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Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen?


| 13.11.2005 18:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Liebe Anwälte,

ich weiß die Frage ist hier schon oft beantwortet worden, aber der Teufel steckt bekanntlich im Detail.

Müssen wir beim Auszug renovieren, auch wenn im Mietvertrag strenge Fristenregelungen vorgegeben sind oder sind diese damit hinfällig?

Ich habe den Text aus dem Mietvertrag beigefügt:

§ 9 Instandhaltung:
1.) der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in gutem und brauchbaren Zustand zu erhalten. Er verpflichtet sich, während der Mietzeit folgende Instandhaltungsarbeiten regelmäßig ausführen zu lassen:
- Tapezieren bzw. Streichen der Wände und Decken, Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper in Küche, Bad, Dusche: jeweils nach Ablauf von 3 Jahren
- In Wohn-, Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten: jeweils nach Ablauf von 5 Jahren.
- In allen anderen Nebenräumen: 7 Jahren
soweit nicht der Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich macht. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. Der Mieter trägt die Beweislast für die ordnungsgemäße Erfüllung.

2.) Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden.
3.) Der Mieter hat dem Vermieter bei Wohnungsübergabe vor Auszug den Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen.

Besten Dank für die Antwort


13.11.2005 | 19:21

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

für Ihre Online-Anfrage bedanke ich mich zunächst und beantworte sie unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:

1.
Die bei Ihnen verwandte Klausel ist unzweifelhaft unwirksam, da sie, als eine starre Fristenklausel, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Wie der BGH nämlich klargestellt hat (vgl. dazu grundlegend BGH, Az.: VIII ZR 361/03; VIII ZR 378/03), ist eine Renovierungspflicht, die sich nur anhand des zeitlichen Fristenplanes bestimmt, insbesondere ohne die eingeräumte Möglichkeit, die Renovierung nicht durchführen zu müssen, wenn der Grad der Abnutzung es nicht erfordert, für den Mieter nicht tragbar. Da hier auch keine Regelfrist vorliegt (dabei hat der BGH jüngst für die Wirksamkeit entschieden), sondern vielmehr eine ausdrückliche und unmissverständliche Verpflichtung ohne Ausnahme, ist die betreffende Klausel unwirksam.

2.
Dabei steht obiger Befund natürlich unter der Prämisse, dass eine formularvertragliche Vereinbarung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn vorformulierte Vertragsbestimmungen, die der Verwender für eine Vielzahl von Verträgen nutzen kann/will, eingesetzt werden. Dazu im Gegensatz steht die Individualvereinbarung, im Rahmen derer auch starre Fristen zulässig wären. Dabei muss der Vermieter, nach jüngster Stellungnahme des BGH dazu (vgl. BGH NJW 2005, 2543 ff.), die einzelnen Bedingungen aushandeln, d.h. auch ernsthaft zur Disposition stellen (muss der Vermieter im Streit auch beweisen).

3.
Nach alledem besteht keine Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Sollten noch Verständnisprobleme bestehen, nutzen Sie doch gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

<A href="http://www.anwaltskanzlei-hellmann.de">www.anwaltskanzlei-hellmann.de</A>
<A href="mailto:mail@anwaltskanzlei-hellmann.de">E-Mail an Rechtsanwalt Hellmann</A>

Burgwedel, den 13.11.05


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

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