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Parken vor der eigenen Garage (Fläche mit Sondernutzungsrecht)

| 22.02.2008 12:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zu Nutzungseinschränkungen bei alleinigem Sondernutzungsrecht.

Ausgangssituation: eine WEG mit 5 Einheiten, vier Eigentümer haben lt Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an einer PKW-Stellfläche. Dieser Bereich mit den Stellflächen befindet sich links neben dem Haus.

Wir haben auf der rechten Seite des Hauses, ebenfalls außerhalb von Verkehrswegen, eine Garage, die als Sondereigentum eingetragen ist. Die Teilungserklärung besagt, dass der jeweilige Eigentümer der Garage ein alleiniges Sondernutzungsrecht an der im Lageplan gekennzeichneten Fläche vor der Garage (Zufahrt, etwa von den Ausmaßen der übrigen Stellflächen) hat.

Soweit ist die Situation unstrittig.

In den Sommermonaten (etwa April - November)habe ich nun ziemlich regelmäßig meinen Wagen über Nacht auf der Fläche vor der Garage abgestellt, da die Garage in dieser Zeit mit Motorrad und Fahrrädern der Familie voll ist. Diese Praxis wurde von den Vorbesitzern (wir sind in 2007 eingezogen) ähnlich gehandhabt.

Dieses Vorgehen bemängelte nun in der letzten Eigentümerversammlung ein Miteigentümer. Sein Standpunkt: Der Wagen behindere oder störe ihn nicht, er sehe aber nicht ein, dass er für seinen Stellplatz bezahlt habe und wir für unsere Garage, wir nun aber einen zusätzlichen Stellplatz in Anspruch nähmen.

Er zweifle an - uns sehe dies "durch entsprechende Urteile" gedeckt, dass das alleinige Sondernutzungsrecht an der Fläche vor der Garage beinhalte, dass dort (zeitweilig) ein Auto abgestellt werden dürfe.

Ich denke, dass dies keine Zweckentfremdung der Zufahrt darstellt, bin natürlich aber auch an der zugrunde liegenden Rechtslage und -sprechung interessiert, da ich mich ggf auf einen Rechtstreit einlassen muss (und will).

Daher bitte ich um eine erste Einschätzung evtl unter Hinweis auf relevante Rechtsprechungen,um die Situation besser einschätzen zu können.

Vielen Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender,

für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Ein in Ihrem Fall vorliegendes Sondernutzungsrecht der Fläche der Garage durch Vereinbarung der Eigentümer begründet dass umfassende Recht Ihrerseits, die Fläche unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen (dazu beispielhaft OLG Frankfurt vom 19.06.2007, Az.: 20 W 403/05 , abrufbar unter:

http://web2.justiz.hessen.de/migration/rechtsp.nsf/8fed0ea3ab196309c1256c5d00486428/592ba197d5bce048c1257353003444fb?OpenDocument.

Zum Umfang der Nutzungsbefugnis ist der Inhalt der Vereinbarung (hier: Teilungserklärung) maßgeblich. Sofern die Art der konkreten Nutzung nicht festgelegt ist, gilt Folgendes:

§ 13 I WEG besagt, dass jeder Eigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen (auch: Grundstücksteilen) nach Belieben verfahren kann, sofern nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Von der Regelung ist auch ein Sondernutzungsrecht für eine Fläche erfasst.

Die Sondernutzung muss sich im Rahmen von § 905 BGB bewegen. Sie können also derartige Einwirkungen nicht verbieten, an deren Ausschluss sie kein Interesse haben.

Ihr Recht zur Sondernutzung können Sie demgemäß unmittelbar aus dem Gesetz (§ 13 I WEG i.V.m. § 15 I WEG ) herleiten.

Im Übrigen darf die Art der Sondernutzung die berechtigten Interessen der anderen Eigentümer nicht verletzen, insbesondere diese im Gebrauch Ihres Eigentums und der Ausübung Ihrer Rechte am Gemeinschaftseigentum nicht stören.

Hiervon ist jedoch nach Ihrer Schilderung nicht auszugehen, sofern das parkende Auto nicht etwa Zufahrtswege behindert.

Darüber hinaus dürfte es nicht unüblich sein, dass Autos auf der Stellfläche vor einer Garage parken.

Allein aus dem Umstand, dass ein Miteigentümer für seinen Stellplatz bezahlt, Sie jedoch hingegen nicht, kann der Miteigentümer keine Rechtsverletzung geltend machen und daraus eine Einschränkung des Nutzungsrechts verlangen.

Zudem ist eine abweichende Kostenaufteilung durch eine Teilungserklärung, wie in Ihrem Fall offensichtlich geschehen, möglich (BGH NJW 95, 2791 / 2793).

Ich empfehle Ihnen daher, den Miteigentümer davon in Kenntnis zu setzen, dass Sie nach der Teilungserklärung i.V.m. den §§ 13 , 15 WEG ein umfassendes Sondernutzungsrecht inne haben, welches auch das Abstellen eines Wagens auf der Stellfläche beinhaltet.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -


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Rückfrage vom Fragesteller 22.02.2008 | 13:55

Sehr geehrter Herr Lattreuter,

ich bedanke mich für die schnelle und ausführliche Antwort!

Meine Nachfrage richtet sich auf zwei Passagen dieser Antwort:

1)"Sofern die Art der konkreten Nutzung nicht festgelegt ist,..."
Kann u.U aus der Tatsache, dass in der Teilungserklärung steht "Der jeweilige Besitzer der Garage hat ... das alleinige Sondernutzungsrecht an der ZUFAHRT" (also nicht an der "Fläche") abgeleitet werden, dass hierdurch eine konkrete Nutzung ("Fahren" und nicht "Abstellen") resultiert?

2)"Im Übrigen darf die Art der Sondernutzung die berechtigten Interessen der anderen Eigentümer nicht verletzen..." Ich nehme nicht an, dass der Miteigentümer das Argument der "Bezahlung für die Stellplätze" verwenden würde. Andererseits hat er m.E. nicht viele andere Möglichkeiten, auf Interessen zu verweisen: Wäre eine optische Beeinträchtigung ausreichend? Oder: NEBEN besagter Fläche verläuft ein Durchgang zu einem Gartentor (ca. 1 m Breite) in den gemeinsamen Garten. Der Miteigentümer gab zu bedenken, dass "schweres Gerät" nicht in den Garten (den er nie betritt..) zu schaffen sei, wenn das Auto vor der Garage steht. Wäre dies u.U. eine solche Beeinträchtigung? (Wobei das "schwere Gerät", wenn über 1 m breit, dann ohnehin ÜBER die umstrittene Fläche transportiert werden müsste und i.d.R. tagsüber transportiert würde, wenn der Wagen ohnehin nicht da ist...)

Ich bedanke mich vorab noch einmal für Ihre Auskunft!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.02.2008 | 14:16

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Nachfragen.

Zur ersten Nachfrage:

In der Tat ist der Wortlaut der Teilungserklärung
auslegungsbedürftig.

Die Bezeichnung der Fläche als Zufahrt könnte das Nutzungsrecht auf eben solche Nutzungen beschränken, die üblicherweise auf einer Zufahrt stattfinden.

Nach meiner Auffassung ist es aber, wie bereits erwähnt, nicht unüblich, dass PKW`s auch vor einer Garage auf den jeweiligen Zufahrten geparkt werden. Ebenso kommt es häufig vor, dass Garagen eben nicht für das Unterstellen von PKW`s verwendet werden, sondern um verschiedenen Hausrat zu lagern.

Darüber hinaus besitzen Sie ein alleiniges Nutzungsrecht an der Fläche, so dass die übrigen Miteigentümer grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an einer bestimmten Nutzung dieser geltend machen können, sofern nicht Rechte verletzt werden.

Letztlich wurde eben eine bestimmte Nutzung auch nicht explizit festgelegt, was dafür spricht, dass ein umfassendes und beiebiges Nutzungsrecht gewährt werden sollte.

Diese Argumente sollten Sie gegenüber dem streitenden Miteigentümer vortragen.

Zur zweiten Nachfrage:

Für mich ist bereits fraglich, wie "schweres Gerät" durch ein einen Meter breiten Durchgang zu einem Gartentor passen soll.

Unabhängig davon besteht tatsächlich die Möglichkeit, das Auto bei Bedarf umzuparken. Überdies ist es sehr wahrscheinlich, dass "schweres Gerät" nicht täglich in den Garten geschafft werden muss, so dass erhebliche und dauerhafte Beeinträchtigungen nicht zu erwarten sind.

Zu vermuten bleibt für mich weiterhin, dass es auch andere Garteneingänge gibt, über die man problemlos Zugang erhalten könnte.

Alles in allem ist für mich nach Ihrer Schilderung trotzdem keine Beeinträchtigung gegeben.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -


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