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Pächter oder nicht Pächter...

22.09.2008 21:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Mein Bruder und ich haben vom verstorbenen Vater ein Grundstück geerbt und sind im Grundbuch ordnungsgemäß eingetragen. Unser Vater hat einem Herrn P. vor ca. 20 Jahren mündlich erlaubt, das Grundstück zu nutzen (er hat Boden aufgebracht, um Grund trockenzulegen und ein Gartenhäuschen erbaut), dafür zahlt er jährlich einen kleinen Betrag, der unsere Ausgaben (Grundsteuer...) deckt. Es gibt KEINE schriftlichen Unterlagen.
Jetzt möchten wir besagtes Grundstück verkaufen, der Erwerber möchte es als Feriendomizil nutzen.
Dazu muß unser "Pächter" Herr P. natürlich das Grundstück verlassen.
Dazu unsere Fragen:
1) Haben wir mit Herrn P. irgendeinen Vertrag, den wir einhalten müssen ? Hat er irgendwelche Rechte ? Oder sind diese alle mit dem Tod unseres Vaters erloschen ?
2) Wie und in welchem Zeitrahmen können wir Herrn P. von unserem Grundstück verweisen (Kündigen oder mangels Vertrages einfach auffordern - welche Fristen) ?
3) Würde bei einem Verkauf des Grundstücks der Käufer in das bestehende "Pachtverhältnis" mit Herrn P. automatisch eintreten oder erlöschen Herrn P.'s Rechte mit dem Verkauf ?
Für Ihre Einschätzung der Rechtslage danken wir heute schon herzlich !

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage möchte ich im Rahmen einer Erstberatung anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten.

Ein Pachtvertrag kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. In Ihrem Fall ist danach abzugrenzen, ob ein unverbindliches Gefälligkeitsverhältnis oder ein verbindliches Vertragsverhältnis vorliegt. Diese Frage müsste vor Ort unter Heranziehung aller Umstände beurteilt werden, wobei einem hiermit beschäftigten Richter das sog. tatrichterliche Ermessen zustünde. Für einen verbindlichen Vertrag spricht, daß Herr P regelmäßig Geld für die Nutzung bezahlt und gewisse Veränderungen auf dem Grundstück vornehmen durfte. Es dürfte hier daher ein Vertragsverhältnis vorliegen.

Es stellt sich sodann die Frage, ob dieses Vertragsverhältnis rechtlich als Landpachtvertrag oder als Mietvertrag einzuordnen ist. Die Abgrenzung erfolgt im wesentlichen danach, ob nach dem Vertragszweck der Schwerpunkt bei der Bewirtschaftung, also der Ziehung von Früchten, oder bei dem sonstigen Gebrauch liegt. Im ersteren Fall würde ein Landpachtvertrag vorliegen. Auch diese Frage müsste vor Ort unter Berücksichtigung aller Umstände geklärt werden. Der von Ihnen geschilderte Sachverhalt lässt beide Varianten zu.

Die Abgrenzung ist für die Frage der Kündigungsfristen äußerst relevant:

Ein Landpachtvertrag könnten Sie wohl erst zum 31.12.2010 kündigen, wobei die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Jahres 2009 Herrn P zugegangen sein müsste. Hier darf ich die entsprechende Vorschrift zitieren:

"§ 594a BGB: (1) 1Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. 2Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. 3Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform."


Einen Mietvertrag könnten Sie dagegen wohl spätestens am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, also z.B. bereits zum 31.12.2008. Auch hier darf ich zur Konkretisierung auf die entsprechende Vorschrift verweisen:

"§ 580a BGB (1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,
1.wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2.wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
3.wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs."


Wie Sie sehen, hat die Frage nach dem Vertragstypus große Auswirkungen auf die Kündigungsfrist.

Falls Sie sich mit Herrn P also nicht auf einen Herausgabetermin einigen können, so sollten Sie in jedem Fall einen Anwalt vor Ort einschalten.

Ihre dritte Frage möchte ich abschliessend wie folgt beantworten.
Soweit ein Vertragsverhältnis vorliegt (egal ob Pacht- oder Mietvertrag), so würde im Falle einer Veräußerung des Grundstücks der Käufer automatisch in die Rechte und Pflichten des jetzigen Eigentümers eintreten, siehe § 566 BGB.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Steinfelder
Rechtsanwalt

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