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Pachtvertrag wegen Nebenabsprachen kündbar?

31.08.2011 20:05 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im Jahr 2003 einen Pachtvertrag über eine Gaststätte abgeschlossen und im Jahr 2008 eine Option auf weitere 5 Jahre wargenommen. Damit läuft der Vertrag bis Mai 2013.
Dem Vertrag sind drei Parteien beigetreten: Ich als Pächter, der Hausbesitzer als Verpächter und die Brauerei als Brauerei.
Der Hausbesitzer ist mittlerweile insolvent und hat das Haus kurz vor Insolvenzversteigerung innerhalb der Familie verkauft, der Vertrage ist davon also unberührt.

Im Vertrag ist vereinbart worden das ich als Pächter eine Pacht an den Hausbesitzer zahle die einzeln ausgewiesen ist und eine Inventarpacht an die Brauerei für die Nutzung des Mobiliars u.Ä. ebenfalls einzeln ausgewiesen im Vertrag.

Im letzten Jahr haben wir herausgefunden, dass neben der vertraglich vereinbarten Inventarpacht eine Rückvergütung in nicht unerheblicher Höhe für alle Fassbierbestellungen an die Brauerei erfolgt. Dies wurde uns damit begründet, dass die ehemalige Hausbesitzerin einen Renovierungskostenzuschuss erhalten hat, der über diese Rückvergütung von mir abbezahlt wird.
Zusammenfassend bezahle ich also die vertraglich vereinbarte Pacht, die vertraglich vereinbarte Inventarpacht und eine versteckte Inventarpacht über überhöhte Bezugpreise. Vertraglich bin ich dazu verpflichtet das Sortiment der Brauerei zu führen und über einen bestimmten Lieferanten abzunehmen über den dann die Rückvergütung abgwickelt wird.

Da die wirtschaftliche Lage in unserer Umgebung eher schlechter geworden ist und ich unter einem hohen Kostendruck stehe, quasi bereits von erspartem lebe, würde ich natürlich gerne diese versteckten Zahlung loswerden und die Inventarpacht gleich mit. Da die Inventarpacht vertraglich vereinbart ist bin ich da auf entgegenkommen der Brauerei angewiesen, da ist leider nichts absehbar.

Besteht eine Möglichkeit den zwischen der Brauerei und dem von der Brauerei bestimmt Lieferanten geschlossenem Vertrag über die Rückvergütung anzugehen?

Kann ich um Druck aufzubauen die Inventarpacht einbehalten bzw. zurückbuchen, auf einem extra Konto lagern, um Druck aufzubauen? Bisher lehnt man jede Verhandlung mit mir ab und schickt nur einen Vertreter vorbei der nicht verhandlungsberechtigt ist.

Kann man den Pachtvertrag kündigen wegen Täuschung? Schließlich wurde mit vorenthalten das ich überhöhte Bezugpreise bezahlen muss um ein von mir nicht genommenes "Darlehen" zu tilgen, wobei ich die genaue vertragliche Konstruktion zwischen Brauerei und Hausbesitzerin und Brauerei und Lieferant nicht kenne.

Abschließend kann ich sagen das nach der jetzigen Pachtzeit nach grober Überschlagung die Investition der Brauerei, sowohl die direkten als auch die indirekten in Form des Renovierungskostenzuschuß an die Hausbesitzerin getilgt sein dürften.

Danke für die Antwort.
31.08.2011 | 23:20

Antwort

von


(175)
Bönischplatz 11
01307 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: http://www.jagenburg.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Nach Ihren Angaben haben Sie keine vertraglichen Verpflichtungen Ihres Hausbesitzers bezüglich der versteckten Kosten ("Rückvergütung") übernommen.

Damit liegt ein Vertrag zu Lasten Dritter (Ihnen) vor. Dieser Vertrag ist unzulässig und nichtig. (BVerfG, Beschluß vom 23. 04. 1986 - 2 BvR 487/80 in NJW 1987, 827 )

Problematisch ist, das die Konstruktion aufgrund erhöhter Bezugspreise (zu Ihren Lasten) vereinbart wurde.

Um lediglich den Vorwurf überhöhter Preise entlasten zu können, müssten Sie nachweisen, dass ein solche Abrede besteht oder zumindest solche Zahlungen geflossen sind.

Da die überhöhten Zahlungen an den Lieferanten geflossen sind, wäre aus bereicherungsrechtlichen Gründen dieser UND die Brauerei zu Rückzahlung in Höhe der Rückvergütungen aufzufordern.

Da der Vertrag zu Ihren Lasten von Beginn an nichtig war, besteht auch keine Verjährungseinrede.

---

Des Weiteren ist zu beachten, dass sich aus der Gesamtschau der Verträge, insbesondere des Ausschließlichkeitsbezuges für Bier, eine Sittenwidrigkeit (ohne Nachweis eines Vertrages zu Lasten Dritter) ergeben kann. Hierbei muss sich die Brauerei so behandeln lassen, als sei sie selbst Vertragspartner (hinsichtlich des Bierbezuges) mit Ihnen geworden.

BGH, Urteil vom 02.10.1969 - KZR 10/68 (OLG Düsseldorf) ("Bierbezug II") in GRUR 1970, 195 .

----
Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB muss innerhalb Jahresfrist nach Entdeckung der Täuschung gem. § 124 Abs. 1 und Abs. 2 BGB erfolgen.

Nicht verhehlen möchte ich Ihnen, dass es mitunter schwierig ist, neben der notwendigen Kenntnis dem Täuschenden auch noch dessen Arglist nachzuweisen. (zumindest billigende Inkaufnahme des Erfolgseintritts - der Schädigung)

Sollte Ihnen der Nachweis der arglistigen Täuschung durch den Hausbesitzer oder der Brauerei gelingen und Sie die Anfechtung fristgerecht erklären, können Sie wegen § 139 BGB den ganzen Pachtvertrag mit Inventarpacht anfechten.

----
Da die Inventarpacht nur im Zuge der Anfechtung des "Hauptpachtvertrages" i.V.m. mit § 139 BGB "teilnichtigkeit" zu Fall gebracht werden kann, rate ich vom Einbehalt der Inventarpacht ab.

Sie sollten gegenüber Ihrem Lieferanten den überhöhten Anteil künftiger Lieferungen zurückbehalten unter Bezugnahme auf den zu Ihren Lasten laufenden Vertrag. Zudem sollten Sie die Brauerei auf Rückzahlung zuviel gezahlter Gelder anmahnen und Sie damit in Verzug setzen.

Nach Eintritt des Verzuges sind die Kosten einer außergerichtlichen Vertretung im Falle des Obsiegens von der Gegenseite zu tragen.

--------------------------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.


Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Heiko Tautorus

Rückfrage vom Fragesteller 01.09.2011 | 13:19

Hallo,

danke schonmal für die ausführliche Antwort.
Der Sachverhalt stellt sich so wie beschrieben dar. Die Zahlung der Rückvergütung wurde auch jahrelang verleugnet, von allen Beteiligten Parteien. Nur durch einen Streit zwischen der Brauerei und dem Lieferanten kamen diese Details ans Licht. Die Tatsache wurde so vor mir und meinen Eltern von einem Angestellten und dem Inhaber des Lieferantenbetriebs bestätigt. Nächste Woche erbitten wir nochmal einen Termin um evtl. an eine Kopie des Vertrags zukommen; uns aber mindestens nocheinmal das ganze mündlich im Detail bestätigen zu lassen vor Zeugen.

Besteht für mich ein einklagbares Recht den Vertrag zu sehen?
Wenn ich die Rückzahlung der bisher geleisteten Summen, es dürfte sich hier um etwa 40.000 € handeln, einforder, bin ich berechtig Zinsen anzurechnen? Die Praxis erstreckt sich über einen Zeitraum von 8 Jahren. Wenn ja, wie hoch darf man die Zinsen ansetzen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.09.2011 | 14:33

Sehr geehrter Fragesteller,

"Besteht für mich ein einklagbares Recht den Vertrag zu sehen?"

Ich meine nein, aber im Rahmen staatsanwaltlicher Ermittlungen z.B. wegen Betruges, könnten Sie durch Akteneinsicht an den Vertragstext gelangen.

Wenn der Lieferant als Ihr Zeuge später aussagen sollte, sollte es möglich sein...

"Wenn ich die Rückzahlung der bisher geleisteten Summen, es dürfte sich hier um etwa 40.000 € handeln, einforder, bin ich berechtig Zinsen anzurechnen?"

a,
Verzugszinsen gibt es erst nach Inverzugsetzung z.B. mittels Mahnung.

b,
Andere vorangehende Zinsen nur, soweit Sie zur Begleichung von Rechnungen zur Kreditaufnahme gezwungen waren/sind.

c,
Möglicherweise nach § 849 BGB . Dazu muss dann aber eine deliktische (unerlaubte Handlung) nachgewiesen werden z.B. §§ 826 oder 823 BGB . (BGH, Versäumnisurteil vom 26. 11. 2007 - II ZR 167/06 in DStR 2008, 572 )

Diese Prüfung würde den Rahmen dieser Nachfrage übersteigen.

"Wenn ja, wie hoch darf man die Zinsen ansetzen?"

a,
8 Prozentpunkte über Basiszins nach § 288 Abs. 2 BGB .

b,
Die reale Höhe mit Nachweis.

c,
Festsetzung durch das Gericht nach Beantragung.

Mit freundlichen Grüßen


Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

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