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Paragraph 490 BGB Sonderkündigung der Bank

23.09.2019 10:41 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Beantwortet von


Hallo,

ich habe vor eine Immobilie zu kaufen und diese über einen Kredit zu finanzieren. 

Neben meinen Eigenkapital gilt die Immobilie als Sicherheit.

Was passiert wenn die Bank z.b. den Kredit weiterverkauft und/oder die Immobilie an Wert verloren hat (Immobilienblase).

Darf die Bank dann den Kredit kündigen, obwohl ich meine Raten ordentlich bezahle?

Wie häufig bewertet die Bank den Beleihungswert der Immobilie während der Vertragslaufzeit (Kredit).

Darf die Bank nach Paragraph 490 Absatz 1 BGB kündigen, wenn die Immobilie während der Vertragslaufzeit weniger Wert ist?


Vielen Dank und viele Grüße
23.09.2019 | 12:22

Antwort

von


(475)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst empfehle ich Ihnen die dem Darlehensvertrag beigefügten "AGBs" zu lesen und zu prüfen, denn davon leiten sich die Rechte und Pflichten der Vertragspartner ab.

2008 hat der Gesetzgeber das sog. Risikobegrenzungsgesetz eingeführt, welches August 2008 auch in Kraft getreten ist. Der Verkauf eines Kredits mit den Forderungen, die dazu gehören, ist zwar seitdem noch grundsätzlich möglich. Banken sind aber nun verpflichtet, im Kreditvertrag darüber aufzuklären, falls ein Kreditverkauf möglich sein soll. Wenn es zum Verkauf kommt, muss die Bank den Kunden informieren! Insoweit können die Parteien auch die Möglichkeit des Kreditverkaufs ausdrücklich ausschließen. Soweit der Verkauf zulässig sein sollte, muss die Bank explizit jedoch darauf hinweisen. Dies soll den Darlehensnehmer vor Überraschungen schützen.

Was passiert wenn die Bank z.b. den Kredit weiterverkauft und/oder die Immobilie an Wert verloren hat (Immobilienblase).

Zunächst einmal passiert bei einem Kreditverkauf einfach nichts. Kreditverkäufe sind, soweit vereinbart, grundsätzlich erlaubt. Der Schuldner muss dem nicht zustimmen, seine Vertragskonditionen bleiben grundsätzlich auch unverändert - nur der Gläubiger des Darlehens/Forderung wechselt. Die rechtlichen Grundlagen für dieses Geschäft regelt das BGB. Sprich durch den Verkauf ändert sich technisch gesehen, außer den Vertragsparteien am Vertrag selbst rein garnichts.

Das Thema Immobilienblase beschäftigt indes im Wesentlichen die sog. Investmentblase, sprich seinerzeit wurden sog. notleidende oder erwartbar notleidende Kredite (=Kredite mit hohem Ausfallrisiko) zu Grundstücken verkauft, mit welchem sich die Investoren durch Zwangsvollstreckung und Weiterverkauf des Grundstücks möglichst hohe Renditen verprachen.

Verletzt der Darlehensnehmer/Schuldner seine vertraglichen Pflichten, z.B. durch Ausbleiben der Tilgungsleistungen, kann der Darlehensgeber kündigen und die Zwangsvollstreckung betreiben. [Dies gilt immer ungeachtet des Verkauf] Der Käufer eines Darlehens übernimmt die Recht und Pflichten und kann daher auch nur aus den gleichen Gründen wie die Bank selbst kündigen.

Wenn der Käufer des Kredits eine Zwangsvollstreckung jedoch unberechtigterweise betreibt, muss er dem Schuldner Schadensersatz leisten. Mit dem Risikobegrenzungsgesetz gilt zudem, dass Immobiliendarlehen aufgrund eines Zahlungsverzugs nur dann gekündigt werden dürfen, wenn der Darlehensnehmer zweimal hintereinander mit den Ratenzahlungen im Verzug ist - und wenn der Rückstand mindestens 2,5 Prozent der Kreditsumme beträgt. Dies gilt für Verträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes (August 2008) geschlossen oder übertragen wurden.

Darf die Bank dann den Kredit kündigen, obwohl ich meine Raten ordentlich bezahle?

Nein das geht nicht. Berechtigte Kündigungsgründe sind i.d.R. fehlerhafte Angaben zu Ihren Vermögensverhältnissen oder Sie kommen Ihren Verpflichtungen einer fristgerechten Rückzahlung nicht nach. Entsprechend § 498 BGB darf die Kündigung eines gewährten Kredits dann ausgesprochen werden, wenn der Darlehensnehmer mit zwei Raten und zehn Prozent der Darlehenssumme in Verzug ist. Beträgt die Laufzeit mehr als drei Jahre, reichen bereits fünf Prozent aus. Weitere Voraussetzungen, damit die Kündigung rechtens ist: eine schriftliche Mahnung mit einer Frist zur Begleichung der offenen Raten von 14 Tagen und ein Gesprächsangebot zur gemeinsamen Lösungsfindung.

Zudem hat der BGH im Jahr 2010 entschieden, dass der Käufer eines Kredites nicht mehr die sofortige Zwangsvollstreckung betreiben bedarf (AZ: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XI%20ZR%20200/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.03.2010 - XI ZR 200/09: Zwangsvollstreckung aus einer Unterwerfungserklärung für den Ze...">XI ZR 200/09</a> ). Es muss geprüft werden, ob der Käufer des Kredits alle Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Darlehensvertrag übernommen hat. Dies gilt auch für Verträge, die vor Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes geschlossen wurden.

Wie häufig bewertet die Bank den Beleihungswert der Immobilie während der Vertragslaufzeit (Kredit).

Das Kreditinstitut pürft/ermittelt regelmäßig vor der Finanzierung den sogenannten Beleihungswert.
Dieser setzt sich wie folgt zusammen: Verkehrswert - Sicherheitsabschlag = Beleihungswert ; Hierbei entspricht der Verkaufswert dem aktuellen Wert der Immobilie, welcher beim Verkauf erzielt werden könnte. Davon zieht die Bank einen Sicherheitsabschlag, um etwaige Marktschwankungen einzukalkulieren, ab. Der Abschlag liegt je nach Bank zwischen 10, 20 % und teilweise auch noch höher.

Spätere Veränderungen gehen i.d.R. zur Lasten der Bank, sodass Sie eine Neubewertung id.R. nicht befürchten müssen. Ausnahme davon sind ggf. Änderungen des Vertragsverhältnisses (NICHT Gläubigerwechsel) in Form von Umschuldungen etc., und besondere Umstände welche eine neue Risikobewertung erforderlich machen. Letztere gewähren den Banken daher zumindest die Möglichkeit der Neubwertung im Einzelfall, was meines Erachtens selten bekannt genutzt wird.

Darf die Bank nach Paragraph 490 Absatz 1 BGB kündigen, wenn die Immobilie während der Vertragslaufzeit weniger Wert ist?

Ja dies ist durchaus denkbar, denn nach § 490 BGB kann auch ein massiver Wertverlust der Immobilie für Kunden zum Problem werden und den Bank ein Kündigungsrecht gewähren. Die Bank darf in diesem Fall weitere Sicherheiten fordern. Fehlen sie, darf die Bank den Kreditvertrag außerordentlich kündigen. Ob Unrentabilität des Darlehens oder bloße Unwirtschaftlichkeit dabei genügen sollen, ist rechtlich umstritten und bisweilen noch nicht abschließend geklärt.

Fazit: das Risikobegrenzungsgesetz ist zu beachten.

- Die Bank kann den Vertrag nur dann verkaufen, wenn sie den Kunden schon bei Vertragsunterzeichnung über diese Möglichkeit aufklärt und explizit darauf hinweist.
- Der Käufer des Kredits muss unmittelbar nach dem Kauf den Kunden informieren, dass er nun Gläubiger ist.
- Eine außerordentliche Kündigung durch den Gläubiger ist nur möglich, wenn der Schuldner mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Zahlungen in Verzug ist und darüberhinaus die ausstehende Summe mindestens 2,5 Prozent der gesamten Kreditsumme ausmacht.
- Banken sind verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Folgeangebot zu unterbreiten oder dem Kreditnehmer mitzuteilen, dass sie den Vertrag verkaufen wollen.
- Reicht der Käufer des Vertrages ungerechtfertigterweise eine Zwangsvollstreckung ein, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Wer immer seine Raten gezahlt hat, braucht grundsätzlich nichts zu befürchten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Rückfrage vom Fragesteller 23.09.2019 | 15:02

Hallo,

vielen Dank für die ausführliche Beschreibung.

Zusammenfassend muss ich mir dann keine Sorgen machen solange ich meine Raten bezahle auch wenn der Beleihungswert der Wohnung plötzlich weniger ist.

Vielen Dank und noch einen schönen Tag

VG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.09.2019 | 15:15

Ja dem ist so. Wer pünktlich zahlt dem kann nichts geschehen. Auch ist i.d.R. der Beleihungswert derat mit Sicherheiten bedacht und der Wert eines Grundstücks relativ stabil, sodass eine ankasslose Neubewertung nur in seltenen Ausnahmen vorkommt.

Des Weiteren kann der Kredit auch nicht wegen Wertverlust ohne Weiteres gekündigt werden. Dies setzt weiter voraus, dass auch das Darlehen gefährdet wird. Sprich ein gewisser Wertverlust muss einkalkuliert werden und reicht nicht für eine Kündigung aus. Erst wenn dieser Verlust von erheblicher Bedeutung und Tragweite ist, wäre eine Kündigung vielleicht im zumutbar angemessenen Risikobereich.

MfG
RA Lembcke

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