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Parkettschaden kurz vor Auszug


| 08.12.2007 00:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Abend!

Ende letzten Jahres hatte mich mein Vermieter gebeten auszuziehen, da er die Wohnung verkaufen wollte. Am 11.06.07 bin ich dann, nachdem ich eine recht schöne und bezahlbare Wohnung gefunden hatte, tatsächlich ausgezogen, obwohl ich dazu nicht verpflichtet gewesen wäre. Ich war stets kooperativ, habe viele Termine mit Maklern und potentiellen Interessenten zur Wohnungsbesichtigung ausgemacht, bis zu 3x / Woche (was nicht immer angenehm war). Für meinen Vermieter war dies eine Selbstverständlichkeit, für die er sich nie bedankt hat. Aufgrund des für ihn nicht rasch genug erfolgenden Umzugs wurde der Vermieter mir gegenüber zunehmend vorwurfsvoll, was mich ziemlich belastet hat.

Anfang Mai kündigte ich in Absprache mit dem Vermieter den Mietvertrag zum 15.06.2007. Als in Frage kommende Umzugstermine nannte ich ihm den 11. oder 14.06.07. Für eine Wohnungsübergabe wäre ich ab dem 15.06. bereit gewesen.

Anfang Juni habe ich - natürlich unabsichtlich - leider einen Wasserschaden auf dem Wohnzimmerparkett verursacht. Aus der Auffangschale eines Palmenübertopfes war über Nacht Wasser getropft; ich habe die Pfütze erst am nächsten Morgen entdeckt und aufgewischt. Da ich bislang keine Erfahrung mit Wasserschäden auf Parkettboden hatte, habe ich ein paar Tage abgewartet und die inzwischen getrocknete Stelle mit einem Holzpflegemittel behandelt. Der Schaden blieb dennoch sichtbar.

Ich habe 2 x vergeblich versucht, meinen Vermieter telefonisch zu erreichen, um den Schaden zu melden und um einen Wohnungsübergabetermin zu vereinbaren. Beim 3. Anruf sprang eine offenbar neu installierte T-Net-Box an; ich sprach mein Anliegen auf diesen AB mit der Bitte um Rückruf. Da ich diesen nicht erhielt, nahm ich an, mein Vermieter sei in Urlaub. Nach meinem Umzug rief mich der Vermieter wütend auf meinem Handy an, weil ich mich angeblich nicht gemeldet hatte (er hatte von sich aus auch nicht angerufen, um einen Übergabetermin zu vereinbaren). Es stellte sich heraus, dass die Telekom ihm ohne seinen Wunsch nach einem Tarifwechsel die T-Net-Box installiert hatte; er hatte es abgelehnt, die eingegangenen Anrufe abzuhören ("zu kompliziert"). Bei diesem Telefonat teilte ich ihm den Wasserschaden mit; wir vereinbarten einen Wohnungsübergabetermin am 17.06.07. An diesem Tag war er mit dem Zustand des Balkons nicht einverstanden. Ich hatte ihn gefegt und nass geputzt, Boden und Wände, ihn also mehr als "besenrein" hinterlassen. Der ca. 40 Jahre alte Innenstadt-Balkon hätte tatsächlich eine Dampfstrahlreinigung vertragen (im übrigen auch bereits VOR meinem Einzug), zu der ich technisch allerdings nicht in der Lage war. Aus beruflichen Gründen war mir eine erneute Reinigung des Balkons erst am 22.06. möglich (ich war auf so etwas nicht eingestellt), so dass die endgültige Wohnungsübergabe dann am 23.06.07 mit gründlich geschrubbtem Balkon stattfand.

Den Parkettboden wollte der Vermieter fachmännisch repariert haben; er wollte eine ihm bekannte Firma beauftragen, die damals den Parkettboden gelegt hatte. Eine Woche später rief er mich an und überschüttete mich mit Vorwürfen, weil ich mich zwischenzeitlich mit keiner Parkettfirma in Verbindung gesetzt hatte. An unsere Absprache konnte er sich nicht mehr erinnern. Ich telefonierte mit allen Firmen der Region und fand schließlich eine, die einen Begutachtungtermin "in den nächsten Tagen" in Aussicht stellte. Alle anderen Firmen nannten wesentlich längere Wartezeiten. Die Begutachtung durch den Chef der Parkettfirma fand am 03.07.07 statt; unmittelbar nach Vorliegen des Kostenvoranschlages habe ich diesen an die Haftpflichtkasse weitergereicht und gleichzeitig die Parkettfirma beauftragt, die Reparatur durchzuführen. Da ich dem Vermieter mehrfach versichert hatte (und ihm das auch schriftlich gegeben hätte), im Falle der Nichterstattung durch die Haftpflichtkasse selbst für den Schaden aufzukommen, hätte die Firma von meiner Seite aus sofort "loslegen" können, was ich dem Vermieter auch mehrfach vorschlug. Nach der Erstattung der Entschädigungssumme durch meine Haftpflichtkasse einige Wochen später hat mein Vermieter jedoch eine andere Firma beauftragt (??); die Reparatur fand dann erst Ende August statt. In den Wochen davor hat mich mein Vermieter oft angerufen, um mich mit Vorwürfen zu überschütten ("Es passiert nichts!") oder mir die immergleichen Fragen in drohendem und anklagendem Ton zu stellen (z.B. "Was ist, wenn die Kasse nicht zahlt?!")

Vor ca. 2 Wochen meldete sich mein ehemaliger Vermieter telefonisch nochmals bei mir, um mir mitzuteilen, dass er eine Entschädigungssumme i.H.v. €250,- von mir fordere, weil die Wohnung nach dem 15.06.07 noch nicht als "bezugsfertig" zu verkaufen gewesen sei. Wie er jedoch selbst bestätigte, gab es zu diesem Zeitpunkt gar keinen konkreten Kaufinteressenten; die Wohnung wurde erst wesentlich später verkauft. Die Wohnung hat einige Mängel, die von den Wohnungsbesichtigern immer wieder beanstandet wurden (z.B. kein Fenster im Bad, keine Stellfläche im Flur, kleiner Balkon über vielbefahrener Straße, gegenüber ein Obdachlosenheim mit teilweise sehr lauten Bewohnern, renovierungsbedürftiges Treppenhaus). Auf den Rat von Juristen aus meinem Bekanntenkreis hin, die allerdings nicht auf Mietrecht spezialisiert sind, habe ich dem Vermieter schriftlich entgegnet, dass ich zur Begleichung dieser Forderung nur vepflichtet sei, wenn er nachweisen könne, dass er die Wohnung allein aufgrund der noch anstehenden Parkettreparatur an konkrete Interessenten nicht verkaufen konnte.

Als "Retourkutsche" erhielt ich heute Abend einen Brief von ihm, in dem er mir von der von ihm einbehaltenen Kaution i.H.v. €500,- (ohne Zinsen nach 4 Jahren ??) neben nachvollziehbaren Abzügen für Kleinigkeiten (wie kaputten Steckdosen) folgende Kosten abzog: €165,30 für Zeitaufwendungen für "Vorbereiten und Durchführen der Telefonate" mit mir, der Haftpflichtkasse und der Parkettfirma, für die Fahrten zur Wohnung wegen Parkettreparatur, wegen 2 Wohnungsübergabeterminen, wegen der Ablesung der Heizkosten der Firma "Techem" sowie für Zeitaufwendungen für das Ausfüllen eines Fragebogens für die Haftpflichtkasse; des weiteren für die Fahrtkosten anlässlich der Wohnungsbesuche (der Vermieter wohnt in der gleichen nicht allzu großen Stadt in einem anderen Stadtteil)und für Telefon- und Portokosten. Weitere €76,80 zieht der Vermieter von der Kaution ab als anteilige Miete vom 16.06.-23.06.07, also für den Zeitraum nach der Kündigung bis zur verspäteten 2. Wohnungsübergabe.

Ich kann verstehen, dass mein Vermieter ärgerlich ist über den zusätzlichen Aufwand durch den Parkettschaden. Ich habe diesen jedoch nicht in schädigender Absicht verursacht und mich mehrfach beim Vermieter dafür entschuldigt. Ich war kooperativ und habe meinen Teil dazu beigetragen, dass der Schaden so rasch wie möglich behoben werden kann. Für die verzögerte Reparatur kann ich nichts. Aufgrund des vorwurfsvollen und emotional belastenden Umgangs des Vermieters mit mir und meinem Missgeschick über Monate hinweg möchte ich ihm nicht mehr Geld bezahlen, als ich rechtlich verpflichtet bin. Zudem ist meine finanzielle Situation aufgrund einer teuren Zusatzausbildung derzeit sehr angespannt. Ich denke auch, dass das komplette Abschleifen und Versiegeln des ganzen Bodens auch einen posiiven Aspekt für ihn hatte, denn der Boden hatte von mir und den Vormietern deutliche Abnutzungsspuren und sieht nun sicherlich sehr viel besser aus als vorher, was für den Verkauf der Wohnung sicher nicht ungünstig war.

Nach der (hoffentlich nicht zu) langen Vorrede habe ich nun folgende Fragen an Sie:

1.) Darf der Vermieter die o.g. Forderungen an mich stellen? Muss ich nach Zahlung einer Entschädigungssumme durch meine Haftpflichtkasse ihm auch o.g. Entschädigungen bezahlen?

2.) Raten Sie mir, anwaltliche Unterstützung anzunehmen? Was würde das im schlimmsten Falle kosten? Wie schätzen Sie meine "Gewinnchancen" ein?


Vielen Dank für Ihre Mühe!!
Eingrenzung vom Fragesteller
08.12.2007 | 00:15
Sehr geehrte Fragenstellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragestellungen wie folgt:

Zunächst kann ich Sie beruhigen, dass Sie nach der –ich unterstelle ordnungsgemäßen Regulierung des Haftpflichtschadens- nicht für die weiteren Kosten persönlich aufzukommen haben. Ich empfehle Ihnen, Ihren Vermieter an die Rechtsabteilung Ihrer Versicherung zur Geltendmachung seiner weiteren Forderungen zu verweisen. Stellen Sie klar, dass Sie für den nun einmal eingetretenen, kleinen Schaden am Parkett versichert sind und deshalb er sich gerne mit den Fahrtkosten und schadensbedingten Aufwendungen an die Versicherung wenden soll. Nach Ihren Angaben sind die Forderungen des Vermieters überzogen und mutwillig hervorgerufen. Ich empfehle Ihnen, dass Sie den Vermieter auffordern, die Kosten konkret nachzuweisen.

Im Übrigen wird dem Vermieter seine Anwesenheit bei der Wohnungsübergabe oder der Ablesung der Heizung nicht bezahlt. Schließlich teile ich die Rechtsauffassung der von Ihnen bereits befragten Juristen, dass Ihr Vermieter nicht den Beweis wird führen können, dass er die Wohnung wegen dem Schaden am Parkett nicht eher verkaufen konnte.

Die Erfolgschancen einer Klage auf Rückzahlung der Kaution, die Zinsen stehen Ihnen schon nach dem Gesetz zu, schätze ich nach überschlägiger Prüfung somit positiv ein. Allerdings ist der Abzug für die von Ihnen angeführten kleinen Schäden wohl gerechtfertigt. Ich unterstelle, dass Sie nach all dem Ärger nicht unbedingt auch noch an einem jahrelangen Rechtsstreit mit dem Vermieter interessiert sind. Sollte sich Ihr Vermieter an die Versicherung gewand haben und diese die Ansprüche ablehnen, können Sie gegenüber dem Vermieter anführen, dass bereits die Rechtsabteilung einer Versicherung seine Ansprüche ablehnte und daher seine Chancen in einem Klageverfahren nicht gut stehen.

Die Kosten für einen Rechtsanwalt belaufen Sich außergerichtlich auf ca. € 173,74 für eine Klage auf ca. € 140,84 insgesamt beträgt das Risiko bei einem Totalverlust (Gerichts- und auch fremde Anwaltskosten) für die erste Instanz ca. € 386,68. Entsprechend teurer wird das Verfahren, wenn der Vermieter seine Ansprüche geltend macht, da der Streitwert steigt.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten nochmals auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de


Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2007 | 14:24

Sehr geehrte Frau Dransfeld-Haase,

ganz herzlichen Dank für Ihre sehr hilfreiche und erfreuliche Antwort auf meine Fragen!

Eine Nachfrage hätte ich noch bezüglich der Forderung des Vermieters auf anteilige Miete wegen verspäteter endgültiger Wonungsübergabe (s.o.). Diese habe ich meiner Meinung nach nicht zu vertreten, da die Verspätung zum einen durch das Nicht-Abhören der T-Net-Box des Vermieters zustande kam sowie zum anderen durch seinen Nachbesserungswunsch beim 1. Übergabetermin(Balkon gründlicher putzen), wozu ich wohl gar nicht verpflichtet war (der Balkon war ja bereits nass geputzt worden, also mehr als besenrein hinterlassen worden).
Was ist in diesem Punkt Ihre Einschätzung?

Nochmals vielen Dank für Ihre Mühe!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2007 | 17:12

Sehr geehrte Ratsuchende!

Vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Auch hinsichtlich der Forderung des Vermieters zur anteiligen Mietzahlung gebe ich Ihnen Recht, dass Ihr Vermieter dazu nicht berechtigt ist. Allein um keinen Ärger zu haben, haben Sie den Balkon freundlicherweise einer Grundreinigung unterzogen, dazu waren Sie aber nicht verpflichtet. Besenrein war der Balkon schon zuvor.

Ihr Vermieter hat allein zu vertreten, dass er nicht erreichbar war. Wenn er die Möglichkeit zur Verfügung stellt, ihm eine Nachricht zu hinterlaasen, muss der Vermieter diese auch abhören. Sie trifft meiner Rechtsauffassung nach kein Verschulden hinsichtlich dieser Verzögerungen.

Mit freundlichen Grüßen

Inga Dransfeld-Haase

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