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Pfand Tausch Immobilie

18.08.2016 07:56 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: D Vorfälligkeitsentschädigung und Bearbeitungsgebühr im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eines Kredits

Ich verkaufe eine Immobilie wo eine Grundschuld eingetragen ist, die gelöscht werden muss. Möchte das Darlehen weiter wie bisher bezahlen, u. als Ersatz Sicherheit die schuldige Summe zugunsten des Gläubigers hinterlegen. Der Gläubiger ist keine Bank, sondern Karlsruher Versicherung u. schreibt das geht nicht, da sie eine Versicherung sind, u. keine Bank, sie können nur gegen andere Immobilie Grundschuldwechsel machen. Ich muss den Vertrag kündigen, u. eine Vorfälligkeit bezahlen, die mit Bearbeitungs- Gebühr sogar höher ist als was ich insgesamt noch zahlen muss bis zum Ende.
Restschuld ca. 41.000, Laufzeit bis 2021, Vorfälligkeitentsch. 6.700 Euro.
Meine Frage : stimmt die Aussage das kein Geld zugunsten des Gläubigers hinterlegt werden darf auf sichere Anlage Formen wie Sparbrief oder ähnliches, u. ich beim Verkauf nur die Möglichkeit habe wie oben erwähnt die Vorfälligkeit zu zahlen ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. stimmt die Aussage das kein Geld zugunsten des Gläubigers hinterlegt werden darf auf sichere Anlage Formen wie Sparbrief oder ähnliches
Die Vereinbarung einer Sicherheit ist grundsätzlich Verhandlungssache. In Ihrem Fall ist ja aber so, dass durch den ursprünglichen Kreditvertrag bereits die Art der Sicherheit (Grundschuld) bestimmt wurde und so ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag zustande kam , so dass die Versicherung keine gesetzliche Grundlage dafür braucht, um die Hinterlegung o.ä. abzulehnen.
Für Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag ist die Art der Sicherheit im § 491 III BGB geregelt:
„ Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die
1. durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder
2. für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind."

2. „stimmt die Aussage dass ich beim Verkauf nur die Möglichkeit habe wie oben erwähnt die Vorfälligkeit zu zahlen"
Grundsätzlich ja, wenn Sie einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden ist, haben; das ist im § 490 II BGB geregelt. Dort heißt es:
„Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung)".
Außerdem wird die Zahlung der VVE bei vorzeitiger Beendigung des Darlehensvertrages oft in AGB des Darlehensgebers geregelt. Dort kann die VVE auch ausgeschlossen werden (selten). Schauen Sie Ihren Vertrag noch mal an.
Aber die Zahlung einer VVE kann auch gesetzlich nach § 502 BGB ausgeschlossen sein und zwar in folgenden Fällen:
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
§ 502 Vorfälligkeitsentschädigung
(1) Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet. Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen gilt Satz 1 nur, wenn der gebundene Sollzinssatz bei Vertragsabschluss vereinbart wurde.
(2) Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn
1. die Rückzahlung aus den Mitteln einer Versicherung bewirkt wird, die auf Grund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, um die Rückzahlung zu sichern, oder
2. im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.
(3) Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen darf die Vorfälligkeitsentschädigung folgende Beträge jeweils nicht überschreiten:
1.1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags oder, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung ein Jahr nicht überschreitet, 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags,
2.den Betrag der Sollzinsen, den der Darlehensnehmer in dem Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Meistens greift hier der Ausschluss aufgrund unzureichender Angaben im Vertrag „ über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung"(= Verbraucherinformation). Nun galt (!) aber § 502 BGB gem. § 503 BGB in der alten Fassung für Immobilienkreditverträge nur dann, wenn dort unübliche Konditionen (Überschreitung der in den Monatsberichten der Bundesbank ausgewiesenen Streubreitengrenze der Effektivzinsberechnung) vereinbart wurden (s. hier https://openjur.de/u/66473.html). Zum 03/16 wurde aber § 503 BGB weg gefallen. Daher ist davon auszugehen, dass dieser Ausschluss nicht mehr gilt. Relevant ist das wiederum nur dann, wenn die Verbraucherinformation fehlerhaft ist. Sie muss insoweit geprüft werden.

3. Nicht unproblematisch ist aber die Bearbeitungsgebühr. Denn zwar entsteht dem Darlehensgeber durch die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages ein Zeitaufwand (eben für die Berechnung der VVE), aber andererseits wird der Verwaltungsaufwand für die nächsten 5 Jahre erspart (BGH NJW 2001, 509, s. hier
https://openjur.de/u/61177.html).
Nach der Rechtsprechung sind das 60 bis 100 €. Sie können also versuchen, die Versicherung zu überzeugen, Ihnen keine Bearbeitungsgebühr in Rechnung zu stellen.

4. Zusammenfassend: um genau zu sagen, ob in Ihrem Fall eine VVE zu zahlen wäre, muss man Ihren Vertrag und AGB der Versicherung prüfen, konkret, ob die Verbraucherinfo gesetzkonform war. Für eine solche Prüfung können wie Ihnen einen Kostenvoranschlag unterbreiten, schreiben Sie und an zelinskij@online.de
Sie können auch bei dem Verbrauchertelefon der BaFin (http://www.bafin.de/DE/Verbraucher/BeschwerdenAnsprechpartner/BaFin-Verbrauchertelefon/bafin-verbrauchertelefon_node.html ) anrufen und sich dort kostenlos beraten lassen:
Rufnummer 0228 299 70 299
Bis die Frage der VVE nicht geklärt ist, zahlen Sie sie unter Vorbehalt der Prüfung, damit Sie die VVE dann zurück fordern können. Das Gleiche gilt für die Bearbeitungsgebühr. Leider müssen Sie zunächst zahlen, sonst wir die Versicherung die Löschung der Grundschuld nicht bewilligen.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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