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Pflichten des Maklers, Courtage

19.02.2008 17:53 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Wir möchten ein Haus kaufen, der Verkäufer hat beim Makler einen Alleinvertrag unterzeichnet. Per Zufall ist herausgekommen, daß beide Parteien Courtage zahlen sollen. Der Makler hat jedoch lediglich die Adresse genannt und eine kurze Besichtigung mit uns durchgeführt. Zu unseren Fragen konnte er nicht viel sagen, hat sich hinterher einen "Stundenzettel" unterschreiben lassen. Damit haben wir wohl der Courtage zugestimmt.
Der Verkäufer und wir baten ihn unabhängig voneinander um Beistand bei den Preisverhandlungen, er verwies jedoch darauf, daß wir das gemeinsam ohne ihn klären müßten.

Nun Frage 1: Ist irgendwo rechtlich festgelegt, was zu den Pflichten des Maklers gehört, wenn er Provision verlangt? Reicht die simple Adressenvermittlung?

Frage 2: Von verschiedenen Seiten wurde mir geraten, einfach den Auslauf des Vertrages (Mitte April) abzuwarten und dann mit dem Verkäufer ohne Makler abzuschließen. Gibt es dafür eine Möglichkeit? Anmerkung: Es handelt sich bei dem Makler um eine Bank, die sicherlich langwierige Prozesse nicht scheuen würde.

Ich hoffe, ich habe mich verständlich ausgedrückt

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Hinsichtlich der Entstehung des Provisionsanspruchs kommt es darauf an, ob es sich um einen sog. Nachweismakler oder einen sog. Vermittlungsmakler handelt.

Bei einem sog. Nachweismakler genügt der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Dieser besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

Dagegen liegt eine Vermittlung vor, wenn der Makler bewusst und aktiv auf die Willensentschließung des Vertragspartners des Auftraggebers einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des beabsichtigten Vertrages zu fördern.

Außerdem entsteht der Provisionsanspruch erst dann, wenn der Hauptvertrag, hier der Kaufvertrag zustandekommt.

Die Provision kann der Makler jedoch nur einmal fordern. Sofern der Verkäufer sich in diesem Alleinvertrag verpflichtet hat, die Courtage zu zahlen, kann der Makler diese nicht noch einmal von Ihnen fordern.

2.) Zwar ist der Abschluss des Hauptvertrages Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruchs. Jedoch muss dieser Abschluss nicht notwendig während der Dauer des Maklervertrages zustandekommen. Mithin nützt Ihnen ein Abwarten des Auslaufens des Maklervertrages nichts, um den Provisionsanspruch zu umgehen.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.02.2008 | 08:33

Danke für Ihre Ausführungen. Muß der Nachweismakler sich im Vorhinein beim Verkäufer und/oder Käufer als solcher "outen" oder kann er im Nachhinein sagen, daß er ja nur ein Nachweismakler ist?

Absolut unklar ist mir Ihre Ausführung, daß nur Käufer ODER Verkäufer Courtage zahlt. Ich habe andere Makler hier (NRW) kontaktiert und auf energisches Nachfragen die Antwort erhalten, daß je Käufer und Verkäufer 3,57 % Courtage zahlen MÜSSEN. Mir ist jedoch aus der Vergangenheit (2000 und 2002) bekannt, daß ausschließlich der Käufer (damals 3 %) Provision bezahlt.

Nochmals danke für Ihre Unterstützung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2008 | 09:45

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage, wenn auch etwas verspätet, wie folgt:

1.) Da die Tätigkeit des Vermittlungsmakler in Form der aktiven Einwirkung auf die Willensentschließung des Vertragspartners ein "Mehr" an Tätigwerden gegenüber dem bloßen Nachweismakler voraussetzt, ist grundsätzlich zunächst von einem Handeln als Nachweismakler auszugehen. Sofern der Provisionsanspruch des Maklers im Rahmen der Tätigkeit als Vermittlungsmakler entstehen soll, so ist hierfür eine entsprechende Vereinbarung, auch eine stillschweigende aus den Umständen zu entnehmende, notwendig.

2.) Grundsätzlich ist Ihnen insofern zuzustimmen, dass der Makler von beiden Teilen eine Provision fordern kann. Eine solche Doppeltätigkeit ist jedoch dann pflichtwidrig und damit unzulässig, wenn der Makler mit ihr das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt, sie insbesondere zu vertragswidrigen Interessenkollisionen führt.

So ist bei einem beiderseitigen Vermittlungsauftrag ein solcher Interessenwiderstreit wegen der gebotenen Einwirkung auf den Willen der Vertragsparteien naheliegend.

Eine Doppeltätigkeit ist dann nicht vertragswidrig, wenn sie vertraglich gestattet oder bei den einschlägigen Geschäften üblich und für die jeweils andere Seite klar erkennbar ist und der Makler sich auf die Vermittlung zwischen den Interessen der Beteiligten als "ehrlicher Makler" beschränkt.

Auf Grund Ihrer Sachverhaltsschilderung habe ich angenommen, dass es für Sie gerade nicht klar erkennbar war, dass der Makler vorliegend eine Doppeltätigkeit entfaltete und daher entgegen Ihrer Annahme auch für die andere Seite tätig geworden war.

3.) Daüber hinaus ist das Folgende zu beachten:

Für den Abschluss eines Maklervertrages ist eine Willenserklärung des Interessenten notwendig. Erforderlich ist hierbei, dass der Interessent Maklerdienste entgegen nimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm bei Abschluss des beabsichtigten (Haupt-)Vertrages eine Vergütung verlangen wird.

Wer sich demnach an einen Makler wendet, der im geschäftlichen Verkehr mit einem Angebot wirbt, darf mangels gegenteiliger Kenntnis davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von der Gegenseite an die Hand bekommen hat und mit der Weitergabe der Information eine Leistung für diese erbringt, sein Verhalten also nicht ohne Weiteres ein schlüssig erklärtes Angebot an den Interessenten zum Abschluss eines weiteres Maklervertrages darstellt.


Mit freundlichen Grüßen


Maik Elster
Rechtsanwalt

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