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Pfeifenstilgrundstück - Bessere Alternative zum Wegerecht möglich ?

| 12.06.2011 19:37 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Wir möchten den hinteren Teil eines Grundstücks erwerben, welches derzeit noch ein Gesamtgrundstück von 2080 qm ist, also aus einem noch zu teilenden Flurstück besteht. Der potentielle Erwerber des vorderen Teils ist uns bekannt und es besteht große Sympathie und auch Einigkeit zu allen wichtigen Fragen. Es ist bereits vereinbart, das es natürlich eine Zuwegung ( auch als PKW Zufahrt ) zu unserem Grundstück geben wird, auch über Breite etc. besteht Einigkeit. Überlicherweise würde nun wohl der Eintrag als dingliches Nutzungsrecht im Grundbuch, bzw. auch Eintrag einer Baulast im Lastenverzeichnis erfolgen und wir wären Nutzer eines Weggerechts auf dem Grundstück des Nachbarn. Lieber wollen wir Beide aber ein "neutrales" Gebiet schaffen, was uns beiden zu 50% gehört und als eigenständiges Flurstück vermessen wird. Das könnten wir nach WEG behandeln und Verträge machen die es wie eine öffentl. Strasse darstellen und für Beide Parteien zu jeder Zeit und auf Dauer eine ungehinderte Nutzung ohne die vielen bekannten Fußangeln des "Wegerechts" möglich macht. Keiner fühlt sich dann als "Alleineigentümer" und auch Kinderkram wie Tore mit Schloss wären nicht durch eine einzelne Partei durchzusetzten. Ist das aus juristischer Sicht möglich und sinnvoll, oder gibt es auch dabei Fallstricke ?

12.06.2011 | 21:15

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Fallstricke sind aus meiner Sicht bei einer derartigen Lösung darin zu sehen, dass lediglich eine vertragliche Regelung über den Zuweg besteht und dieser zwischen den aktuellen Eigentümern geschlossen wird.

2. Sollte sich die Eigentumslage ändern, kann einer der (neuen) Eigentümer mit entsprechender vertraglicher Frist den WEG-Vertrag aufkündigen. Dann hätten Sie das Problem, was Sie eigentlich beseitigen wollten. Schließlich sollten Sie auch berücksichtigen, dass das Eigentümer auch im Wege der Zwangsversteigerung erworben werden könnte, so dass ein Erwerber mangels einer Regelung im notariellen Vertrag nicht an den WEG Vertrag gebunden werden kann.

3. Schließlich stellt das Vorhaben auch einen finanziellen Aufwand dar. Neben der Abteilung und Vermessung muss ein notarieller Übertragungsvertrag geschlossen werden. Zudem besteht das gesetzliche Wegerecht ohnehin neben einem möglichen WEG Vertrag weiter.

4. Eine Dienstbarkeit in Abt. mit der das vordere Grundstück das Wegerecht zu dulden hat, ist aus meiner Sicht die einfachste und billigste Lösung und läst sich im Streitfall am einfachsten durchsetzen. Einen Vertrag über die Art der Nutzung, wie mit einem WEG Vertrag vorgesehen, können Sie ebenfalls schließen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 13.06.2011 | 20:29

Sehr geehrter Herr RA Schröter,
zunächst recht herzlichen Dank für Ihre schnelle und kompetente Auskunft, eine positive diesbezügliche Bewertung habe ich bereits eingestellt. Angesichts des überschaubaren Betrages, den ich im ersten Step zur Verfügung gestellt habe, möchte ich Sie auch nicht mit unverschämt ausführlichen Nachfragen belasten. Gestatten sie mir dennoch bitte eine kurze und prägnante Rückfrage zu zwei Punkten:
Zu 1: Ist es nicht möglich, wenn man die Zufahrt tatsächlich ( unabhängig von den Kosten ) als eigenständiges Flurstück vermessen und erfassen läßt, dazu den Nutzungszweck als reine Zufahrt für beide Parteien grundbuchlich unwiderruflich festzuschreiben, so daß auch Rechtsnachfolger selbst nach einer Zwangsversteigerung hier den Nutzungszweck nicht anzweifeln oder ändern können. Wir könnten doch dann ggf. auf alle ergänzenden WEG Verträge verzichten, dafür aber den alleinigen Zweck als Privatweg definieren.
Zu 4:
Falls das alles nicht möglich oder zu aufwändig ist: Wäre es im Zweifel rein persönlich für mich dann nicht viel besser ( abweichend von der üblichen Praxis ) den Pfeifenstil mit zu erwerben und meinem Nachbarn vorn das Nutzungsrecht einzuräumen ? Dann gehört mir zumindest meine Zuwegung allein und ich muß niemals über Frequenz oder Nutzungsart diskutieren. Mein Nachbar wäre dann derjenige, dem lediglich die Duldung es eingetragenen Rechts zusteht. Da er ja aber das vordere Grundstück nutzt und somit die Zuwegung quasi nur auf "seiner Höhe" also weit vor meinem "eigentlichen Areal" nutzt, wäre hier ja niemals Konfliktpotential geboten.
Was würden Sie einem Mandanten dazu raten ?
P.S.
Sorry, jetzt sehe ich gerade im Anschlusstext, das ich die Nachfrage so gar nicht stellen darf, nur wenn ich etwas nicht verstehe.. Was tun ? Natürlich stelle ich gern einen neuen Betrag zur Verfügung, würde aber gern die Frage direkt an SIE richten..

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.06.2011 | 22:08

Vielen Dank für die Nachfrage.

Die Vermessung des Teilstückes kann mit einer entsprechenden Dienstbarkeit in Abt. 2 versehen werden. Dabei hat die Zufahrt als gemeinschaftliches Grundstück jeweils den beiden Grundstücke zu dienen. Eine entsprechende belastende Dienstbarkeit wird hier eingetragen, bei den anderen beiden Grundstücken eine begünstigende Dienstbarkeit. Hierfür ist eine notarielle Einigung und Bestellung erforderlich.

Die Variante zu 4 ist ebenfalls möglich allerdings ist auch hier eine Teilung und Vermessung erforderlich.

Aus meiner Sicht würde ich zu den Variante zu 4 raten, da Sie dadurch die weitestgehenden Rechte haben. Allerdings ist hier ein zusätzlicher Kaufpreis in Relation zu setzen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 13.06.2011 | 19:45

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Die Antwort war sachlich , verständlich und sicherlich absolut kompetent. Hervorragend war auch die umgehende Beantwortung selbst an einem Feiertag. Ein wenig schade war lediglich, das es mich der Lösung meines Problems nicht soviel näher gebracht hat. Empfohlen wurde am Ende, genau den Weg zu gehen, den ich aufgrund zahlreicher Ratschläge ( auch von Juristen )eigentlich nicht beschreiten wollte. Aber vielleicht gibt es ja zum Thema gemeinsames Wegerecht bei Hinterlandbebauung in Deutschlandn tatsächlich keine befriedigende und wirklich rechtssichere Lösung. In jedem Fall hat der Anwalt ( z.B. mit dem Fallbeispiel einer Zwangsversteigerung ) sehr interessante neue Denkanstösse gegeben, die ich bis Dato noch nicht bedacht hatte.
Insgesamt also recht herzlichen Dank an den Juristen und Kompliment für dieses tolle Portal, dessen erste Nutzung mich positiv überrascht hat.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 13.06.2011
4,4/5,0

Die Antwort war sachlich , verständlich und sicherlich absolut kompetent. Hervorragend war auch die umgehende Beantwortung selbst an einem Feiertag. Ein wenig schade war lediglich, das es mich der Lösung meines Problems nicht soviel näher gebracht hat. Empfohlen wurde am Ende, genau den Weg zu gehen, den ich aufgrund zahlreicher Ratschläge ( auch von Juristen )eigentlich nicht beschreiten wollte. Aber vielleicht gibt es ja zum Thema gemeinsames Wegerecht bei Hinterlandbebauung in Deutschlandn tatsächlich keine befriedigende und wirklich rechtssichere Lösung. In jedem Fall hat der Anwalt ( z.B. mit dem Fallbeispiel einer Zwangsversteigerung ) sehr interessante neue Denkanstösse gegeben, die ich bis Dato noch nicht bedacht hatte.
Insgesamt also recht herzlichen Dank an den Juristen und Kompliment für dieses tolle Portal, dessen erste Nutzung mich positiv überrascht hat.


ANTWORT VON

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