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Pflicht des Zwangsverwalters zur Kautionsübergabe?


28.08.2007 19:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Im Frühjahr dieses Jahres ersteigerte ich im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens eine vermietete Immobilie, die auch unter Zwangsverwaltung stand. Ca. 7 Wochen nach Zuschlagstermin wurde das Zwangsverwaltungsverfahren vom Amtsgericht aufgehoben. Die Beschlagnahme des Grundbesitzes ist rückwirkend auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdes des Zuschlages gem. § 89, 104 ZVG entfallen. Knapp 6 Wochen nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahren forderte der Zwangsverwalter die Mietkaution (Bankbürgschaft) vom Alteigentümer an. Nahezu zeitgleich bat auch ich um Übergabe der Bürgschaftsurkunde. Meines Erachtens steht mir die Mietkaution seit Eigentumsantritt (Zuschlag) zu.
Sehr geehrter Ratsuchender,

nach §566a BGB ist der Erwerber zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Diese Vorschrift findet auch auf den Ersteher in der Zwangsversteigerung Anwendung (§57 ZVG).

Ob der neue Vermieter die Kaution tatsächlich vom ursprünglichen Eigentümer erhalten hat oder er diesem gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat, spielt keine Rolle. Nur wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen kann, hat der Mieter das Recht, sich an den früheren Vermieter, zu wenden.

Ist eine Kaution an den bisherigen Eigentümer gezahlt worden, so gehen somit die Rechte und Pflichten aus der Kaution auf Sie über und Sie haben gegen den bisherigen Eigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft, im Falle einer Barkaution auf Auszahlung des Betrages und der Zinsen.

Die Vorschrift des § 566a BGB, wonach der Erwerber ungeachtet des Erhalts der geleisteten Kaution auf deren Rückgewähr haftet, greift aber dann nicht ein, wenn das Mietverhältnis über das Mietobjekt bereits beendet war, als der Erwerber den Zuschlag in der Zwangsversteigerung erhielt. Dann wäre ggf. der Zwangsverwalter in der Verpflichtung zur Kautionsrückzahlung.

Ich gehe davon aus, dass die Immobilie noch vermietet ist, so dass die Kaution grundsätzlich auf Sie übergegangen ist. Zu prüfen wäre allerdings noch, ob ggf. der Altvermieter oder Zwangsverwalter noch Ansprüche an den Mieter hat. Es könnten sich dadurch ggf. Ansprüche des Altvermieters bzw. Zwangsverwalters ergeben, so dass ggf. ein verbleibenden Kautionsrest an den Erwerber übergeht oder dieser von der Verpflichtung zur Übergabe frei wird, wenn seine Ansprüche die Sicherheit vollständig aufzehren. Hierzu sollten Sie den Zwangsverwalter ansprechen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen Überblick gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 28.08.2007 | 21:28

Der Zwangsverwalter hat gegenüber dem Mieter lediglich noch Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung für 2006. Diese Ansprüche hat der Zwangsverwalter erst ca. 4 Wochen nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens geltend gemacht. Die Ansprüche waren demnach auch erst nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens fällig. Kann der Zwangsverwalter auch für diese Ansprüche auf die Bankbürgschaft zurückgreifen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2007 | 11:15

Der Nachzahlungsbetrag aus der Jahresabrechnung 2006 steht noch dem Voreigentümer zu.

Der Vermieter darf grundsätzlich während des Mietverhältnisses dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung entweder unstreitig ist, rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt wurde oder die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt. Vor Inanspruchnahme der Kaution hat der Vermieter zu prüfen, ob der Mieter die Zahlungspflicht - z.B. wegen Mietminderungen - bestreitet, oder sich tatsächlich nur im Zahlungsverzug befindet. Wird die Zahlungsverpflichtung auch nach einer Mahnung vom Mieter nicht bestritten, kann der Vermieter wegen der ausstehenden Mieten auf die geleistete Kaution zurückgreifen. Hier wäre wahrscheinlich noch zu prüfen, ob sich der Mieter mit der Nebenkostennachzahlung in Verzug befindet, die Forderung aber ansonsten unstreitig ist.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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