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Parken vor eigener Garage auf Gemeinschaftsgrund


| 04.04.2005 14:39 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir wohnen in einer Eigentümergemeinschaft von 36 Pateien und besitzen eine selbstbewohnte Wohnung sowie eine Einzelgarage. Von den 36 Parteien besitzen nur 5 Parteien eine solche Einzelgarage, der Rest hat Tiefgaragenstellplätze.Die Einzelgarage befindet sich gegenüber der Einzelgaragenzufahrt. Es kommt gelegentlich vor, dass meine Frau den Wagen für ca. 1-2 Stunden vor unserer Garage abstellt, um Einkäufe in die Wohnung zu bringen, einzuräumen und anschließend die Kinder vom Hort abzuholen.
Wenn unser Fahrzeug vor der Garage steht, verbleibt an der engsten Stelle eine Durchfahrtsbreite von ca. 4m.(darauf haben wir geachtet um niemanden zu behindern)
Ein Eigentümer fühlt sich nun aber doch behindert und beantragt für die kommende Eigentümerversammlung einen TOP Halteverbot vor den Garagen.Er selbst putzt aber dort 2 mal wöchentlich quer vor den Garagen stehend sein Fahrzeug.
Falls es zu einem mehrstimmig verabschiedeten Beschluß kommt, werden wir uns auch daran halten, wir wollen ihn aber auch verhindern.
Deshalb nun zu meiner Frage:
Ist es richtig, wie ein Bayerisches Oberstes Landesgericht geurteilt hat, dass wenn man eine Konstallation hat wie in unserem Fall, dass nur 5 von 31 Eigentümer mit Einzelgarage von einem Beschluß betroffen sind, dass auch nur diese 5 darüber abstimmen?
Und sollte das generelle Parkverbot/Halteverbot vor den Einzelgaragen beschlossen werden, darf der Eigentümer dann trotzdem vor den Garagen weiterhin sein Fahrzeug putzen?
Können Sie uns noch einen rechtlichen Tip geben, der zur Verhinderung dieses Beschlußes dienlich sein könnte?
Sehr geehrter Ratsuchender,

ein von Ihnen angesprochende Urteil des Bay. obbersten Landesgericht ist nicht bekannt. Auch alle Recherchen haben hierzu nichts ergeben, wobei ich mir ehrlich gesagt auch nicht vorstellen kann, dass es ein solches Urteil geben kann, da es gegen die gesetzlichen Vorschriften des WEG verstoßen würde. Und danach müssen ALLE Eigentümer abstimmen. Es gibt zwar ein Urteil des BayObLG (Rpfleger 79, 219) was aber die Vormerkung zur Übertragung des Sondernutzungsrechtes betrifft; dieses kann hier nicht eingreifen.


Hier geht es um eine Unterlassung der offenbar zunächst eingeräumten Sondernutzung.

Sollte es tatsächlich zu einem Beschluss gegen Ihre Interessen kommen, rate ich dringend, dann die gerichtliche Klärung herbeizuführen, da ein solche Beschluss mE unwirksam wäre.

Denn grundsätzlich kann Ihnen das kurzfristige Abstellen auch vor der Garage nicht verwehrt werden, sofern eine unzumutbare Behinderuung ausgeschlossen ist.

Dieses ist bei Ihnen der Fall. Denn Sie haben Recht; dann dürfte auch nicht mehr auf dem Platz ein Fahrzeug geputzt werden, so dass Sie schon jetzt beantragen sollten, auch ein generelles Putzverbot mit auf die Tagesordnung mit aufzunehmen.

Verhindern können Sie einen solchen Beschluss wohl nicht, es sei denn, die nach der Teilungserklärung notwendige Mindestanzahl der Eigentümer erscheint nicht, so dass die Versammlung gar nicht beschlussfähig wäre. Auch sollten Sie im Vorfeld einmal mit den Eigentümern sprechen, um die "Stimmung" vorher abzuklären.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 04.04.2005 | 16:47

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

erstmal vielen dank für Ihre schnelle Antwort.

Ich hatte bzgl. des Urteils vorhin kein AK zur Verfügung.
Sie finden nachfolgend den Urteilstext und das AK.
Bitte geben Sie mir Ihre Einschätzung, ob das nicht auf unseren Fall (5 Eigentümer mit Einzelgarage gegenüber 31 mit Tiefgaragenstellplatz) anwendbar ist?
Und kann ich, da die Tagesordnung schon festgelegt noch einen Antrag auf generelles Putzverbot vor den Garagen beantragen, oder reicht es auch das mündlich während der Eigentümerversammlung abhängig von dem Beschluß über das Parkverbot machen?

Nochmals vielen Dank

Betrifft eine Angelegenheit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nur eine abgeschlossene Gruppe von Wohnungs- oder Teileigentümern, zum Beispiel die Teileigentümer der Tiefgarage, haben grundsätzlich nur diese darüber abzustimmen. Über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung haben jedoch grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen.

Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluß vom 17.11.2000, Aktenzeichen 2Z BR 107/00.

Grundsätzlich sind alle Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei Angelegenheiten, deren Gegenstand die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft, stimmberechtigt. Eine Ausnahme gilt dann, wenn von einer einzelnen Maßnahme nur ein bestimmter Teil der Wohnungseigentümer berührt wird und die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer in keiner Weise betroffen werden. Bei einer solchen Konstellation ist das Stimmrecht auf diejenigen Wohnungseigentümer beschränkt, die von der Angelegenheit betroffen sind. Dieser Grundsatz gilt insbesondere bei Mehrhausanlagen. Diese Grundsätze können allerdings dann nicht gelten, wenn über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung abgestimmt wird, weil diese notwendigerweise Kosten enthalten, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen. Ist bei einer Mehrhausanlage für jedes einzelne Haus ein eigener Wirtschaftsplan und eine eigene Jahresabrechnung aufgestellt, so kann über diese in getrennten Versammlungen der jeweiligen Gruppe von Wohnungs- und Teileigentümern ein Beschluß herbeigeführt werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.04.2005 | 17:07

Sie mussen Ihren TOP vorher ankündigen. Erst in der Versammlung einen solchen Antrag zu stellen, reicht nicht aus.

Danke für das Urteil. Dieses baut aber auch ein älteres Urteil aus dem Jahre 1962 aus (NJW 62, 492) bei dem es um ein Mehrhauswohnblock ging und die Tatsache, dass die Änderung in einem Block stattfinden sollte. Dazu schreibt das BayObLG dass dann nur die Betroffenen in diesem Block stimmberechtigt sein sollen. Bei Ihnen handelt es sich aber um den Garagenvorplatz, der nach Ihrer Schilderung letztendlich von allen Eigentümern be-/durchfahren wird, so dass ich die Anwendung des Urteils auf Ihren Fall nicht bejahe.



Aber nochmals: Sollte tatsächlich ein Beschluss gegen "Ihre Nutzung" gefasst werden, sollten Sie binnen eines Monats ab Beschlussfassung ein Gericht anrufen.

Denn eine Unterlassung könnte nur beschlossen werden, wenn die "Einwirkung" jemanden schadet oder ein substantieller Schaden zu befürchten ist. Beides ist nach Ihrer Schilderung ausgeschlossen. Durch Ihrer Art der Nutzung erwächst keinem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht (Das wäre nur der Fall, wenn die anderen Wohnungseigentümer nicht mehr durchfahren könnten und das Befahren nur durch umständliche "Kurbelei" machbar wäre - das haben Sie aber ausgeschlossen).

Insoweit würde ich einen solchen Beschluss nicht hinnehmen, wobei Sie natürlich beachten sollten, das die gerichtliche Auseinandersetzung noch mehr Geld kostet, der genaue Ausgang nie ehrlicherweise vorausgesagt werden kann und das Klima zu den Mitbewohnern natürlich vergiftet wäre.

Aber rechtlich gesehen brauchen Sie so einen Beschluss nicht hinnehmen.


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"Hat mir geholfen, obwohl ein kleines Mißverständnis auftrat.
Die 5 Eigentümer der Einzelgaragen benutzen nur die Zufahrt, die Anderen nicht. "