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Pferdestall- teilweiser Eigentümerwechsel, Verwehrung des Zutritts

| 08.04.2008 09:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Miriam Helmerich


Hallo!

ich stehe mit meinem Pferd seit Juni 2007 in einem relativ großem Pferdestall. Es gibt 2 Stalltrakte, die sogenannten Offenställe und die Innenboxen. Die Innenboxen befinden sich in einem durchgängigen Gebäude, in dem sich auch eine Wirtschaft, die Sattelkammern mit Spinden und die Reithalle befinden. Die Offenställe befinden sich im Außenbereich. Bis vor kurzem hat alles einem Eigentümer gehört. Mein Pferd steht im Außenbereich. ich habe dem stallbesitzer 250€ pro Monat Miete dafür abgeliefert und durfte für den Betrag die Sattelkammer und auch die Reithalle nutzen. Nun habe ich erfahren, dass der Stallbesitzer das Gebäude mit den Innenboxen, der Wirtschaft, der Sattelkammer und der Reithalle seit November 2007 an seine Tochter übereignet hat, die ihm wiederum versprochen hat, er würde Verwalter der ganzen Sache bleiben. Davon haben wir Einsteller allerdings nichts gewusst, wir bekamen keine Mitteilung jeglicher Art von ihnen. Es lief bis gestern ganz gewohnt weiter. Dann war gestern die Sattelkammer einfach abgeschlossen. Ich ging in die Wirtschaft und fragte den Stallbesitzer nach dem Schlüssel. Der sagte mir, seine tochter hätte zugeschlossen, weil die sattelkammer ja ihr gehöre! Nun komme ich nicht mehr an meine Sachen, die alle notwendig sind, um mein Pferd tiergerecht zu versorgen! Nach näherem Nachfragen stellte sich heraus, dass der Stallbesitzer mit seiner tochter Streit hat und diese ihm am 04.04. schriftlich mitgeteilt hat, dass sie von jedem Einsteller 35€ zusätzlich im Monat haben wolle, wenn sie die halle und die Sattelkammer nutzen wollen. Uns Einstellern hat sie das allerdings nicht mitgeteilt. Des Weiteren hat sie dem Stallbesitzer am 07.04. schriftlich mitgeteilt, dass, wenn die Einsteller nicht bis 08.04. um 12 Uhr ihre Sachen aus der sattelkammer geräumt hätten, sie einfach zuschließen würde- dazu kam es ja dann auch, nur wusste keiner von uns bescheid, sondern nur der Stallbesitzer selbst.

Nun meine Fragen:
1. Wie komme ich am schnellsten wieder an meine Sachen? Wäre das ein Fall für eine einstweilige Verfügung? Wie würde ich an sowas kommen? Sie hat doch gar kein Recht mir mein Eigentum zu verwehren, vor allem, weil ich von all dem gar nichts gewusst habe? Es ist wirklich dringend, da ich in der sattelkammer alle Sachen liegen habe, die mein Pferd braucht. Der größte Teil ist zwar im Spind abgeschlossen, allerdings hat jeder Einsteller von uns trensen und Sättel drin, die nicht wenig wert sind und ehrlich gesagt haben wir wirklich Angst, dass diese dann einfach "weg" sind.

2. Darf sie einfach so 35€ mehr von uns verlangen, die gar nicht in ihrem Stalltrakt stehen, sondern im Außenbereich? Ich habe ja schließlich für den April wieder die gleiche Stallmiete bezahlt und durfte bisher immer alles nutzen? Darf sie mir das von heute auf morgen einfach verbieten?

Vielen Dank im voraus!

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nunmehr wie folgt beantworten möchte:

Aufgrund Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass bislang ein Mietvertrag über sog. andere Räume gemäß § 578 Abs. 2 BGB hinsichtlich der Offenställe bestand. Wenn ich Sie weiterhin richtig verstanden habe, besteht das Mietverhältnis hinsichtlich dieser sog. Offenställe unverändert mit dem ehemaligen Eigentümer des gesamten Reitstalls fort. Die Reithalle, die Innenboxen, die Sattelkammer etc. hat nunmehr der ehemalige Eigentümer des gesamten Reitstalls an seine Tochter verkauft, die Ihnen nunmehr die Benutzung des übrigen Reitstalls verweigert sowie Ihnen den Zugriff auf Ihr Eigentum entzogen hat.

Zunächst ist für die Frage, ob Sie weiterhin die Reithalle, Sattelkammer etc. nutzen können, entscheiden, ob sich hierauf Ihr Vertrag erstreckt hat. Also dies entweder im günstigsten Fall in schriftlicher Form fixiert wurde oder zwischen Ihnen und dem ehemaligen Eigentümer eine Abrede in dieser Form getroffen wurde. Sollte dies der Fall sein, ist die Tochter gemäß § 578 Abs. 2 i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB zunächst in die Rechte und Pflichten des Vertragsverhältnisses eingetreten. Sie hätte Ihnen mithin die Nutzung zu ermöglichen. Tut sie dies nicht, handelt sie in verbotener Eigenmacht gemäß § 858 Abs. 1 BGB. Die Wiedereinräumung des Besitzes bzw. die Beseitigung der Besitzstörung könnte in diesem Fall von ihr gemäß § 861 Abs. 1 BGB verlangt werden. Die einstweilige Verfügung gemäß § 935 ZPO wäre das zivilprozessuale Mittel im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzes.

Auch den vereinbarten Mietzins müsste sie meiner Einschätzung nach gegen sich gelten lassen und könnte diesen nunmehr nicht beliebig verändern. Allerdings sind für Mietpreiserhöhungen grundsätzlich die Ausrichtung des Vertrages sowie die vertraglichen Abreden entscheidend.

Hinsichtlich der Ihnen gehörenden Gegenstände haben Sie einen Herausgabeanspruch gegen die Tochter gemäß § 985 BGB. Ein Recht zum Besitz der Tochter gemäß § 986 Abs. 1 BGB, insbesondere ein sog. Zurückbehaltungsrecht vermag ich zunächst nicht zu erkennen. In der Tat könnten Sie diesen Herausgabeanspruch ebenfalls im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes in Form der einstweiligen Verfügung gemäß § 935 ZPO geltend machen. Erforderlich ist, dass auch ein sog. Verfügungsgrund besteht, dh es müssten Umstände bestehen, die nach dem objektiven Urteil eines vernünftigen Menschens befürchten lassen, dass die Verwirklichung des Anspruches (in diesem Fall: der Herausgabeanspruch) durch bevorstehende Veränderungen des bestehenden Zustands gefährdet ist. Die Befürchtung, dass Ihre Gegenstände dann „einfach weg sind“ könnte ein solcher Verfügungsgrund darstellen. Ob dies letztlich ausreichend sein wird, kann nicht abschließend beurteilt werden.

Beantragen können Sie den Erlass einer einstw. Verfügung bei der Rechtsantragsstelle des für Sie zuständigen Amts- bzw. Landgerichts. Ebenso könnten Sie einen Rechtsanwalt hiermit beauftragen.

Zunächst würde ich Ihnen anraten, dass Gespräch sowohl zum ehemaligen Eigentümer als auch zu der Tochter des ehemaligen Eigentümers zu suchen. Sollte ein Gespräch nicht erfolgsversprechend sein, wäre Ihnen anzuraten, die Tochter in schriftlicher Form unter kurzer Fristsetzung aufzufordern, Ihnen die in Ihrem Eigentum befindlichen Gegenstände herauszugeben. Ebenso sollten Sie sie auf die weiteren Konsequenzen hinweisen, sollte sie Ihnen die Gegenstände nicht unverzüglich herausgeben. Sollte sie dies weiterhin verweigern, stehen Ihnen die oben ausgeführten Schritte zur Verfügung.

Hinsichtlich der mietrechtlichen Problematik (weitere Benutzung auch der übrigen Räume sowie Mietzinserhöhung) könnte sich die Beauftragung eines Rechtsanwalts anbieten, da der Sachverhalt erst bei Kenntnis der Vertragsbestandteile abschließend beurteilt werden kann.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben konnte.

Abschliessend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass durch das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts anders ausfallen kann. Im Rahmen dieses Forums kann stets nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts erfolgen.

Im Falle von Unklarheiten machen Sie bitte von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch.

Mit freundlichen Grüßen

Miriam Helmerich
Rechtsanwältin


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