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Pfändungs-Überweisungsbeschluss WEG ./. Mieter - Hausgeldrückstände


29.12.2015 21:26 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,
mir wurde gestern folgender Fall zugetragen und ich bitte in Funktion als Verwaltung um eine Rückinfo in folgender Angelegenheit.

Miteigentümer einer WEG hatte Hausgeldrückstände, insgesamt Euro 8000. Das Sondereigentum des Eigentümers (Schuldners) wurde dann im Jahr 2012 Zwangsversteigert, die WEG erhielt einen Erlös von Euro 5000 abzgl. Anwaltskosten blieben noch 1.800 Euro über. Neben der WEG wurde noch die Gemeinde und die Bank berücksichtigt. Der Rest der Hausgeldrückstände wurde auf alle Miteiegntümer umgelegt. Akte wurde geschlossen. Es liegen Titel gegen den Schuldner aus Versäumnisurteilen und Kostenfestsetzungsbeschlüssen in Höhe von Euro 13.200 vor.

Nun teilte mir gestern!! (28.12.2015) die seit dem 10.2012 eingetragene neue Eigentümerin mit, dass ihr Mieter XY (ebenfalls Mieter des Alteigentümers/ Schuldners) im gesamten Jahr 2012 keine Miete an den Alteigentümer (Schuldner) gezahlt hat. Ich solle nunmehr als Verwalterin einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss in die Wege leiten, damit die ausstehende Miete für das Jahr 2012 vom Mieter gepfändet werden kann und die WEG doch noch zu Ihrem Geld kommt. Hierzu verwies man auf ZPO §829 und 835.

Ich habe heute mit der damals tätigen Anwaltskanzlei telefoniert, dort sagte man mir dass das nicht möglich sei und dass mit der Zwangsversteigerung und der daraus erfolgten berücksichtigung der WEG mit Euro 5500 die Sache erledigt sei. Die Dame war auch so nett und sagte mir ich brauche auch nicht mehr anzurufen denn die Akte sei geschlossen und man habe sowieso keine Zeit und sie beendet jetzt das Telefonat. Auch der Versuch einen anderen Anwalt zu erreichen ging ins Leere, nun ja, wir haben den 29.12.

Nunmehr würde die Möglichkeit des Pfändungs- und Überweisungsantrag zum 31.12.2015 verjähren und die Möglichkeit vom Mieter, der im Jahr 2012 10 Monate keine Miete gezahlt hat und dessen Vermieter wiederum Schuldner der WEG ist, die auf über 6000 Euro Kosten sitzengeblieben ist, verfallen.?!?

Nunmehr meine Frage:

a)gibt es hier noch irgendeine Möglichkeit einzugreifen oder verjährt die Sache rein aus organisatorischen Gründen, denn der Antrag/ Beschluss muss ja noch zugestellt werden wobei der Schuldner keine Anschrift hat bzw. diese unbekannt ist/ war. Die Anschrift des Drittgläubigers liegt vor. Ich könnte rein theoretisch morgen aufs Gericht fahren und dort einen solchen Antrag stellen (Aber welches Gericht ist zuständig bei unbekannter Anschrift des Schuldners)

Im übrigen verwalte ich die WEG seit dem 01.01.2014 und der Fall war abgeschlossen. So steht es auch in der Akte. Dass der Mieter im Jahr 2012 keine Miete gezahlt hat teilte man mir gestern mit (wobei das auch Spekulation sein kann, denn genau wissen es die neuen ET auch nicht)

b) schließt eine Zwangsversteigerung einen Pfändungs/ Überweisungsantrag aus ?

c) mache ich mich nun haftbar wenn die Sache hätte funktionieren können aber nicht funktioniert da schon alles sehr spät?

d) welche Gründe kann es gehabt haben dass die damalige Anwältin von der Möglichkeit eines Pfändungs/ Überweisungsantrags nicht gebrauch gemacht hat?

e) gibt es eventuell eine Alternative?

Ich danke vielmals im Voraus und
guten Rutsch!



Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

a)
Zuständig für den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss ist gemäß § 828 ZPO das Vollstreckungsgericht, also das Amtsgericht, an welchem der Schuldner seinen Wohnort hat. Ist die Anschrift nicht bekannt, sind die Voraussetzungen einer öffentlichen Zustellung zu prüfen, für welche prinzipiell die Vorlage aktueller Auskünfte des für den letzten bekannten Wohnort des Schuldners zuständigen Einwohnermelde- und Postamts genügt, wie der BGH mit Entscheidung vom 14.02.2003, Az. IXa ZB 56/03 festgestellt hat. Bezüglich dieser Auskünfte sind Sie tatsächlich recht spät dran, aber womöglich können diese noch beschafft werden. Dann könnte das bisherige Vollstreckungsgericht ggf. tätig werden.

b)
Grundsätzlich schließt eine nicht im vollen Umfang erfolgreiche Zwangsvollstreckungsmaßnahme die Einleitung weiterer –maßnahmen wegen der Restverbindlichkeiten nicht aus. Anders kann dies sein, wenn etwa ein diesbezüglicher Erlass vereinbart worden ist.

c)
Ob Sie als Verwalterin schadenersatzpflichtig sein könnten, kann erst nach Prüfung des Verwaltervertrages beurteilt werden, doch spricht hiergegen, dass Sie erst seit 2014 tätig sind und einen als abgeschlossen vermerkten Fall übernommen haben. Haftbar wären Sie, wenn Sie Anhaltspunkte für das Bestehen der Mietschulden haben mussten – da diese aber offensichtlich noch Spekulation sind, dürften Sie Ihren Angaben zufolge nichts zu befürchten haben.

d)
Weshalb nicht auf den Drittschuldner zurückgegriffen worden ist, kann hier nur vermutet werden, aber womöglich hatte die Vertreterin der WEG keine Kenntnis über die Ansprüche des damaligen Gegners, also des Schuldners gegen dessen Mieter. Welche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen unternommen worden sind, ist mir nicht bekannt.

e)
Als Alternative könnte sich der Drittschuldner etwa gegenüber der WEG zur Zahlung seiner Mietschulden unter Verzicht auf die Einrede der Verjährung verpflichten.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung – insbesondere bezüglich der Voraussetzungen auf Erlass des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses - und Vertretung der Interessen der WEG zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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