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Parkplätze am Haus


| 06.04.2007 21:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sven Kienhöfer



Wir haben eine Wohnung und eine Garage gekauft. Im Haus befinden sich 10 Raumeinheiten und 6 Garagen. Auf dem Grundstück befinden sich 4 PKW Abstellplätze und um die geht es.
Das Haus wurde in den 70-gen Jahren gebaut. Die Teilungserklärung wurde auch damals im Zust. Grundbuchamt registriert. 7 von den 10 Raumeinheiten wurden damals verkauft, die restlichen 3 hat die Bauherrin behalten und langfristig bis heute vermietet.Wir haben eine von den 7 damals in den 70-gen verkauften Wohnungen im Jahre 2006 gekauft d.h. wir sind die 3 Besitzer.(Bauherrin, 1 Käufer, wir)
Die Abstellplätze um die es geht sind so in der Teilungserklärung ausgesondert und beschrieben. Ich zitiere:

"§ 17
Auf dem Grundstück befinden sich 4 Abstellplätze für PKW, die von 1-4 im Bauplan gekennzeichnet sind.
Sie gehören nicht zum Sondereigentum.
Die Eigentümerin behält sich vor, das ausschließliche Nutzungsrecht an jedem dieser Abstellplätze an einzelne Miteigentümer, der von 1-10 in den Bauplänen bezeichneten Miteigentumsanteilen, zu vergeben."

Als die "Eigentümerin" ist die damalige Bauherrin zu verstehen.

Uns wurde interesieren:
1) ob wir die o.g. Parkplätze nutzen dürfen. (Wir haben mit der damaliger Bauherrin noch nicht geredet)
2) ob die Parkplätze nutzen zu dürfen brauchen wir wirklich die bewiligung der damaliger Bauherrin.
3) ob die damalige Bauherrin das Recht hat ohne unsere Genehmigung als Mitbesitzer am Grundstück, die Parkplätze an die Mieter ihrer Wohnungen zu vermieten oder zur Nutzung überlassen.
(Das Recht am Grundstück ist in gleich grosse Anteile wie die Anteile an den Räumlichkeiten geteilt ohne besondere Bestimmungen.In unserem Fall sind das 106/1000 (98/1000 die Wohnung + 8/1000 die Garage))
4) ob die Parkplätze durch die Formulierung in der Teilungserklärung.Ich zitiere: "Sie gehören nicht zum Sondereigentum" zum gemeinschaftlichem Eigentum gehören.


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:

Wenn die Stellplätze tatsächlich im Grundbuch nicht einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum(Frage 4).

Ihre Fragen 1-3 hängen sehr eng miteinander zusammen:
Das Gemeinschaftseigentum unterliegt grundsätzlich der Verwaltung aller Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG). Am Gemeinschaftseigentum besitzen alle Eigentümer einen Nutzungsanteil entsprechend ihrer Beteiligung an den Nutzungen und Lasten des Gemeinschaftseigentums. Jeder Eigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14 und 15 WEG befugt und berechtigt.

In Ihrem Fall will sich die Bauherrin allerdings ein Sondernutzungsrecht vorbehalten.
Ein Sondernutzungsrecht ist eine durch Vereinbarung im Sinne des §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zwischen den Wohnungseigentümern nach § 15 Abs. 1 WEG getroffene (Gebrauchs-) Regelung zu Gunsten eines oder mehrerer Mit-/Teileigentümer, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen.
Dieses Sondernutzungsrecht entsteht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander. Art und Umfang sowie Ausmaß der Nutzung, die ein Sondernutzungsrecht einräumt, ergibt sich meist, wie bei Ihnen aus der Teilungserklärung.
Das Recht zur ausschließlichen Sondernutzung durch einen Eigentümer kann allerdings nur einstimmig durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 5 Abs. 4 WEG begründet werden. Widersprechen Sie also zukünftig dieser Sondernutzung, ist § 17 der Teilungserklärung ungültig. Außerdem ist dieser meiner Ansicht nach sowieso äußerst unklar formuliert(hinsichtlich der Formulierung Eigentümerin)

Ich würde Ihnen allerdings raten, die Parkplätze nicht einfach ungefragt zu benutzen, da dies vielleicht für Ärger sorgt, sondern das Thema einfach auf der nächsten Wohnungseigentümerversammlung anzusprechen. Auch würde ich mich einmal unauffällig erkundigen, wer die Kosten für dieses Gemeinschaftseigentum trägt, da Sie bei einer zukünftigen Nutzung sicher auch an den Kosten beteiligt werden.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Bei Bedarf benutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen

Sven Kienhöfer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2007 | 16:32

Sehr geehrter Herr Kienhöfer,
auf dieser Stelle möchte ich mich bei Ihnen für die Antworten auf meine Fragen bedanken und gleichzeitig möchte ich Sie bitten
die Frage Nr.3 näher zu komentieren.
Mit freundlichen Grüßen
Grenz

P.S. Wir wünschen Ihnen Freue Ostern.

Ergänzung vom Anwalt 10.04.2007 | 08:09

Sehr geehrter Fragesteller,

hoffe Sie hatten ebenfalls ein schönes Osterfest. Bezüglich Ihrer Nachfrage zu Frage Nr. 3 muss man sagen, dass Ihr Recht zukünfig der Sondernutzung zu widersprechen mit dem momentan vorhandenen § 17 der Teilungserklärung kollidiert. Grundsätzlich sind neue Eigentümer(wie Sie) an frühere Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden, auch wenn Sie denen selbst nie zugestimmt hätten. Allerdings kommt in Ihrem Fall die schon erwähnte äußerst unklare Formulierung des § 17 hinzu.
Bei einem Streitfall können Sie davon ausgehen, dass sich die Bauherrin auf § 17 beruft, denn Sie dann erst einmal rechtlich zu Fall bringen müssen. Meines erachtens bieten sich zwei Handlungsweisen an, erstens Sie machen die Problematik zu einem Tagesordnungspunkt auf der nächsten Eigentümerversammlung oder falls Sie alles schneller geregelt haben wollen, beauftragen Sie einen Kollegen vor Ort, welcher dann auch Einsicht in die Teilungserklärung und die sonstigen Unterlagen nehmen kann.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers |


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