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Pachtvertrag von einem Grundstück / Folgen eines Eigentumswechsels


| 26.09.2005 15:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geerhte Damen und Herren,

ein Nachbar möchte gerne einen Teil eines von ihm mitgenutzten Zufahrtswegses zu seinem Haus, den er per öffentlich-rechtlicher Baulast mitnutzen darf, von uns als Eigentümer pachten.
Er möchte darauf gerne ein Zaun-Toranlage errichten, die ca. 5.000€ kosten soll und sein eigenes Grundstück damit begrenzen würde.

Was passiert bzgl. des Pachtverhältnisses für uns als Verpächter (Eigentümer) bzw. für den Nachbarn als Pächter, wenn

a) wir den gesamten Weg an einen Dritten verkaufen würden

b) der Nachbar sein Grundstück verkaufen und wegziehen würde (somit keine Zufahrt und keinen Nutzen mehr an dem Wegstück hätte)

bevor der Pachtvertrag abgelaufen ist.

Weitere Details zu der Situation finden Sie unter dem Suchwort Verkehrsicherheit, Baulast auf diesen Seiten.

MfG
Ihr Fragestellender
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


Ihre Anfrage beantworte ich anhand der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt:


Die Baulast betreffend haben Sie leider nicht angegeben, ob die Berechtigung Ihres Nachbarn zur Nutzung des Zufahrtsweges über die Eintragung einer (Grund-)Dienstbarkeit auch privatrechtlich im Grundbuch abgesichert wurde. Daher kann sich die Beantwortung Ihrer Anfrage nur unter dem Vorbehalt ergeben, dass eine (Grund-)Dienstbarkeit nicht angenommen wird und eine Begrenzung auf rein schuldrechtliche Fragen erfolgt.


Zunächst gehe ich aufgrund Ihrer Angaben davon aus, dass es sich gar nicht um einen Pachtvertrag im Sinne des § 581 BGB handelt, da ein solcher voraussetzen würde, dass Ihrem Nachbarn gleichzeitig die Früchte (§ 99 BGB) des Grundstücks / Grundstücksteils zustehen sollten. Eine solche Fruchtziehung ist hier aufgrund Ihrer Angaben aber nicht ersichtlich (jedoch würden gemäß § 581 Abs. 2 BGB die Vorschriften über die Miete weitgehend auch auf einen Pachtvertrag Anwendung finden). Daher stellt sich ein solcher Vertrag eher als Mietvertrag im Sinne des § 535 BGB dar.


Dies vorweggeschickt, ergibt sich eine Beantwortung Ihrer Anfrage wie folgt:

a. Gemäß § 566 BGB bricht Kauf nicht Miete. Das bedeutet, dass beim Verkauf der Mietsache der allgemeine Grundsatz, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, durchbrochen wird. Der Erwerber tritt also in das bestehende Mietverhältnis ein. Grundsätzlich gilt § 566 BGB zwar nur bei Mietverhältnissen über Wohnraum, gemäß § 578 BGB ist diese Regelung aber auch bei Mietverhältnissen über Grundstücke oder Grundstücksteile anwendbar. Bei einem Verkauf des gesamten Weges an einen Dritten würde dieser Dritte daher in den Mietvertrag eintreten und fortan auch berechtigt sein, einen entsprechenden Mietzins von Ihrem Nachbarn zu verlangen.

b. Umgekehrt gilt dieser Grundsatz jedoch nicht. Ihr Nachbar wäre an seine vertragliche Vereinbarung gebunden und könnte sich - vorausgesetzt, dass im Vertrag kein entsprechendes Kündigungsrecht enthalten wäre - dieser nicht einfach durch Wegzug entziehen. Ob er den Weg dann tatsächlich noch nutzen kann, ist unerheblich. Es gilt der alte Grundsatz „Verträge sind einzuhalten“.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Wenn Sie eine abschließende Beurteilung Ihrer Angelegenheit erreichen möchten, so empfehle ich die Beauftragung eines Rechtsanwaltes vor Ort oder eines anderen Rechtsanwaltes Ihres Vertrauens.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator


Gisselberger Straße 31
35037 Marburg


hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2005 | 16:37

Sehr geehrter Herr Hein,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Es handelt sich i.d. Tat um eine rein öffentlich-rechtliche Baulast, keine Grunddienstbarkeit.
Zu b): Hätte der neue Eigentümer des Grundstücks von meinem Nachbarn das Recht, den Mietvertrag weiterlaufen zu lassen, sodass mein jetziger Nachbar dann quasi mit seinem Wegzug und Verkauf seines Grundstücks einen Nachmieter vorweisen könnte?
Ich frage deshalb, weil mein Nachbar nur unter der Bedingung gerne daas Wegstück pachten würde.

MfG
Ihr Fragestellender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2005 | 16:50

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


soweit sich Ihr Nachbar partout nur auf einen entsprechenden Mietvertrag einlassen möchte, wenn im Falle seines Wegzuges und Verkaufs seines Grundstückes der Neueigentümer in den Vertrag einsteigt, so können Sie dies mit Ihrem Nachbarn jederzeit vertraglich regeln. Es würde sich dann anbieten, einen entsprechenden Passus in den Vertrag aufzunehmen.




Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator


Gisselberger Straße 31
35037 Marburg


hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

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