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Pflege von Gemeinschaftseigentum (BGB)


08.10.2017 14:06 |
Preis: 98,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



Zur Situation: Privatweg mit Wendehammer, der 4 Hinterliegern gehört. Vor 3 Grundstücken gehört der Weg zu 100 % den jeweiligen Hauseigentümern und es gibt Wegerechte für die anderen Eigentümer. Zwei Bereiche (Wendehammer sowie Weg von der Hauptverkehrsstraße bis zum ersten Grundstück) sind Gemeinschaftseigentum zu Bruchteilen.

Das letzte der vier Grundstücke in der Reihe ist noch unbebaut und war bis vor kurzem in den Garten eines Hauses einbezogen, das an einer Parallelstraße zu "unserer" Hauptverkehrsstraße liegt. Der Eigentümer hat den Privatweg nie genutzt und sich auch nie an der Pflege und dem Winterdienst beteiligt, was von den übrigen Eigentümern geduldet wurde. An der Grenze zum Privatweg stand ein 2 Meter hoher Zaun, so dass es keine Berührungspunkte gab und man nie den Eindruck hatte, es gäbe einen Vierten im Bunde. So ging es 45 Jahre und wir übrigen Eigentümer haben immer so agiert, als gäbe es den vierten Eigentümer nicht, was aber nie zu Problemen geführt hat.
Nun ist dieser vierte Miteigentümer verstorben und der Teil des Gartens, zu dem das Miteigentum an dem Privatweg gehört, wurde abgetrennt und gesondert verkauft. Das Grundstück ist nur über den Privatweg erreichbar.

Der Käufer dieses unbebauten Grundstücks hat außerdem das angrenzende, bebaute Grundstück an unserem Privatweg gekauft und ist nun entsprechend zu 2 x 1/4 bzw. 2 x 1/3 an den beiden Gemeinschaftsflächen beteiligt.

Vor den Verkäufen hatten wir drei Hauseigentümer die Vereinbarung getroffen, die Pflege und den Winterdienst dergestalt zu regeln, dass einer der Eigentümer immer zu Jahresbeginn einen Kalender erstellt, in dem die Wochen abwechselnd den Beteiligten zwecks Pflege zugewiesen werden (in der Reihenfolge der Grundstücke). Dieser Kalender wurde jedem Miteigentümer ausgehändigt und Pflege sowie Winterdienst haben gut funktioniert. Diese Vereinbarung haben wir mündlich getroffen. Der frühere Eigentümer des vierten Grundstücks wurde jedoch nicht gefragt und auch nicht in die Regelung mit einbezogen.

Wir haben den neuen Eigentümer der beiden Grundstücke über die getroffene Regelung informiert und einen entsprechend angepassten Plan ausgehändigt. Leider verweigert er sich dieser Regelung, hat aber seinerseits keinen Vorschlag unterbreitet, wie Pflege und Winterdienst der Gemeinschaftsflächen geregelt werden könnten.

Da ich aber auch nicht einsehe, dass wir beiden anderen Eigentümer seine Pflichten stillschweigend mit übernehmen, zumal er die größten Anteile an den Flächen hat, möchte ich gerne wissen, was ich unternehmen kann. Mir stellen sich folgende Fragen:

1. Ist die Vereinbarung, die wir seinerzeit getroffen haben gültig, auch wenn eine Partei nicht mit einbezogen wurde? Seinerzeit
lag für beide Flächen jeweils eine Mehrheitsentscheidung vor.
2. Ist die Vereinbarung auf den Käufer übergegangen? Gilt sie auch für das vierte Grundstück?
3. Welche Möglichkeiten gibt es, den Käufer zu "zwingen", seinen Verpflichtungen nachzukommen?
4. Wie stellt sich die Haftungsfrage dar, wenn ein Miteigentümer seinen Pflichten nicht nachkommt und deshalb jemand auf den
Gemeinschaftsflächen zu Schaden kommt (z. B. Postbote rutscht auf nassem Laub oder bei Schnee-/Eisglätte aus und verletzt
sich) ? Könnte man ihn ggf. im Innenverhältnis in Regress nehmen?
5. Müssen die anderen Miteigentümer gemeinsam gegen ihn vorgehen oder könnte das auch einer der anderen Eigentümer
allein?

Ich bitte um rechtliche Einschätzung und Angabe der gesetzlichen Fundstellen (Paragraphen) hierzu.

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Sehr geehrte Fragensteller,

1) Schuldrechtliche Vereinbarungen betreffen im Grundsatz nur diejenigen Parteien, die sie geschlossen haben.
Egal, ob eine Mehrheitsentscheidung vorliegt oder nicht. Zumal ja auch durch Duldung stets der andere Part ausgenommen wurde. Selbst, wenn man eine Geltung unterstellen würde, kann man also daraus nichts ableiten.

Vorrangig muss im Grundbuch nachsehen, ob es eine Teilungserklärung für die Flächen gibt, die nähere Abstimmungsmöglichkeiten etc. regelt.

Sollte es keine vertraglichen Vorgaben geben, greifen die §§ 741 bis 758 BGB i.V. m. §§ 1008 bis 1011 BGB.

Nach § 744 BGB wäre somit ein einstimmiger Beschluss notwenig. Verweigert einer - wie hier wohl zu Unrecht - die Zustimmung muss man diese einklagen.

2) Im Grundsatz wohl eher nicht.

3) Die Klage zu Zustimmung bzw. dann Leistungserbringung, wenn auch dies nach erfolgreicher Verurteilung verweigert werden sollte.

4) Im Innenverhältnis ist ein Regress nach §§ 849, 426 BGB gegen die Personen denkbar, die sich in der Vereinbarung selber gebunden haben.

5) Nach § 745 Abs. 2 BGB hat jeder einzelne Miteigentümer für sich alleine die Klagebefugnis. Alles andere würde ja auch keinen Sinn ergeben.

MfG
D. Saeger
- RA -



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