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Pflicht zur Erstellung Betriebskostenabrechnung / Verjährung


07.12.2005 00:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Mein Lebensgefährte hatte es in den vergangenen Jahren zunächst versäumt die Betriebskostenabrechnungen an seine Mieter vorzunehmen. Mittlerweile wurden den Mietern die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 zugestellt. Forderungen für 2002 und 2003 wurden nicht erhoben, da hier u.A. nach zwischenzeitlich die Verjährung eingetreten war. Für das Jahr 2004 wurden Nachforderungen erhoben. Durch einen Mieter, dessen Mietverhältnis zum 31.10.05 geendet hat, werden nun noch die Betriebskostenabrechnungen für 2000 und 2001 angefordert. Gleichzeitig fordert der ehemalige Mieter die in 2000 und 2001 geleistete monatliche Vorauszahlung (19 X €153,39/Wohnungsgröße lt. MV 110 qm) zurück. Meine Frage ist:
Hat der ehemalige Mieter Anspruch auf Erstellung dieser Betriebskostenabrechnungen bzw. wie können wir diese verweigern und hat er das Recht, die in 2000 und 2001 geleisteten Vorauszahlungen zurückzufordern oder ist auch hier von einer Verjährung auszugehen?
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt gem. § 195 BGB nach 3 Jahren, wobei gem. § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem die Forderung entstanden ist, allerdings nur unter der zusätzlichen Voraussetzung, dass der Gläubiger bis zu diesem Zeitpunkt „von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit“ hätte erlangen müssen. Diese Voraussetzungen werden bei einem Mietverhältnis aber in der Regel erfüllt sein, denn die anspruchsbegründenden Umstände ergeben sich aus dem Mietvertrag ebenso wie die Parteien.

Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung wird nach § 556 BGB nach 1 Jahr fällig, was nach der Rechtsprechung des BGH auch nach altem Mietrecht und für das Jahr 2000 gelten wird.

Der Abrechnungsanspruch für das Jahr 2000 wurde also am 1.1.2002 fällig, die dreijährige Verjährungsfrist begann also mit Ablauf des Jahres 2002 und endet folglich erst am 31.12.2005. Entsprechendes gilt für den Anspruch auf Abrechnung des Jahres 2001, welcher erst am 01.01.2003 fällig wurde und somit erst am 31.12.2006 verjährt sein wird.

Der Mieter hat also gegenwärtig noch unverjährte Ansprüche auf Erstellung der Abrechnungen.

Der BGH hat desweiteren in diesem Jahr entschieden, daß dem Mieter eines beendeten Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen zusteht, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abrechnet. Ich erlaube mir, dazu auf meinen Beitrag bei 123recht.net hinzuweisen, den Sie in einem weiteren Fenster aufrufen können, wenn Sie hier klicken.

Der Mieter hat also noch bis Ende des Jahres Zeit, seinen Anspruch aus 2000 geltend zu machen, sowie noch ein weiteres Jahr um seinen Anspruch aus 2001 klageweise geltend zu machen.

Verweigern Sie jetzt also die Erstellung der Abrechnungen, gehen Sie das Risiko ein, daß der Mieter, der offenbar juristisch nicht ahnungslos ist, bis Jahresende Klage einreicht, wodurch die Verjährung gehemmt wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de
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