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Partnervertrag Immobilienkauf bei Nichtehelicher Gemeinschaft

04.03.2014 12:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Mit meinem Lebensgefährten habe ich zusammen eine Immobilie gekauft. Wir sind jeweils zur Hälfte im Grundbuch eingetragen. Die Finanzierung des reinen Kaufpreises habe ich alleine getragen. Wir haben uns darauf geeinigt gemeinsam Halbe/Halbe zu tilgen. Für die Sanierung schließen wir dann einen gemeinsamen Kreditvertrag ab. So weit so gut!
Aus Sicherheitsgründen möchten wir nun einen Partnervertrag schließen, damit ich auch im Falle von Trennung oder Tod, seine Hälfte des Kaufpreises, abzüglich der bereits getilgten Beträge, bekomme.
Für die Tilgung wollen wir ein gemeinschaftliches Online-Konto eröffnen, so dass immer nach gehalten werden kann, wer was bezahlt hat.
Wie muss nun dieser Vertrag formuliert werden, worauf ist zu achten und muss er notariell beglaubigt werden?



Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass unabhängig von einem Partnervertrag bei einem gemeinsam abgeschlossenen Kreditvertrag die Bank grundsätzlich von jedem Partner die vollen Raten fordern kann (=Gesamtschuldner), auch im Falle einer Trennung. Dies kann auch durch einen Partnervertrag, der ja nur zwischen den Lebenspartnern wirkt, nicht ausgeschlossen werden.

Es ist aber natürlich dennoch sinnvoll, vor gemeinsamen Investitionen einen Partnervertrag zu schließen, um vor allem finanzielle Ausgleichsansprüche festzulegen. Ein solcher Vertrag kann aufgrund der Vertragsfreiheit grundsätzlich formfrei, also ohne Notar abgeschlossen werden (zu den Ausnahmen komme ich später noch). Standardformulierungen können hier nicht empfohlen werden und würden auch den Umfang einer Erstberatung sprengen, denn die Formulierung jeder einzelnen Klausel sollte auf Ihren konkreten Fall angepasst werden. Da juristische Laien bei solchen Formulierungen oftmals Fehler begehen und es dann im Streitfalle zu Auslegungsschwierigkeiten kommen kann, sollte die Vertragserstellung aber von einem erfahrenen Rechtsanwalt oder Notar vorgenommen werden. Angesichts der wirtschaftlichen Werte, die bei einer Immobilie im Raume stehen, sollte hierauf allein aus Kostengründen nicht verzichtet werden.

Soll der Partnervertrag auch Ansprüche regeln, die sich direkt auf die Immobilie beziehen (z.B. Belastungen oder Übertragung von Grundstücksrechten), so müsste hierfür ein Notar eingeschaltet werden. Dies dürfte auch für Vereinbarungen für den Tod eines der Partner gelten, da solche erbvertraglichen Regelungen ebenfalls regelmäßig nicht ohne Notar wirksam vereinbart werden können, vgl. § 2276 BGB. Ebenso bei Verfügungen über das Vermögen, § 311b BGB. Ein ohne die Beachtung dieser Formvorschriften geschlossener Vertrag wäre nichtig (§ 125 BGB).

Daher noch einmal meine Empfehlung, hier nicht am falschen Ende zu sparen, sondern nach sorgfältiger Vorbereitung (insbesondere Zusammenfassen aller Punkte, die Sie zwingend in dem Vertrag geregelt haben möchten, wie finanzielle Ausgleichsansprüche bei Trennung, Regelungen für den Todesfall eines Partners etc.) einen Rechtsanwalt oder Notar mit der Erstellung und ggf. Beurkundung des Vertrages zu beauftragen, um späteren Streit (z.B. mit Erben einer Partei) von vornherein auszuschließen. Der Rechtsanwalt oder Notar wird Sie dann auch entsprechend beraten, auf was ggf. noch zu achten wäre.
Nicht zu unterschätzen ist bei einer solchen Beauftragung auch, dass der Rechtsanwalt/Notar bzw. dessen Haftpflichtversicherung für finanzielle Einbußen, die Ihnen bzw. Ihrem Lebenspartner aufgrund Fehlern bei der Beratung und Erstellung des Vertrages entstehen würden, grundsätzlich haften muss. Bei einem selbst erstellten Vertrag hätten Sie diese Sicherheit natürlich nicht.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.03.2014 | 14:40

Vorab vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Es geht jedoch um den reinen Kaufpreis (34.000,- Euro), den ich alleine aufgebracht habe, obwohl wir beide im zu gleichen Teilen im Grundbuch stehen.
Mündlich haben wir abgemacht, dass jeder die Hälfte zurückbezahlt. Sollte mein Lebensgefährte, sich z.B. von mir trennen oder sterben, habe ich nichts schriftliches in der Hand und hafte für diese Summe allein.
Reicht da dann nicht eine Art von Schuldschein?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.03.2014 | 15:28

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich wäre eine schuldrechtliche Absicherung z.B. über einen Schuldschein, Ablösevereinbarung, Darlehensvertrag oder eine sonstige schriftliche Fixierung Ihrer mündlichen Vereinbarung denkbar, wobei aus den vorgenannten Gründen ggf. Formvorschriften greifen können. Hierbei sollten aber natürlich auch die zukünftigen Investitionen berücksichtigt werden. Alternativ könnte Ihnen Ihr Partner auch seinen Miteigentumsanteil übertragen und im Gegenzug Ausgleichszahlungen für seine Investitionen vereinbart werden, was Sie noch besser absichern würde (aber natürlich auch Kosten u.a. für den Notar verursachen würde). Auch ein Gesellschaftsvertrag (GbR) wäre denkbar. Es gibt diverse Gestaltungsmöglichkeiten, und aus der Ferne lässt sich schwer beurteilen, was in Ihrem Fall für alle Beteiligten die beste Lösung wäre. Daher noch einmal mein Rat: Investieren Sie jetzt lieber einmalig in einen Rechtsanwalt oder Notar vor Ort, um späteren Ärger im Falle einer Trennung oder im Todesfalle zu vermeiden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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