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Parkplatzsperre für das Sondernutzungsrecht?


| 28.12.2009 15:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Guten Tag wir haben folgendes Problem: Wir wohnen in einer Eigentumsanlage mit 12 Eigentümern und 4 vermieteten Wohnungen. Auf dem Grundstück sind 11 Einstellplätze(Parkplätze), davon sind 4 Parkplätze für die vermieteten Wohnungen vorgesehn und einen Parkplatz haben wir gekauft. Wodurch wir eine Sondernutzungsrecht haben. Leider wird unser Parkplatz immer wieder von Fremden zugeparkt. Wir haben uns überlegt eine sogenannte Parkplatzsperre zum blockieren des Parplatzes anzuschaffen. Nun sagte uns der Verwalter das wir auf unserem Parkplatz nicht so einfach eine Sperre anbringen dürfen,weil das eine Baumaßnahme wäre und wir erst eine genehmigung auf der Eigentümerversammliung einholen müsten.
Ist das so korrekt was der Verwalter meint?? Es sollte nur eine Sperre sein mit einem Klappbügel den man hoch und runterklappen kann.
Für eine Antwort vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


I.

Das Gesetz kennt drei Kategorien baulicher Veränderungen:

- Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG
- Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WEG und
- andere bauliche Maßnahmen gem. § 22 Abs. 1 WEG

Die von Ihnen angesprochene Sperre ist eine "andere bauliche Maßnahme" im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG.


II.

Wenn einzelne Miteigentümer eine bauliche Maßnahme durchführen wollen, ist eine Beschlußfassung nicht immer zwingend. Ohne Beschluß der Eigentümergemeinschaft ist eine bauliche Maßnahme in zwei Fällen rechtmäßig:

- Keinem der Miteigentümer entsteht ein Nachteil, der über das unvermeidliche Maß hinaus geht; vgl. § 22 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG oder
- die Maßnahme ist zwar vermeidbar und nachteilig, es haben ihr aber alle Eigentümer zugestimmt, ohne daß ein besonderer Beschluß gefaßt worden wäre.

Hier liegt - jedenfalls nach dem Sachverhalt - keine Zustimmung der übrigen Eigentümer vor, so daß zu fragen ist, ob die Sperre einerseits als Baumaßnahme anzusehen und ob eine Beschlußfassung entbehrlich ist.

1.

Unter einer baulichen Veränderung versteht man jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht; vgl. OLG Düsseldorf in NZM 1998, Seite 79. So gehört z. B. die lose Anbringung einer Parabolantenne im Außenbereich zu baulichen Veränderungen. Der von Ihnen vorgesehene Klappbügel wird daher als bauliche Veränderung in diesem Sinne anzusehen sein.

2.

Damit stellt sich die Frage, ob die anderen Miteigentümer dadurch beeinträchtigt sind. Dann nämlich bedürfte es eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.

Ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist danach zu bestimmen, ob sich ein Wohnungseigentümer objektiv verständigerweise beeinträchtigt fühlen kann. Die Eingriffsschwelle ist dabei aus verfassungsrechtlichen Gründen eher niedrig anzusetzen; vgl. BVerfG in ZNR 2005, Seite 634.

Durch die Sperre könnte der optische Gesamteindruck der Wohnanlage verändert werden; vgl. BGH in NJW 2004, Seite 937 zur Parabolantenne. Grundsätzlich gilt, was die Miteigentümer nicht sehen können, ist zustimmungsfrei; so OLG Köln in NZM 2005, Seite 463.

Im Streitfall ist es Sache des Gerichts zu beurteilen, ob eine die Optik des Gebäudes verändernde Maßnahme "nachteilig" oder "beeinträchtigend" ist oder nicht.


III.

Aus diesen Ausführungen mögen Sie ersehen, daß man Ihre Frage durchaus unterschiedlich beurteilen kann.

Nun kenne ich die Wohnanlage nicht, jedoch bin ich der Meinung, daß ein dezenter Klappbügel die Optik der Wohnlage wohl eher nicht beeinträchtigt. Unter diesen Voraussetzungen bedürfte es also keines Beschlusses.

Natürlich kann man auch der Meinung sein, daß insbesondere dann eine Beeinträchtigung in optischer Hinsicht vorliege, wenn andere Eigentümer auch solche Sperrvorrichtigungen, jedoch anderer Konstruktionsart, anbringen.

Fazit: Meiner Meinung nach können Sie die Sperrvorrichtung montieren ohne einen entsprechenden Beschluß herbeiführen zu müssen. Kommt es allerdings zum Streit, wird ein Gericht zu entscheiden haben. Dessen Entscheidung kann man aber an dieser Stelle nicht vorhersehen.

Deshalb empfehle ich zu überlegen, ob es nicht besser wäre, den sicheren Weg über eine Beschlußfassung zu wählen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 24.08.2015 | 13:43


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