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Pflichten beim Auszug


18.02.2007 19:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Hallo,

wir sind am 01.01.2005 (Mitverhältnis ab 15.12.2004) eingezogen und den Mietvertrag mit den folgenden Punkten unterschrieben:
§4 Der-Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen.
…..

§ 23 —Weitere Vereinbarungen
1. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, so soll die entsprechende gesetzliche Regelung an deren Stelle treten.
2. Weitere Vereinbarungen (ggf. besonderes Blatt als Anlage benutzen, zusätzlich unterschreiben und einkleben.)

Ergänzungen zu § 23
a) Die Wohnung wurde vom Vermieter, im Interesse des Mieters vor Einzug in allen Einzelheiten bezügl. sämtl. Maler- und Tapezierarbeiten neu hergerichtet. Als Standardausstattung ist Rauhfaser mit hellem Anstrich vorgesehen.
b) Die Mieter verpflichten sich, bei Aufgabe der Mietsache die Renovierungsarbeiten an der Mietsache gemäß § 23. Ziff. a) voll zu übernehmen. Diese Verpflichtung, übernimmt der Mieter deshalb, da er bei Bezug der Wohnung eine voll renovierte Wohnung übernommen hat. Der Mieter übernimmt die Verpflichtung die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Dieser Verpflichtung kommt der Mieter nach, indem er die Kosten der Renovierung übernimmt.
Die Renovierungsarbeiten bei Aufgabe der Mietsache vergibt der Mieter. Die Arbeiten dürfen nur an einen Fachbetrieb bzw. Fachkundigen, mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters, in Ausnahmefällen auch mündlich, vergeben werden. Die Vergabe an einen Fachmann erfolgt unter dem Gesichtspunkt der Gewährleistung (Haftung für die erbrachten Handwerkerleistungen) auf welche der Vermieter und der Nachmieter Anspruch haben.
Die Renovierung erfolgt im gleichen Umfang wie unter § 23. Ziff. a) beschrieben. Sollte der Nachmieter Wünsche haben, welche nicht mit dem übernommenen Renovierungsstandard übereinstimmen, so hat der Nachmieter die zusätzlichen Aufwendungen direkt zu tragen.
…….
d) Da das Mietvertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist, gilt folgende Regelung:
Sollte das Mietvertragsverhältnis vor Ablauf des fest vereinbarten Mietzinses - 4 Jahre - beendet werden, so gelten die nachfolgend aufgeführten anteiligen (%) Prozente der Schönheitsreparaturen.
Ebenfalls wird folgendes vereinbart; sollte das Mietvertragsverhältnis zu einem späteren Zeitpunkt als nach Ablauf den ersten vier Jahren der Mietzinsbindung beendet werden und zwischen der letzten Renovierung (Fachbetrieb bzw. Fachmann; belegt durch Rechnungen) die nachfolgend aufgeführten Nutzungszeiten vergangen sein, so werden von den durch Kostenvoranschlag belegten Renovierungskosten, die anteilige Kostenübernahme vereinbart.
Schönheitsreparaturen innerhalb von 3 Jahren 4/5 Jahren *)
Küche/Bad Woh-/Schlafräume
6 Monaten 17 % 10%
12 Monaten 33% 20%
24 Monaten 66% 40%
36 Monaten 100% 60%
48 Monaten 80/100%
Zwischenmonate der Nutzung werden interpoliert
*) Bei einer Mietdauer von 4 Jahren gelten die Werte analog 5 Jahren, d. h. die Wohnung ist nach Beendigung einer 4-jährigen Mietdauer vollständig zu renovieren.
Die Mieterin ist grundsätzlich erst verpflichtet die vertraglichen Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietvertragsverhältnis durchzuführen. Es empfiehlt sich jedoch Schönheitsreparturen regelmäßig durchzuführen um die späteren Aufwendungen zu begrenzen.
e) Nach Beendigung des Mietvertragsverhältnisses bzw. Beendigung der Renovierungsarbeiten ist die Mietsache einschl. Abstellraum im Keller vollständig zu reinigen.
Da der Mieter in eine vollständig gereinigte Wohnung eingezogen ist, hat er die gleichen Verpflichtungen zu übernehmen. Er hat deshalb die Kosten der Reinigung, von 150,00 €, nach Beendigung der maier- u. Tapezierarbeiten zu übernehmen. In besonderen Fällen kann der Mieter auch die Schlußreinigung selbst ausführen.
f) Sollte das Mietverhältnis während der laufenden Heizperiode beendet werden, so übernimmt der Mieter die Kosten der Heizungszwischenablesung. Der Mieter veranlaßt die Zwischenablesung. Der Vermieter erhält eine Kopie des Ableseprotokoll.
g) Sollte das Mietverhältnis aus zwingendem Grund vorzeitig vor Ablauf der Mietzinsbindung beendet werden, so ist eine Kündigungszeit von
3 Monaten
zum Monatsende vereinbart. In diesem Fall übernehmen die Mieter folgende zusätzlichen Verpflichtungen:
Kosten der Zeitungsanzeige (Neuvermietung, max. 3 Anzeigen, MM)
Stellung von 3-4 abschlußwilligen Nachmietern
Die Nachmieter müssen dem Vermieter zumutbar sein und die vertraglichen Rechte und Pflichten des Mieters übernehmen.
Die Verpflichtungen des § 23. Ziff. a+b) können nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters auf den Nachmieter übertragen, sofern eine vertragliche Zusatzregelung getroffen worden ist, aus der hervorgeht, daß ein finanzieller Ausgleich, für entfallene Renovierungsarbeiten, dem Nachmieter gezahlt worden ist. Sollte keine finanzielle Regelung mit dem in das Vertragsverhältnis eintretende Nachmieter getroffen werden, bleibt der Mieter bis zur Beendigung des laufenden Mietverhältnis (Mietperiode) in der zahlenden Verpflichtung für die entstehenden Renovierungsarbeiten.

Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages bzw. dessen Nachtrag (Anlage) nichtig werden bzw. den geltenden gesetzlichen Bestimmungen (z. B. AGB) nicht entsprechen, so ist nicht dieser Vertrag nichtig oder rechtsunwirksam, sondern die nichtigen Bestimmungen oder Vereinbarungen sind neu zu formulieren, damit sie dem gewünschten wirtschaftlichen Zweck entsprechen. Sollte ein bestimmte Bestimmung nichtig oder gesetzlich unwirksam sein oder werden, so ist dieser Vertag nicht unwirksam, sondern die nichtige Bestimmung wird dem gewünschten Inhalt neu formuliert.

Wir haben die Wohnung fristgerecht zum 28 Februar gekündigt, auf Bitte vom Vermieter aber auf 31 März verlegt.

Nach der Kündigung hat der Vermieter uns folgendes Schreiben geschickt, die wir unterschrieben haben. Zum Punkt 1 haben wir ‚nach Abschprache’ hinzugefügt, da wir vorgeschlagen haben, wenn nötig selbst zu streichen:


hiermit bestätigen wir den Empfang Ihrer Kündigung, ohne Datum, Eingang 16.12.2006, des bestehenden Mietvertragsverhältnisses zum 31.03.2007.
Gemäß unseren mietvertraglichen Vereinbarungen sind folgende Punkte bei der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses zu regeln:
1.Renovierungskosten - Maler- und Tapezierarbeiten (ca. 1000 EUR nach % gerechnet)
2.Übernahme der Kosten von Zeitungsanzeigen, max. drei Anzeigen im MM
3.Stellung / Benennung von drei Nachmietern
4.Beseitigung von evtl. Schäden an der Mietsache. Kostenübernahme der Zwischenablesung der Heizkostenverteiler
Zu1.
Was die Renovierungskosten anbelangt ist unter § 23 d) geregelt, dass bei Beendigung des Mietvertragsverhältnis vor Ablauf der Mietzinsfestschreibung anteilige Renovierungskosten von Ihnen übernommen werden müssen.
Da Sie eine vollkommen neu sanierte und renovierte Wohnung übernommen haben (siehe § 23 c) des Mietvertrages) betreffen Sie die anteilig die Kosten für eine Abnutzung von 27 Monaten. Die Nutzungsentschädigung zwischen 24 und 36 Monaten wird interpoliert.
Der noch zu ermittelnde Betrag für Schönheitsreparturen wird dem neuen Mieter zur Verfügung gestellt, da dieser die Wohnung im derzeitigen Zustand beziehen wird bzw. soll und er später bei Auszug die gesamten Schönheitsreparaturen - Maler- und Tapezierarbeiten - zu übernehmen hat.
Grundlage der Ermittlung dieser Kosten ist entweder die Rechnung der Malerfirma, welche damals die Arbeiten ausgeführt hat, oder ein neu eingeholtes Angebot. Es werden nur die Kosten für Tapezier-und Anstricharbeiten berechnet. Das Streichen von Heizkörpern, Rolladendeckel und der Türen gehört nicht dazu. Sollten jedoch die Türzargen oder einzelne Türen beschädigt sein, müssen diese Kosten der Reparatur ebenfalls bei der Berechnung berücksichtigt werden


Die Wohnung befindet sich in sehr gutem Zustand (nicht Raucher) und braucht nicht mal gestrichen werden.

Jetzt habe ich die folgenden Fragen:

1.Im Mietvertrag sind die festen Fristen für Schöheitsreparaturen vorgeschrieben, ist das rechtmäßig? Andererseits steht ja in §23 „Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages bzw. dessen Nachtrag (Anlage) nichtig werden bzw. den geltenden gesetzlichen Bestimmungen (z. B. AGB) nicht entsprechen, so ist nicht dieser Vertrag nichtig oder rechtsunwirksam, sondern die nichtigen Bestimmungen oder Vereinbarungen sind neu zu formulieren,….
2.Müssen wir die Wohnunganzeigekosten übernehmen, leider haben wir das zweite schreiben zu schnell unterschieben
3.Müssen wir die Nachmieter suchen
4.Die Wohnung is in sehr gutem Zustand, müssen wir nach ca. 2 Jahren wirklich über 1000 EUR (Anteil für 27 Monate) an die Vermieterin Zahlen. Wenn ja, wir dürfen selbct strecihen, oder?

Danke!
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich gehe davon aus, dass der Gesamtvertrag,auch die Ergänzungen zu § 23 des Mietvertrages als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu werten sind und nicht als einzeln ausgehandelte Vereinbarungen. So sieht dies wohl auch der Vermieter, indem er auch für den Nachtrag auf eine etwaige rechtliche Beurteilung anhand der Schutzbestimmungen zu AGBs verweist.

1. Nachdem eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem festen Fristenplan bzw. bei Auszug vorgesehen ist, ist diese Klausel unwirksam.

Die unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen wird nicht durch eine wirksame Variante ersetzt, sondern fällt vollständig weg. Die Verpflichtung,notwendige Schönheitsreparaturen vorzunhemen,obliegt daher den Vermieter.

Unwirksam sind nach dem BGH-Urteil Klauseln, die den Mieter ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung dazu verpflichten, die Wohnung oder einzelne Zimmer immer nach Ablauf einer bestimmten Frist zu renovieren. Betroffen ist danach auch eine Regelung nach folgendem Muster: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, wenn es notwendig ist. Badezimmer und Küche sind spätestens nach Ablauf von jeweils drei, Wohn- und Schlafräume nach fünf und Nebenräume nach sieben Jahren zu renovieren.“ Gleiches gilt bei festen Fristen in Zusammenhang mit einer anteiligen Kostenübernahme bei vorzeitigem Auszug.

2. Das Mietverhältnis wurde auf unbefristete Zeit geschlossen, eine Frist für die ein Kündigungsausschluss geltend soll, ist wohl nicht vereinbart. Insoweit ist eine Kündigung Mitte Dezember 2006 zum 31.03.2007 fristgerecht. Insoweit erscheint es mir bei der Vereinbarung hinsichtlich der Inserate - aber auch zur Nachmietersuche - um eine ungewöhnliche und überraschende Klausel im Sinne von § 305 c BGB zu handeln. Dies hat zur Folge, dass diese nicht Vertragsbestandteil geworden sind. Denn bei fristgerechter Kündigung besteht grundsätzlich keine Verpflichtung zur Nachtmietersuche.Dies bedarf aber noch nach weiterer genauer Sachverhaltsschilderung einer weiteren Prüfung,insbesondere auch unter Wertung des von Ihnen unterzeichneten Schreibens des Vermieters. Ob dieses aber bereits ein Anerkenntnis einer Verpflichtung umfaßt ist, kann durchaus diskutiert werden. Hier heißt es, dass verschiedene Punkte zu regeln (!) sind. Dieser Wortlaut kann sicherlich in verschiedene Richtungen ausgelegt werden, aber auch so verstanden werden, dass hierüber noch zu sprechen ist, eine abschließende Vereinbarung/Anerkennung damit noch nicht erfolgt.

3.Unabhängig von der Frage der Schönheitsreparaturen stehen etwaige Schadensersatzsansprüche des Vermieters wegen etwaigen Beschädigungen der Mietsache. Diese wären von Ihnen zu ersetzen, stellen sich meist in Schäden/Schrammen an Türen, Beschädigung von Bade-/Duschwanne, Parkett u.a. dar.

Ich hoffe,Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr


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