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Pflichtteil vermindert sich, wenn die Häuser absichtlich nicht vermietet sind und der


22.12.2009 19:56 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



...Auszahlungsbetrag geringer wird ?

Sehr geehrte Anwälte,

ich habe eine Frage zum Pflichtteilsrecht bei Immobilien und Erbfoge.

Ich bin Erbberechtigt, meine Oma ist tod.

Da mein Vater auch Tod ist, hier keine Herat vorliegt und meine Oma kein Mann mehr hat usw, trete ich mit meiner Tante als Erbe bzw. ich an die Stelle meines Vaters.

Da ich davon ausgehen muss, da ich enterbt bin und einen Pflichtteil von 25 % bekomme, der hauptsächlich in Immobilien liegt, hier also meine Tante mich auszahlen müsste, hätte ich gerne gewisst, wie sich das berechnet.

Ich habe festgestellt, dass die betreffenden Häuser seit einiger Zeit kaum vermietet werden, wohl aufgrund eines fiesen Kniffs den ich mir erlaube ihnen zu schildern.:

Soweit ich weiss, bemisst sich der Wert eines Hauses nach der 10 oder 11 - fachen Jahresmiete.
Wenn nun absichtlich die Häuser leer stehen, sind die Häuser offenbar weniger wertund ich bekomme dann einen viel gerigeren Pflichtteil !
Ist dies so richtig und wenn dies so ist, kann ich dagegen was machen ?

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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Sie und Ihre Tante, also die Tochter der verstorbenen Großmutter, würden, gesetzliche Erbfolge vorausgesetzt, je zu 1/2 Erben. Wenn die Tante durch letztwillige Verfügung zur Alleinerbin eingesetzt worden wäre, wären Sie pflichtteilsberechtigt. Der Pflichtteilsanspruch beläuft sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils ist auf Geldzahlung gegen die Erbin gerichtet. In Ihrem Fall beliefe sich der Pflichtteil auf 1/4.


2.

Gegenüber der Erbin haben Sie Anspruch auf die Erstellung eines Nachlaßverzeichnisses, das Aktiva und Passiva des Nachlasses auflisten muß.

Wenn Sie sich mit der Erbin nicht über den Verkehrswert der Häuser einigen können, können Sie verlangen, daß ein Sachverständiger den Verkehrswert ermittelt. Die Kosten für den Sachverständigen fallen dem Nachlaß zur Last.

Der Sachverständige wird ein Verkehrswertgutachten erstellen, in dem alle wertbestimmenden Faktoren der Immobilie berücksichtigt werden. Wenn die Häuser nicht vermietet sind, wird der Sachverständige auch ermitteln, welche ortsübliche Miete erzielt werden könnte. Das ist jedoch nur ein Gesichtspunkt für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie.


3.

Was ist zu tun?

Sobald feststeht, daß Sie enterbt sind, fordern Sie die Erbin unter Fristsetzung auf, ein Nachlaßverzeichnis zu erstellen. Sind Sie mit den Wertangaben bezüglich der Immobilien nicht einverstanden, verlangen Sie die Einholung eines Gutachtens. Auf den Gutachter können Sie sich mit der Erbin verständigen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2009 | 20:34


wie berechne sich denn der wert und kann ich meine Tante in Regress nehmen, die das verwaltete ?
Sie schreiben " Der Sachverständige wird ein Verkehrswertgutachten erstellen, in dem alle wertbestimmenden Faktoren der Immobilie berücksichtigt werden. Wenn die Häuser nicht vermietet sind, wird der Sachverständige auch ermitteln, welche ortsübliche Miete erzielt werden könnte. Das ist jedoch nur ein Gesichtspunkt für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. …"


Ich verstehe leider immer noch nicht, wie nun der Wert berechnet wird
Ist es also so, dass auch bei einem leerstehenden Haus ein gewisser Wert vorhanden ist bzw. hier der Gutachter den zu erzielenden Wert berücksichtigen wird und muss, wenn die WHG vermietet wären ?
Wird dies also angemessen berücksichtigt auch wenn das Haus fast leer ist ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2009 | 21:13

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Offenbar gehen Sie davon aus, daß ein Haus nur dann einen wirtschaftlichen Wert habe, wenn die Wohnungen vermietet seien bzw. daß der Wert eines Hauses nur dann bestimmt werden könne. Der Wert eines Hauses hängt aber von zahlreichen Faktoren ab. Das Alter, die Größe, die Bauausführung, die Ausstattung, die Lage sind, um wesentliche Merkmale zu nennen, für den Verkehrswert entscheidend. Auch erzielbare Mieten sind für den Wert, wie ich bereits eingangs gesagt hatte, mitentscheidend. D. h. es kommt nicht darauf an, welche Mieten tatsächlich erzielt werden, vielmehr muß bei Leerstand berücksichtigt werden, welche Mieterträge erwirtschaftet werden könnten.

Ein Verkehrswertgutachten ist eine detaillierte Ausarbeitung der wertbildenden Faktoren, die im Ergebnis den Verkehrswert ergeben.


2.

Für Schadenersatzansprüche gegen Ihre Tante ergeben sich aus dem Sachverhalt keine Anhaltspunkte.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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