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Partnerschaftsvertrag und Grundbuch

26.02.2019 14:56 |
Preis: 51,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Zusammenfassung: Vereinbarungen, die Grundstücke betreffen, sind zwingend notariell zu beurkunden.

Guten Tag

ist es möglich in einem Partnerschaftsvertrag festzulegen, dass bei Trennung der eine Partner verpflchtet ist seinen Anteil an unserer Immobilie (steht mit 25% im Grundbuch aber hat kein Eigenkapital dazu gegeben) an den anderen Partner zu übergeben?
Z.B. innerhalb von 2 oder 3 Monaten nach Auflösung der Partnerschaft durch eine schriftliche Erklärung, entsprechenden des im Partnerschaftsvertrag festgelegten Modus.
Primär den 25%igen Anteil im Grundbuch (also Austragung aus dem Grundbuch) von sich auf mich oder eine durch mich zu bestimmende dritte Person zu übertragen..

Wäre so eine Vereinbarung im Partnerschaftsvertrag rechtlich bindend und zur Not gerichtlich durchsetztbar und wie würde so etwas rechtlich konform formuliert sein?

Mit freundlichen Grüßen

Herman

P.S.: Ich bin natürlich über diese Frage hinaus auch an eine kostenpflichtigen Ausarbeitung eines Partnerschaftsvertrages interessiert.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist ein solcher Vertrag möglich und kann so ausgestaltet werden, dass er rechtlich bindend ist. Allerdings muss der Vertrag dazu zwingend notariell beurkundet sein.
Außerdem sollte man darauf achten, dass der Vertrag nicht als sittenwidrig angesehen werden kann. Aus diesem Grund müsste geklärt werden, ob es in Anbetracht der Gesamtumstände fair ist, wenn ein Miteigentümer seinen Grundstücksanteil ohne Gegenleistung auf Sie oder eine von Ihnen benannte Person überträgt. Dazu müssten die beiderseitigen finanziellen Beteiligungen bei der Anschaffung des Grundbesitzes und bei der Verteilung der laufenden Kosten und Lasten geklärt werden.
Es empfiehlt sich, in der Präambel des Vertrages eine entsprechende Erläuterung aufzunehmen.

Man würde in einem solchen Vertrag eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Miteigentumsanteils vereinbaren und die näheren Modalitäten dazu formulieren (Übertragung an wen, zu welchem Zeitpunkt etc.). Wenn sich der andere Vertragsteil dann nicht daran hält, müssten Sie gegebenenfalls noch eine Klage auf Abgabe einer Willenserklärung bezüglich der Auflassung einreichen, aber bereits die schuldrechtliche Verpflichtung bietet Ihnen eine gewisse Sicherheit.

Allerdings würde ich nun auch die Frage aufwerfen, aus welchem Grund der andere Vertragspartner überhaupt mit 25 % im Grundbuch steht, wenn er überhaupt keinen Anteil an dem Objekt einbringt und möglicherweise sich auch an den laufenden Lasten nicht beteiligt. Möglicherweise wäre es dann fair, wenn der 25-prozentiger Anteil bereits jetzt in vollem Umfang auf Sie übertragen wird und man für den Fall einer Trennung eine anderweitige schuldrechtliche Regelung vereinbart, z.B. auf Zahlung eines Betrages, der entweder bereits jetzt fest vereinbart wird oder der einem Prozentsatz des Verkehrswertes der Immobilie (im gegebenen Zeitpunkt z.B. zu ermitteln durch Sachverständigengutachten) entspricht.
Bevor Sie einen solchen Partnerschaftsvertrag abschließen, empfehle ich, zu klären, ob die von Ihnen angedachte Konstruktion angesichts Ihrer beiderseitigen persönlichen und finanziellen Verhältnisse überhaupt Sinn macht oder ob es eine Alternative gibt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.02.2019 | 09:50

Guten Tag

und vielen herzlichen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. Leider konnte ich Ihnen gestern aus beruflichen Gründen noch nicht antworten.

Ich habe sowohl alle Kaufnebenkosten (Notar, Grundsteuer, Makler etc) in vollem Umfang bezahlt, aber auch das Grundkapital in völler Höhe für die Immobilie zur Verfügung gestellt.
Meine Lebenspartnerin beteiligt sich, seitdem wir vor ca. 2 Jahren in die Immobile gekauft und bezogen haben, zu ca. 50% an den laufenden Kosten, den Zins- und Tilgungszahlungen etc.

Einer Lösung oder Übertragung des 25%igen Anteiltes zum jetzigen Zeitpunkt stimmt meine Lebenspartnerin nicht zu. Aber bei einer möglichen Trennung, daher die Idee des Parnterschaftsvertrages, wäre Sie hierzu bereit.

Meine Idee wäre das man die folgende Vereinbarung bzw. Rechung in den Partnerschaftsvertrag übernimmt:

Kaufpreis inkl. aller Nebenkosten (10.2016)

plus = vertraglich vereinbarte Wertsteigerung von z.B. 5% pro Jahr (um möglichen Diskussionen bezüglich des aktuellen Wertes der Wohnung und den damit verbundenen Kosten aus dem Weg zu gehen)

minus = Restschulden bei der Bank (zum Zeitpunkt der Trennung bzw. des Auszuges aus der gemeinsamen Wohnung)

minus = mein eingesetztes Kapital (Eigenkapital + Kaufnebenkosten)

minus = Kosten für den Verkauf des 25%igen Anteils (Notar, Grundbuch, Kosten für die vorzeitige Kündigung des Kreditvertrages)

= Restguthaben

Dieses Restguthaben würde dann zu 25% als Barwert meiner Lebensgefährtin von mir überwiesen werden.

Wäre eine solche Lösung rechtlich einbandfrei und nicht sittenwidrig? In diesem Partnerschaftsvertrag würde dann auch festgelegt das meine Partnerin alle Möbel und Haushalsgüter (von der Waschmachine bis zum TV) kostenlos "mitnehmen" könnte. Ich möchte verhindern das man sich wegen ein paar Dingen unnötig streitet.

Sie sprachen von der Notwendigkeit einer notariellen Beglaubigung dieses Vertrages. Ist die Anwesenheit beider Partner beim Notar notwendig oder wie habe ich mir dies vorzustellen.

Ich würde mich freuen, falls ich mit Ihnen zusammen einen solchen Vertrag ausarbeiten könnte und auch an einem rechtssicheren Testament und einer Sorgerechtsverfügung wäre ich interessiert.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Pohl

P.S.: Eine top Bewertung werde ich natürlich auch hinterlegen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.02.2019 | 12:05

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Der von Ihnen angedachte Rechenweg erscheint mir plausibel und fair, weil Ihre Partnerin damit sowohl an der Wertsteigerung teilnimmt als auch einen Anteil an der von ihr geleisteten Tilgung zurückerhält. Man müsste allenfalls noch die konkreten Beträge (Höhe des Eigenkapitals, Höhe der monatlichen Zahlungen, aufgeteilt in Zins und Tilgung) überprüfen, ob sich insoweit noch ein Problem ergeben könnte, aber diese Details würde man dann bei der Ausarbeitung des Vertrages klären.

Die Regelungen zum Hausrat etc. dürften unproblematisch sein, das kann man durchaus so regeln.

Da es sich um einen Vertrag handelt, der eine Immobilienübertragung zum Gegenstand hat, ist dieser zwingend von einem Notar zu beurkunden.
Im Gegensatz zu einer Beglaubigung (bei der nur die Echtheit einer Unterschrift bestätigt wird) wird bei einer Beurkundung der Vertrag in vollem Umfang vom Notar verantwortet. Der Notar übernimmt also die Haftung für alle Klauseln und Formulierungen sowie für die Grundkonstruktion des Vertrages.

Dabei ist es möglich, die Ausarbeitung eines solchen Vertrages auch einem Rechtsanwalt zu überlassen, sodass ich gerne bereit bin, diesen Vertrag für Sie auszuarbeiten. Anschließend muss der Vertragstext von einem Notar als Urkunde ausgefertigt (also letztlich mit seinem Briefkopf versehen) werden, wobei manche Notare den Anwaltstext direkt übernehmen, andere Notare jedoch noch eigene Klauseln (meist zur eigenen Absicherung) einfügen. Anschließend findet der Beurkundungstermin beim Notar statt, wobei der Notar dann den gesamten Text nochmals laut vorlesen muss. Anschließend wird die Urkunde von den Beteiligten (also Ihnen und Ihrer Partnerin) sowie vom Notar unterschrieben.
Der Vollständigkeit halber darf ich darauf hinweisen, dass ich „nur" Rechtsanwältin, jedoch keine Notarin bin. Es gibt in anderen Bundesländern teilweise Anwaltsnotare, die sowohl Anwälte als auch Notare sind. In diesem Fall muss jedoch vor Beauftragung geklärt werden, ob derjenige als Anwalt oder als Notar tätig ist. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass der Anwalt nicht neutral ist, sondern nur einen Mandanten (also nur einen der Vertragsparteien) beraten und vertreten darf, wohingegen der Notar neutral ist und im Interesse beider Parteien handeln muss (was bei gegenläufigen Interessen im Regelfall recht problematisch sein kann).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Angaben weiterhelfen. Im Bedarfsfall bin ich auch gerne bereit, Ihnen im Rahmen einer Mandatserteilung weiterhin in dieser Sache behilflich zu sein. Sie können mich dann bei Bedarf gerne per E-Mail kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen
Karin Plewe

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