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Pauschale für Schönheitsreparaturen rückforderbar?


| 03.04.2006 22:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sachverhalt:

Mit meinem ehemaligen Vermieter, einem Verein, bestand im Zeitraum vom 15.01.2003 bis 28.02.2006 ein Untermietverhältnis.

In § 6 des Untermietvertrages war ich zwar zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden; diese Verpflichtung übernahm allerdings der Verein gegen Zahlung einer monatlichen Pauschale in Höhe von 23,00 €:


„§ 6 - Übergabe, Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts

...

2. Während der Dauer des Mietverhältnisses werden auf Kosten des Mieters die Schönheitsreparaturen ... durchgeführt:

...

3. Hierzu treffen die Parteien folgende Vereinbarung:

Der Vermieter übernimmt für den Mieter die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der Mieter zahlt hierfür an den Vermieter einen monatlichen Pauschalbetrag von jeweils 6 % der Grundmiete, das sind derzeit 23,00 €.“


Insgesamt habe ich während der Dauer des Mietverhältnisses für diese Pauschale 23,00 € * 37,5 Monate = 862,50 € gezahlt.

In meinem Schreiben an den Verein vom 20.03.06 (siehe Anlage) habe ich moniert, dass die Erhebung der monatlichen Pauschale rechtswidrig gewesen sei, da nach §1 Abs. 2 Ziffer 2 der Betriebskostenverordnung Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den zulässigen Nebenkosten gehören. Selbst wenn die Erhebung der Pauschale rechtlich zulässig gewesen wäre, hätte sie zumindest im Nachhinein mit mir abgerechnet werden müssen. Tatsache sei, dass während der gesamten Zeit des Untermietverhältnisses keinerlei Schönheitsreparaturen durchgeführt worden seien.

In einem Schreiben vom 22.03.06 erwiderte der Verein, dass die Pauschale nicht für Instandhaltungsarbeiten verwendet werde, sondern rein für "Schönheitsreparaturen". Da es sich um eine Pauschale handele, würde diese nicht abgerechnet. Des weiteren behauptete der Verein, es stimme nicht, dass keine Ausgaben für Schönheitsreparaturen gezahlt worden seien. So habe der Verein nach meinem Auszug an seinen Vermieter für Schönheitsreparaturen eine Abstandssumme gezahlt.

In einem Schreiben vom 24.03.06 machte ich den Verein darauf aufmerksam, dass der Verein selbst durch die Überschrift des § 6 im Untermietvertrag die Zahlung der Pauschale für Schönheitsreparaturen unter dem Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung subsummiert habe (Anzumerken ist in diesem Zusammenhang noch, dass der Verein in einer Mietbescheinigung vom 19.12.2002 den Betrag von 23,00 € als „Instandhaltungspauschale“ bezeichnet!). Von daher könne ich nicht nachvollziehen, dass §1 Abs. 2 Ziffer 2 der Betriebskostenverordnung in meinem Fall nicht gelten solle.

Des weiteren sei nicht einzusehen, weshalb die Pauschale NICHT abgerechnet werden solle; schließlich werde auch die gesetzlich zulässige Vorauszahlung der Betriebskosten immer zunächst pauschal erhoben – bevor sie dann später abgerechnet werde.

In einem Schreiben vom 31.03.06 teilte mir der Verein mit, „dass im Mietvertrag unter § 6 Ziffer 3 die Vereinbarung getroffen wurde, dass ein monatlich gleich bleibender Betrag in Höhe von 6 % der Grundmiete für Renovierungsverpflichtungen (Instandhaltung) zu zahlen ist.“

Diese Pauschale zähle deshalb nicht zu den Betriebskosten (§1 Abs. 2 BetrKV), sondern stelle vielmehr einen Teil der Grundmiete dar. Daher sei diese Pauschale auch nicht abzurechnen.

Schlussendlich werde die „Instandhaltungspauschale ... im Mietvertrag sowie in der Mietbescheinigung auch nicht unter Betriebskostenvorauszahlung, sondern gesondert ausgewiesen.“

Bezüglich der Behauptung, es seien doch Kosten für Schönheitsreparaturen entstanden, möchte ich noch folgendes anmerken: Am Tag der Wohnungsübergabe (26.01.2006) wurden mir gegenüber keinerlei Forderungen im Hinblick auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen geltend gemacht. Im schriftlich festgehaltenen Protokoll der Wohnungsübergabe ist dem entsprechend auch nichts vermerkt. Ich bin deshalb der Auffassung, dass die Zahlung einer Abstandssumme vom Verein an dessen Vermieter für mich rechtlich nicht relevant ist, da diese Vereinbarung eine Sache zwischen dem Verein und dessen Vermieter darstellt.


Nun folgen meine beiden Fragen:

1. Wie bewerten Sie vor dem Hintergrund der genannten Fakten sowie meiner Argumentation (aber auch der des Vereins) die rechtliche Situation? Gehen Sie dabei bitte besonders auf die Meinung des Vereins ein, die Pauschale stelle einen Teil der Grundmiete dar und müsse deshalb nicht abgerechnet werden.

2. Kann ich die Kosten dieser Rechtsberatung generell (bzw. in einem eventuellen späteren Klageverfahren) gegenüber dem Verein geltend machen?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

1.
Richtig ist zunächst, dass nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht unter die Betriebskosten fallen.

Auch nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) wird zwischen der Abrechnung von Betriebskosten (§ 27 II.BV) und der Abrechnung von Instandhaltungskosten (§ 28 II.BV) unterschieden.

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum dürfen außerdem die Kosten der Verwaltung des Gebäudes sowie die Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung des Gebäudes und seiner Einrichtungen (so auch die Kosten für Schönheitsreparaturen) nicht auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden (BGH NJW 1993, 1061).

Dennoch verbleibt dem Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter auch solche Nebenkosten per vertraglicher Vereinbarung rechtswirksam auf den Mieter abzuwälzen.

Vorbehaltlich einer Überprüfung des gesamten Vertragswerks, aus dessen Zusammenhang sich eine andere Beurteilung ergeben kann, halte ich die dahingehende Vereinbarung in § 6 Ziff. 3 des Vertrages für rechtswirksam.
Ebenso wie der Vermieter berechtigt ist, seine gesetzliche Pflicht zur Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) vertraglich auf den Mieter zu übertragen, so kann er ihm auch die hierfür erforderlichen Kosten auferlegen.
Da § 6 Ziff. 2 des Vertrages ausdrücklich eine pauschale Abgeltung der von Ihnen übernommenen Renovierungspflicht durch Zahlung in Geld vorgesehen ist, liegt insofern eine Inklusivmiete vor.
(Der Begriff der „Grundmiete“ wird in diesem Zusammenhag nur für die Berechnung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von Bedeutung.)

Ihr Vermieter hat also insofern recht, als eine Abrechnung, wie bei den Betriebskosten, nicht vorzunehmen ist. Dies käme nur in Betracht, wenn hier lediglich Vorauszahlungen vereinbart wären, was aber nicht der Fall ist. Die vereinbarte Pauschale ist somit Bestandteil der Miete, mit der die Kosten für Schönheitsreparaturen abgegolten sind.

Allerdings hat der Vermieter zwei Dinge zu beachten:

a.
Die Pauschale muss der Höhe nach den Anforderungen des § 28 Abs. 4 II.BV genügen. Diese Vorschrift lautet:

“Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 12,00 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Dieser Satz verringert sich für Wohnungen, die überwiegend nicht tapeziert sind, um 1,20 Deutsche Mark. Der Satz erhöht sich für Wohnungen mit Heizkörpern um 0,95 Deutsche Mark und für Wohnungen, die überwiegend mit Doppelfenstern oder Verbundfenstern ausgestattet sind, um 1,00 Deutsche Mark. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

b.
Nach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Bewirtschaftung (vgl. § 556 Abs. 3 sowie § 560 Abs. 5 BGB) darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei er hierfür beweisbelastet ist (Palandt BGB § 535 Rn. 88 m w.Nachw.).

Da Sie mitteilen, dass die Verwendung der monatlich gezahlten € 23 für Schönheitsreparaturen zweifelhaft ist, und sich der Verdacht aufdrängt, dass das Geld stattdessen für darüber hinausgehende Instandhaltungsarbeiten verwendet wird, an denen Sie sich nach dem Vertrag nicht zu beteiligen haben, ist es also durchaus denkbar, dass Sie einen Teil der Pauschale zurückzubekommen werden.

Fordern Sie Ihren ehemaligen Vermieter auf, Ihnen über die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Kosten detailliert Nachweis zu geben. Soweit ihm das nicht gelingt, sollten Sie in entsprechender Höhe eine teilweise Rückforderung geltend machen, möglichst mit anwaltlicher Unterstützung.

Auf die Abstandszahlung kann sich Ihr ehemaliger Vermieter dabei in der Tat nicht mit Erfolg berufen. Denn Sie schulden nur eine Abgeltung für solche Abnutzungen, die während Ihrer Mietzeit entstanden sind.

Auf der anderen Seite ist eine tatsächliche Verwendung Ihrer Zahlungen zu Renovierungszwecken nicht erforderlich, sondern nur der Nachweis, dass der geschuldete Gegenwert von € 862,50 in einem vernünftigen Verhältnis zu der während des Mietverhältnisses eingetretenen Abnützung steht.

2.
Die Kosten dieser Rechtsberatung werden Sie nur als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung ersetzt bekommen, wenn Sie Ihren ehemaligen Vermieter bereits in Verzug gesetzt haben, wenn Sie Ihn also zur Zahlung eines bestimmten von ihm geschuldeten Betrages aufgefordert haben, und er dieser Aufforderung trotz Fristsetzung nicht nachgekommen ist.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Auskunft Klarheit verschafft hat.

Für Verständnisfragen nützen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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