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Pfändung nach hoher Nebenkosten-Abrechnung

19.11.2009 09:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Anwälte,

leider finde ich auch nach langem Stöbern hier im Forum keinen vergleichbaren Fall, daher versuche ich Ihnen meinen zu schildern, in der Hoffnung, hier eine fachliche Rechtsberatung zu bekommen.

Zum Sachverhalt:

Mein ehemaliger Vermieter hat aus dem Jahr 2003 eine offene Forderungen aus unserem Mietverhältnis an meine Person. Auf Grund einer hohen Nebenkosten-Abrechnung und zwei ausstehenden Mieten pfändete er im Jahr 2004 mehrere private Sachen aus meiner Wohnung.

Die NK-Abrechnung 2003 belief sich auf ca. 1700 Euro, im Wesentlichen verursacht durch angebliche 225 cbm Wasserverbrauch. Durchschnittswerte pro Monat liegen ungefähr bei 2-3cbm (Auskunft Mieterbund). Ich hatte jedoch in dem Haus keinen eigenen Wasserzähler. Vorhanden war ein Gesamtzähler und zwei Zwischenzähler für zwei gewerbliche Mieter. Abzüglich der Zwischenzähler vom Gesamtzähler, wurde mir der restliche Verbauch in Rechnung gestellt. Ich hatte 2003 bereits den Vermieter darauf hingewiesen, dass ich die Vermutung habe, dass irgendwo ein Wasserleck aufgetreten sei & so der enorm hohe Wasserdurchlauf zu erklären sei. Es roch verdächtig und der Mieter unter mir beschwerte sich mehrmals über einen Wasserschaden an seiner Decke.

Der Wert der gepfändeten Sachen (ein Musikinstrument im Wert von 15000 Euro) steht der Mietschuld nicht paritätisch gegenüber. Er hatte ursprünglich noch mehr Sachen gepfändet, gab diese dann aber auf meine Intervention hin, wieder heraus. ( Es handelt sich um einen PC und Peripherie-Geräte, die ich damals für die Arbeit & die Schule benötigte)
Zudem betrat er meine Wohnung (die nicht abgeschlossen war, sich aber im gleichen Haus seines Büros befand) ohne mein Wissen, meine Erlaubnis oder im Beisein eines amtlich Autorisiertem. Er entnahm die Gegenstände und lies lediglich eine handschriftliche Notiz in der Wohnung zurück, in dem er mich auf die Pfändung aufmerksam machte und die entnommen Gegenstände auflistete. Die Gegenstände wurden aus der Wohnung entfernt.

Ich war damals Auszubildener und nicht in der Lage die Summe sofort zu begleichen. Da ich grundsätzlich bis heute die Vorgehensweise und die NK-Abrechnung nicht anerkenne, hat sich eine Ratenzahlungsvereinbarung in die Länge gezogen. Diese wurde aber 2005 "getroffen", da der Anwalt des Vermieters mit einem gerichtlichen Mahnbescheid drohte & ich auf Grund meines Berufswunsch mir eben diesen nicht erlauben kann. Zudem kam mir die Gegenseite mit einer niedrigen Gesamtforderung "entgegen". Die Vereinbarung wurde schriftlich per E-Mail, aber ohne Unterschrift oder aufgesetzten Vertrag getroffen, ich habe mich lediglich zur Ratenzahlung bereit erklärt, die Korrektheit der Abrechnung dabei nie anerkannt.

Wie das leider nun einmal ist, kann ich heute nicht alle geleisteten Zahlungen nachvollziehen, da ich nach dem Umzug leider einige Dokumente "verlegt" habe & eine Auskunft bei der Bank mit hohen Kosten verbunden wäre.

Ab Januar 2006 habe ich mich jedoch jeden Monat an die Zahlung gehalten. Ich hatte bei meinem Dauerauftrag einen errechneten Endtermin eingegeben, der im Mai 2009 abgelaufen ist. Danach forderte ich meinen ehemaligen Vermieter auf, mir eine Forderungsübersicht auszuhändigen, was jedoch verneint worden ist, mit der Aussage, wenn alle Schulden beglichen sind, werden mir meine Sachen ausgehändigt. Angeblich sei eine aktuelle Abrechnung nicht möglich, da die Unterlagen beim Steuerberater liegen würden und so eine Einsicht nicht möglich wäre. Eine Herausgabe fand bis zum heutigen Datum nicht statt.

Daher meine Fragen:
- Erfüllt das Beschaffen des unerlaubten Zutritts in meine Wohnung den Tatbestand des Einbruchs, Hausfriedensbruch oder Diebstahl? Wenn ja, unter welchen Voraussetzungen kann ich das jetzt noch geltend machen?
- Darf im Rahmen einer Pfändung des Vermieters der gepfändete Gegenstand aus der Wohnung entfernt werden?
- Wie man sich denken kann, konnte ich mir aus Auszubildender das Gerät nicht leisten. Es gehörte/gehört meinen Eltern. Ein Kaufbeleg ist leider nicht mehr vorhanden. Meinen Vermieter habe ich damals schriftlich auf diesen Tatbestand hingewiesen & zudem eine Preisliste angehängt, die den Neupreis (ca. 15000 Euro) bestätigt. Ist unter diesen Umständen eine Pfändung rechtens gewesen?
- Ist der Gläubiger zu einer aktuellen Forderungsaufstellung verpflichtet?
- da es weder ein Titel, noch ein Mahnverfahren, noch ein Inkasso-Büro beauftragt ist oder einen Vertrag gibt: in welcher rechtlicher Beziehung stehen wir zueinander? Ist die Schuld vielleicht verjährt, auch wenn ich seit Januar 2006 monatliche Raten geleistet habe? (regelmäßige Verjährung?)
- Unabhängig von dem Betrag, kann ich heute noch die Korrektheit der Nebenkosten-Abrechnung bezweifel, oder ist eine Ratenzahlung ein Eingeständnis?
- ist die Wasserabrechnung ohne einen eigenen Zähler rechtens?
Wäre beim vorliegenden Fall nicht eine Abrechnung nach Personen oder Fläche anzuwenden?

Bitte nennen SIe doch bei der Antwort auch die einschlägigen Rechtsquellen.

Gruß
George Orwell

-- Einsatz geändert am 19.11.2009 09:39:29

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Die Wohnung gehört zum höchstpersönlichen Lebensbereich und ist damit eine der rechtlich am besten geschützten Sphären. Dementsprechend wird sie auch durch den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs geschützt.
Ein Hausfriedensbruch liegt immer dann vor, wenn jemand ohne den Willen des Berechtigten (des Wohnungsinhabers, grdsl. nicht des Eigentümers) in eine Wohnung einsteigt, § 123 StGB. Dies ist hier der Fall. Es ist auch kein Rechtfertigungs- oder Entschuldigungsgrund ersichtlich, der ein Betreten gestatten würde. Insbesondere das Vermieterpfandrecht gibt dem Vermieter kein Recht die Wohnung zu betreten. Allerdings liegt mit der Wegnahme des Instrumentes etc. wohl noch kein Diebstahl vor, da es zum Zeitpunkt der Entfernung aus der Wohnung an der Absicht gefehlt hat, die Sachen wie ein Eigentümer zu verwenden, § 242 StGB.
Allerdings ist hier mittlerweile die Verfolgungsverjährung eingetreten, § 78 StGB.

Die Gegenstände dürfen im Rahmen des Vermieterpfandrechts nicht aus der Wohnung entfernt werden. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus § 562 ff. BGB. Eine "Wegnahme" im Sinne einer Inbesitznahme durch den Vermieter darf nur erfolgen, wenn der Mieter auszieht oder wenn es unumgänglich ist, zu verhindern, dass die Sachen vom Grundstück des Vermieters entfernt werden, § 562f BGB.
Da die Wegnahme an sich schon nicht rechtmäßig war, kommt es nicht darauf an, ob das Instrument Ihnen oder Ihren Eltern gehört. Überdies läge hier wohl eine Überpfändung vor, wenn andere Gegenstände, die dem Betrag mehr entsprechen, hätten gepfändet werden können, § 803 ZPO. Aber auch hierauf kommt es, wegen des grundsätzlichen Verbots der Wegnahme, nicht an.
Eine Verpflichtung des Gläubigers eine Forderungsaufstellung zu erbringen besteht grundsätzlich nicht. Der Vermieter hat Ihnen schon mitgeteilt, welche Forderungen er gegen Sie hat. Insofern sind seine Obliegenheiten erfüllt.
Die Schuld ist nicht verjährt. Durch die Ratenzahlungsvereinbarung sind Sie eine neue Verpflichtung eingegangen, die für jeden einzelnen Ratenbetrag eine neue Verjährung in Gang setzt.
Die Ratenzahlung wird von den meisten Gerichten wegen der Wertung des § 212 BGB als Anerkenntnis gewertet. Natürlich ist bei entsprechendem Sachvortrag auch eine andere Wertung möglich. Dieser Sachvortrag wäre dann aber entsprechend zu beweisen, was im Allgemeinen schwierig sein wird.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wasserverbrauch abzurechnen. So ist auch eine Abrechnung nach Köpfen oder nach Quadratmeter-Wohnfläche möglich. Bei Ihnen liegt ein nicht ganz gewöhnlicher Fall vor, da bei den anderen Parteien nach Verbrauch abgerechnet wird und Sie "den Rest" zu zahlen haben. Da allerdings auch hier eine genaue Berechnung des Verbrauchs möglich ist, sofern kein Schaden an der Leitung vorliegt, ist die Abrechnungsmethode meines Erachtens zulässig und würde wohl auch einer gerichtlichen Überprüfung standhalten.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2009 | 11:33

was würden Sie mir als Ihre Klient nun raten? Mir fehlt etwas das Fazit bzw. eine Empfehlung welchen Punkt ich weiter verfolgen soll, welcher ungeeignet dafür ist?
Mir ist an einer schnellen Herausgabe gelegen, zumal ich meine Zahlungspflicht als erledigt sehe, da keine Forderung mehr offen ist. Daher kann ich auch die fehlende Pflicht für eine AUskunft nicht verstehen, der Gläubiger müsste mir doch beweisen, dass noch eine Forderung offen ist, oder?

Was meinen Sie mit Sachvortrag und wie würde ein solcher aussehen?

Bitte beziehen Sie die Empfehlung auch auf eine weitere Zusammenarbeit mit Ihnen als Antwalt, wenn sie eine solche für ratsam erachten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2009 | 11:51

Sehr geehrter Fragesteller,
da ich nach Ihrer Schilderung davon ausgehe, dass der Vermieter kein Recht zum Besitz des Instruments hat, sollten Sie bzw. Ihre Eltern das Instrument unter Hinweis hierauf herausverlangen. Auch sollte hier deutlich gemacht werden, dass Sie hier von einer Begleichung der Gesamtforderung ausgehen, so dass allein aus diesem Grund eine Herausgabe erfolgen müsste.

Natürlich müsste Ihr Vermieter bei einem gerichtlichen Vorgehen die genaue Höhe der Forderung nachweisen, im außergerichtlichen Bereich kann er dies aber verweigern. Notfalls müssten Sie selbst die Herausgabe des Instruments einklagen und auch hier wäre dann der Vermieter gezwungen, sein Recht zum Besitz nachzuweisen. Hierzu würde der Nachweis einer offenen Forderung gegen Sie notwendig. Allerdings müssten dann auch Sie genau nachweisen, welche Summe Sie bereits beglichen haben.

Ich rate Ihnen daher an, die Herausgabe des Instruments aus den in der ursprünglichen Antwort geschilderten Gründen schriftlich zu verlangen. Da davon auszugehen ist, dass sich der Vermieter bei einem Schreiben von Ihnen weiter weigern wird, sollten Sie bereits hier überlegen, einen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen im außergerichtlichen Bereich zu beauftragen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen hier gerne zur Verfügung.
Ein weiteres Vorgehen bezüglich der Höhe der Nebenkosten erachte ich aufgrund des bisher geschilderten für weniger sinnvoll. Auch eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs ist aufgrund der Verjährungsvorschriften nicht als sinnvoll anzusehen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


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