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Pflicht zum Winterdienst durch Beauftragung eines Winterdienstes erfüllt?

26.11.2010 11:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir bitten um Bewertung folgender Situation innerhalb einer Wohnungseigen-tümergemeinschaft:
Lt. Teilungserklärung „obliegt die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks, mit Ausnahme der mit Sondernutzungsrechten belegten Grundstücksteile, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ist vom Verwalter durchzuführen. Danach ist lt. unserem Rechtsverständnis Die WE-Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, u.a. auch für den Winterdienst zuständig".
Unsere Hausordnung sieht einen täglichen Wechsel der Zuständigkeit der 6 Eigentümer für die Durchführung des Winterdienstes vor.
Wir erfüllen unsere Pflichten für den Winterdienst durch Abgeltung der Kosten in Form der Zahlung anteiliger Beträge.
Hierbei handelt es sich um eine generelle Übertragung von Leistungspflichten (sog. tätige Mithilfe), die für Wohnungseigentümergemeinschaften der geltenden Rechtslage entspricht (Basis: § 21 WEG).
Unsere Bereitschaft zur Kostenübernahme gilt für die Durchführung der Winterdienstarbeiten an den Tagen, an denen wir zuständig wären, so dass für diese Tage ein von der Verwaltung zu beauftragender Dritten tätig werden muss, dessen Kosten von uns zu tragen sind.
Fragen:
a) Ist unsere Handlungsweise korrekt, auch wenn sie von Regelungen der Hausordnung abweicht?
b) Wer haftet für evtl. Unfälle auf Grund nicht geräumter oder gestreuter Flächen unter Berücksichtigung des o.g. Sachverhalts, d.h. wenn dieser die erforderlichen Arbeiten nicht ausgeführt hat. bzw. nicht ausführen konnte, weil ihn die Aufforderung zum Einsatz zu spät oder gar nicht erreichte?

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

a) Ist unsere Handlungsweise korrekt, auch wenn sie von Regelungen der Hausordnung abweicht?

Leider ist mir nicht 100% klar, ob Sie im Hinblick auf diese Frage mit „wir" die gesamte Eigentümergemeinschaft (aa) meinen oder nur sich selbst und Ihren Partner/in bzw. Mitbewohner/in meinen.

aa)

Wenn Ihre Hausordnung den täglichen Wechsel des Winterdienstes vorsieht, steht natürlich der Beschluss der Wohnungseigentümer einen Winterdienst zu beauftragen hierzu im Widerspruch.

Allerdings kann die Hausordnung normalerweise durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer abgeändert werden. Ich gehe davon aus, dass dies bei Ihrer Gemeinschaft nicht ausdrücklich – etwas wie folgt – beschlossen wurde:

1. Abänderung der Hausordnung und
2. Beauftragung eines Winterdienstes

Allerdings müsste der Beschluss hinsichtlich der Beauftragung des Winterdienstes auch so auszulegen sein, dass er stillschweigend auch die Änderung der Hausordnung beinhaltete. Dies hätte dem Willen der entscheidenden Eigentümer entsprochen.

Weiterhin gilt die Hausordnung nur innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie gilt nicht gegenüber Dritten, sodass die Beauftragung des Winterdienstes – also der Vertragsschluss – wirksam ist.

bb)

Sollten Sie dagegen nur daran interessiert sein, einen Winterdienst zu beauftragen, um so Ihre persönliche Räumpflicht zu erfüllen – sollen die anderen Eigentümer also selber räumen – so ist auch das möglich. Wenn die Hausordnung bestimmt, dass die verschiedenen Eigentümer abwechselnd zuständig bzw. verantwortlich sein sollen, so ist dies lediglich dahin gehend zu verstehen, dass im Innenverhältnis der Eigentümer für jeden Tag ein bestimmter Eigentümer die Verantwortung für den Winterdienst tragen soll. Dass die Hausordnung darüber hinaus eine persönliche Verpflichtung des Eigentümers erreichen soll, ist dagegen nicht anzunehmen. Dies wäre unzweckmäßig, schon allein im Hinblick darauf, dass ein Eigentümer auswärtig wohnen oder gebrechlich sein könnte und entsprechend keinen angemessenen Winterdienst leisten kann.

Es ist daher in das billige Ermessen des jeweiligen Eigentümers gestellt, wie der den Winterdienst erbringen will. Neben der persönlichen Vornahme kommt selbstverständlich auch die Erfüllung dieser Pflicht durch Dritte in Betracht.

Soll wegen eines solchen Falles ein Winterdienst für einzelne Tage beauftragt werden, so kann dies durch die Gemeinschaft gegen Kostenerstattung erfolgen, wenn diese einverstanden ist.

Ist die Gemeinschaft hiermit nicht einverstanden, so könnten Sie auch selbst den Winterdienst beauftragen.

b) Wer haftet für evtl. Unfälle auf Grund nicht geräumter oder gestreuter Flächen unter Berücksichtigung des o.g. Sachverhalts, d.h. wenn dieser die erforderlichen Arbeiten nicht ausgeführt hat. bzw. nicht ausführen konnte, weil ihn die Aufforderung zum Einsatz zu spät oder gar nicht erreichte?

Grundsätzlich können die Verkehrssicherungspflichten (Schnee räumen/Streuen usw.) wirksam auf Dritte übertragen werden. Dies führt dazu, dass die Haftung auf diesen Dritten verlagert wird.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt dann nur noch die Auswahl/Überwachung des Winterdienstes. Kommt der Winterdienst ständig zu spät oder räumt schlecht, wird man der Wohnungseigentümergemeinschaft den Vorwurf machen können, Sie habe den Winterdienst weder sorgfältig ausgesucht noch sorgfältig überwacht. Somit kann eine Haftung nicht vollständig ausgeschlossen werden. Des Weiteren ergibt sich die Problematik, dass der Schnee zu bestimmten Uhrzeiten geräumt sein müsste. Regelmäßig ist dies dem Winterdienst tatsächlich unmöglich bei mehreren Auftraggebern. Auch müsste der Winterdienst mehrmals täglich und zwar schnell bei Bedarf erscheinen. Ich bezweifle, dass der Winterdienst diesen Ansprüchen genügen kann; jedenfalls ist mir Gegenteiliges schon häufiger berichtet worden.

Kommt es tatsächlich zu einem Schadensfall und wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft haftbar, könnte diese natürlich auch den Winterdienst in Regress nehmen, wenn er seine vertraglichen Pflichten verletzt haben sollte. Dies ist jedoch zeitaufwendig und die Wohnungseigentümergemeinschaft würde das Insolvenzrisiko des Winterdienstes tragen.

Insgesamt sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung treffen, wenn es zum Ausfall des Winterdienstes kommt etc., um Schäden entgegenwirken zu können (täglicher Wechsel beim Ausfall des Winterdienstes).

Eine geeignetere Lösung könnte sein, einen geeigneten und hierzu bereiten anderen Eigentümer für die Übernahme Ihres Räumdienstes zu gewinnen, ggf. auch gegen eine entsprechende Zahlung. Häufig führt dies zu einer zuverlässigeren Übernahme des Winterdienstes.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)


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