Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Passus/Klausel Schutz gegen Kündigung Eigenbedarf

14.03.2013 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: In den Mietvertrag kann wirksam ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung des Vermieters aufgenommen werden. Dieser Verzicht muss die Schriftform erfüllen und sollte direkt in der Vertragsurkunde enthalten sein.

Guten Tag, ich werde am Sa. einen Mietvertrag abschliessen in einer Wohnung in einem 2-Familienhaus. Da ich von der jetztigen Eigenümerin mitbekommen habe, dass Sie das Haus verkaufen wird möchte ich mich am Samstag im Mietvertarg absichern, dass nach dem Verkauf keine Kündigung auf Eigenbedarf von den neuen Eigentümern für die von mir bewohnte Wohnung erfolgen kann. Ich habe mehrere Fälle im Internet bereits gelesen. Ein einfacher Satz unter besondere Vereinbarungen wie: eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist ausgeschlossen, ist angeblich nicht ausreichend. Ich hattte auch schon gelesen, dass es nur für 4 Jahre rechtens wäre. Eine einheitlche Regelung habe ich bisher nicht nachlesen können.

Bitte teilen Sie mir doch mit wo im Mietvertrag und welcher Inhalt (mit Andeutung auf Paragraphen und Gesetzestexte) ich schreiben müsste um auf der sicheren Seite zu sein.

Da am Samstag bereits der Mietvertrag geschlossen wird, bitte ich um zeitnahe Mitteilung.

Gruß

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen und Details kann sich die rechtliche Beurteilung ggf. noch verändern.

Bitte beachten Sie ferner, dass Sie den vorgeschlagenen Einsatz verringert und damit eine deutlich geringere Detailtiefe bei der Beantwortung gewählt haben. Dies sollten Sie beim Lesen der Antwort und einer etwaigen Bewertung berücksichtigen.

Dies vorangeschickt, komme ich zur Beantwortung Ihrer Frage:

Es ist grundsätzlich zulässig im Mietvertrag einen Kündigungsausschluss oder den Verzicht auf bestimmte Kündigungsarten zu vereinbaren.

Notwendig ist, dass die Schriftform gewahrt wird, wenn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung mehr als ein Jahr betragen soll. Dies ergibt sich auch aus der Formvorschrift des § 550 BGB.

Der BGH - Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06 - hat ausgeführt, dass neben der Einhaltung Schriftformerfordernisses notwendig ist, dass der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag aufgenommen oder zumindest fest mit der Vertragsurkunde verbunden ist. Es reicht also nicht aus, den Ausschluss auf einem separatem Blatt Papier zu vereinbaren und dies zusammen mit dem Mietvertrag aufzubewahren. Dieses Blatt Papier mit der Zusatzvereinbarung müsste zumindest mit Datumsangabe vom Mieter und vom Vermieter unterschrieben werden und fest mit dem Mietvertrag verbunden werden, und zwar bei allen Vertragsexemplaren. Dies ist z. B. durch "Antackern" oder Annähen möglich.

Empfehlenswert ist aber, den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gleich im Vertragsformular mit aufzunehmen und diese Vereinbarung auch noch einmal gesondert vom Vermieter und Mieter mit Datumsangabe zu unterschreiben.

Grundsätzlich kann der Ausschluss unter dem Punkt "sonstige/weitere Vereinbarungen" aufgenommen werden. Allerdings sollte dann beim Punkt "Kündigung" im Mietvertrag ein entsprechender Hinweis auf die weitere Vereinbarung vorgenommen werden. Dies wäre z. B. in der Form möglich, dass dort eingefügt wird: Kündigungsausschlusses wegen Eigenbedarfs für XX Jahre, siehe sonstige Vereinbarungen, Bl. X

Zumindest bei einem gegenseitigen Verzicht auf eine ordentliche Kündigung - also weder Vermieter noch Mieter können den Mietvertrag ordentlich kündigen - hat der BGH den Kündigungsverzicht auf maximal 4 Jahre beschränkt (vgl. BGH VIII ZR 27/04). Da der Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung allerdings nur den Vermieter betrifft, dürfte diese Begrenzung auf vier Jahre grundsätzlich nicht uneingeschränkt übertragbar sein. Dagegen ist aber auch zu bedenken, dass dieser Verzicht natürlich den Vermieter in der Nutzung seines Eigentums stark beeinträchtigt und er sich daher mit Sicherheit nicht auf allzu lange Zeit binden will. Grundsätzlich ist aber auch ein Auscchluss von mehr als 4 Jahren nicht automatisch unwirksam, wenn er zwischen den Parteien individuell ausgehandelt und vereinbart wurde. Mit der Einhaltung der 4-Jahres-Begrenzung sind Sie aber auf der sicheren Seite.

Eine verbindliche Musterformulierung gibt es zu diesem Fall ebenso wenig wie eine verbindliche Einordnung in den Vertragstext.

Der Verzicht könnte z. B. wie folgt formuliert werden:

Der Vermieter verzichtet für die Dauer von XX Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses auf die Ausübung und Geltendmachung der Eigenbedarfskündigung. Für diese Dauer ist die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen. Erst nach Ablauf dieses Zeitraums und bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann das Mietverhältnis erstmals unter Einhaltung der Kündigungsfrist vom Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.

Ort, Datum Unterschrift Mieter und Vermieter

Selbstverständlich muss der Verzicht wortgleich und von beiden Parteien unterschrieben sowohl im Vertragsexemplar des Mieters als auch des Vermieters enthalten sein.

Vorsorglich erlaube ich mir zudem den Hinweis, dass der Vermieter sich nicht auf eine solche Vereinbarung einlassen muss. Wurde aber der Verzicht wirksam im Mietvertrag vereinbart, wäre auch ein späterer Käufer daran gebunden.

Ich hoffe, damit Ihre Frage beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 74428 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Habe mich verstanden gefühlt. Komme bei Bedarf auf den Anwalt zurück. mfG ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Wir haben eine schnelle und kompetente Antwort erhalten, vielen Dank, tolle Arbeit. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Eine gut verständliche Einschätzung der rechtlichen Situation. Hat mir sehr weitergeholfen. ...
FRAGESTELLER