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Parkett:Normale Abnutzung durch Rollenstuhl;Wasserschaden durch Vordach vermeidbar


23.02.2005 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag!

1.
In einem Kinder/Jugendzimmer ist Bohlen-Parkett verlegt. Meine Tochter hatte an ihrem Schreibtisch einen Stuhl mit Rollen. Nach 5 Jahren ist das Parkett dort, wo der Stuhl stand, oberflächlich abgenutzt/abgeschabt: Es ist stumpf und weist kreisförmige, dunklere Stellen auf. Allerdings gibt es keine tiefen Furchen oder ähnliches.
Beim Auszug aus der Wohnung will die Vermieterin nun, dass das Parkett auf unsere Kosten abgeschliffen und versiegelt wird, da das Parkett durch den Stuhl beschädigt sei. Im Mietvertrag steht nichts über einen besonderen Umgang mit den Parkettböden. Ein Meister einer Firma für Parkett, den wir zur Begutachtung geholt hatten, meinte, dass es sich um normale Abnutzungserscheinungen handelt.
Frage zu 1.: Müssen wir das Parkett abschleifen lassen, da es durch den Schreibtischstuhl unsachgemäß beschädigt wurde, oder sind die Spuren des Stuhls normale Abnutzung?

2.
In einem weiteren Dachgeschossraum ist ebenfalls Bohlen-Parkett verlegt. An der Tür zur Dachterasse gibt es auf dem Parkett auf ca. 1,5m² einen leichten Wasserschaden, da die Tür einmal während eines Regens gekippt war. Nun ist die Versiegelung an einigen Stellen abgeblättert und das Parkett zeigt einige dunklere Flecken. Allerdings ist das Holz weder aufgequollen noch verzogen. Der oben genannte Parkett-Verleger meinte, dass solche Spuren von Wasser bzw. Feuchtigkeit im Eingangsbereich vorkommen können und seines Wissens der Vermieter durch ein Vordach auf der Terasse hätte verhindern müssen, dass bei einer gekippten Tür Regenwasser nicht direkt auf das Parkett gelangen kann.
Frage zu 2.: Ist solch ein Vordach vorgeschrieben? Müssen wir oder der Vermieter für das Abschleifen des Parketts aufkommen, oder gibt es eine Regelung, die das zwischen Vermieter und Mieter aufteilt?

Da die Arbeiten schnell ausgeführt werden müssen, wäre ich für eine schnelle Antwort dankbar.
Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Kratzer im Fussboden
Mieter dürfen nicht dazu verpflichtet werden, den Parkettboden in ihrer Wohnung regelmäßig abzuschleifen und zu versiegeln. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam, hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschieden (Az.: 10 U 46/03).

Dem Richterspruch zufolge sind Kratzer im Parkett "normale" Gebrauchsspuren, die keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters rechtfertigen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Ausführungsfristen für das Abschleifen - zum Beispiel alle acht Jahre - vereinbart sind oder nicht. Regelungen, die beim Auszug eine Kostenbeteiligung des Mieters an Abschleif- oder Versiegelungsarbeiten vorsehen, seien ebenfalls unwirksam, weil sie eine "unangemessener Benachteiligung" darstellen.

Kratzer im Parkett sind dem OLG-Urteil zufolge insbesondere im Eingangsbereich, aber auch im Wohnzimmer "vertragsimmanent". Das heißt, dass sie zur normalen "vertragsgemäßen Abnutzung" gehören. "Die Pflicht des Mieters, Schäden zu vermeiden, darf nicht zu unzumutbaren Beschränkungen in der Lebensführung führen. Nicht jeder Kratzer und nicht jede Schleifspur auf verlegtem Parkett stellt daher automatisch eine übermäßige Abnutzung dar", befand das Gericht.


2. Feuchtigkeitsschaden
Hinsichtlich des Feuchtigkeitsschadens ist die Sache meiner Meinung nicht so eindeutig. Ob baurechtlich eine Verpflichtung für ein Vordach über der Terassentür bestand kann ich nicht überprüfen, da ich nicht weis, in welchem Bundesland der Fall spielt. Eine entsprechende baurechtliche Regelung wäre aber nach meinem Wissen höchst ungewöhnlich. Viele Häuser werden ohne Vordächer über den Terassen gebaut.

Eine andere Frage ist, ob die fehlende Tauglichkeit, die Terassentür auch bei Regen gekippt lassen zu können, zivilrechtlich einen Fehler der Mietsache darstellt. Dies scheint mir eine absolute Einzelfrage zu sein. Ein entsprechendes Urteil konnte ich hierzu nicht finden. Grundsätzlich würde ich jedoch davon ausgehen, dass man von einem Mieter erwarten kann, bei Wind und Regen die Wohnung nach außen zu verschließen. Dafür sind Fenster und Türen gedacht.

Falls es unstreitig ist, dass der Schaden am Parkett durch Regenwasser entstanden ist und dazu über längere Zeit es durch eine offene Tür reingeregnet haben muss, müssten Sie den Schaden wohl auf eigene Kosten beseitigen. Wenn jedoch möglicherweise ein einmaliges Öffnen der Tür (für wenige Minuten; es wurde etwas aus dem Garten reingeholt) genügt haben sollte, um das Parkett zu beschädigen, dann läge darin - meiner Meinung nach - noch immer ein vertragsgemäßer Gebrauch. Bei einem Haus mit Terasse (und möglicherweise Garten) ist davon auszugehen, dass der Mieter auch bei Regen noch kurzzeitig auf die Terasse muss.

Ob sich so jedoch die Feuchtigkeitsschäden erklären lassen, kann ich nicht beurteilen. Ich habe die Schäden nicht gesehen und bin auch kein Sachverständiger für Bodenbeläge.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weiter geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Bremer Str. 28a
21073 Hamburg

Tel.: 040 - 24 88 21 96
Fax: 040 - 24 88 21 97

mailto:post@ra-breuning.de
www.ra-breuning.de

Nachfrage vom Fragesteller 23.02.2005 | 13:15

Nachfrage zum Feuchtigkeitsschaden:
Die betroffene Fläche beträgt ja 1,5m², die gesamte Raumfläche ca. 20m². Muss ich die Kosten für die gesamte Fläche übernehmen oder ist eine (z.B. prozentuale) Beteiligung des Vermieters möglich?
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.02.2005 | 15:05

Sehr geehrter Anfragende,

wie so oft in der Juristerei lautet die einzig richtige Antwort: Das kommt darauf an.

Nämlich darauf, ob die einzelne Stelle überhaupt behandelt werden kann oder nicht. Falls es handwerklich / technisch möglich ist, den nur den Fleck abzuschleifen und neu zu versiegeln, brauchen Sie auch nicht mehr zu tun bzw. zu bezahlen.

Falls dies jedoch nicht geht - z.B. weil dann der Boden ruiniert wäre - müsste das ganze Zimmer überarbeitet werden. Dann wäre diese ganze Arbeit Folge Ihres Pflichtverstoßes. Dann müssten Sie auch die gesamten Kosten tragen. Eine anteilige Kostentragungspficht des Vermieters käme hier nicht unter dem Gesichtspunkt der Fläche, sondern allenfalls unter dem Gesichtspunkt "Alt-für-neu" in Betracht. Da aber das Parkett durch das Abschleifen nicht besser wird, sondern nur besser aussieht, halte ich diesen Ansatzpunkt nicht für aussichtsreich.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning

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