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Pachtvertrag über eine Grundstücksfläche (Garage)


| 16.11.2016 12:17 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Ein Vertrag über die Überlassung einer leeren Garage zur Nutzung ist als Mietvertrag zu bewerten. Dass der Vertrag von den Parteien irrtümlich als "Pachtvertrag" bezeichnet wurde, ist rechtlich unerheblich.


Sehr geehrte Damen und Herren,

kann ein Pachtvertrag als Mietvertrag umgedeutet werden und demnach die Kündigungsfristen eines Mietvertrages angewendet werden?

Zum Fall:
Im Jahr 2012 kaufte ich (im Pachtvertrag "Pächter" genannt) eine Garage (nicht gemauert) auf einem Pachtgrundstück. Die Verpächterin (im Pachtvertrag "Vermieter" genannt) ratifizierte einen "Pachtvertrag über eine Grundstücksfläche". §1 Abs. 3 Satz 1 Pachtvertrag: "Die Vermietung erfolgt zur Nutzung als Garagengrundstück.".
§3 Pachtdauer, Kündigung: "Das unbefristete Pachtverhältnis beginnt am 01.01.2012. Es gelten die gesezl. Kündigungsfristen des BGB.".
§8 Abs. 5 Rückgabe des Grundstücks: "Im Übrigen gelten ... die Vorschriften der §§ 12 ff SchuldRAnpG entsprechend." (Entschädigung).

Das Grundstück wurde zum 01.10.2016 verkauft. Der neue Eigentümer kündigt mir zum 28.02.2017 das "Garagenmietverhältnis" ordentlich.

Anmerkung: Ich bezahle seit dem 01.01.2012 Grundsteuer für die gepachtete Grundstücksfläche und erhielt das Bauwerk auf eigene Kosten.

Vielen Dank für eine Antwort.
Mit freundlichem Gruß

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach § 581 Abs. 2 BGB sind auf Pachtverträge die Vorschriften über Mietverträge anwendbar, wenn nicht in den §§ 582 - 584b BGB etwas anderes bestimmt ist.

Nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB ist die Kündigung von unbefristeten Mietverträgen über Grundstücke und Räume, die keine Geschäftsräume sind, bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ende des übernächsten Kalendermonats zulässig.

Nach § 584 Abs. 1 BGB ist dagegen die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Pachtvertrages über ein Grundstück nur zum Ende des Pachtjahres zulässig, wobei die Kündigung spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen hat, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

Für die Berechnung der Kündigungsfrist von Verträgen über die unbefristete Überlassung von Grundstücken kommt es auf die Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag an, wenn eine Kündigungsfrist nicht vertraglich vereinbart wurde. (Garagen sind hier Grundstücken gleichgestellt.)

Ein Mietvertrag liegt vor, wenn nur der Gebrauch der Sache an den Mieter überlassen wird. Ein Pachtvertrag erfordert darüber hinaus, dass der Verpächter verpflichtet ist, dem Pächter über die Nutzung der Sache hinaus den Genuss der Früchte der Sache zu gewähren (§ 581 Abs. 1 BGB). Früchte einer Sache sind die Erzeugnisse der Sache und die sonstige Ausbeute, welche aus der Sache ihrer Bestimmung gemäß gewonnen wird (§ 99 Abs. 1 BGB). Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Nutzer berechtigt ist, die Ernte einer landwirtschaftlich genutzten Fläche zu behalten. Die Verpachtung eines Grundstücks oder Gebäudes setzt voraus, dass es Früchte abwirft. (Bei Gebäuden kann dies dann der Fall sein, wenn eine Halle mit Maschinen oder ein Gaststättenraum mit Zapfanlage und Inventar überlassen wird, mit dessen Nutzung der Nutzer Gewinn erwirtschaftet.) Dies ist bei einer leeren Garage, die nur zum Abstellen von Fahrzeugen oder Gerümpel genutzt wird, nicht der Fall. Es handelt sich beim Vertrag über die Nutzungsüberlassung einer Garage also um einen Mietvertrag. Dass ein Mietvertrag irrtümlich als "Pachtvertrag" bezeichnet wurde, ist rechtlich unerheblich. Es kommt entscheidend auf den Inhalt der Vereinbarung an. Damit ist die Kündigungsfrist nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB einschlägig.

Noch eine Anmerkung:

Sie erwähnen in Ihrer Frage, dass Sie die Garage "gekauft" haben.

Der isolierte Kauf von Gebäuden ist nach BGB-Recht nicht möglich. Das Eigentum an einem Gebäude folgt als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks immer dem Eigentum am Grundstück (§ 94 Abs. 1 BGB).

Es gibt insoweit eine Ausnahme: Bestand an einem Gebäude - dazu gehört auch eine Garage - vor dem 03.10.1990 nach DDR-Recht ein vom Grundstück unabhängiges Eigentum, dann besteht dieses nach dem Beitritt der DDR (03.10.1990) fort, Art. 231 § 5 Abs. 1 EGBGB. Dieses selbständige Gebäudeeigentum erlischt aber, wenn das Eigentum am Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, nach dem 31.12.2008 übertragen wurde, es sei denn, das selbständige Gebäudeeigentum war zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen, oder es war dem Erwerber bekannt, Art. 231 § Abs. 3 EGBGB. (Im Übrigen geht ein nach dem Recht der DDR selbständig begründetes Eigentum an einem Gebäude oder einer Garage mit der Kündigung des Nutzungsvertrages des Gebäudes auf den Eigentümer des Grundstücks über, § 11 SchuldRAnpG).

Sollte ein selbständiges Eigentum an der Garage also beim Kauf zum 01.10.2016 nicht im Grundbuch eingetragen gewesen sein, oder es dem Erwerber auch nicht bekannt gewesen sein, dann hat er auch das Eigentum an der Garage durch den Kauf des Grundstücks erworben.

Das SchuldRAnpG spielt für die Frage der Zulässigkeit einer Kündigung der Nutzung von Bauwerken mittlerweile keine Rolle mehr. Die Nutzung von Garagengrundstücken war nach § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG lediglich bis zum 31.12.2002 durch den Grundstückseigentümer nicht kündbar. Nach § 23 Abs. 4 SchuldRAnpG kann im Übrigen der Grundstückseigentümer ab dem 04.10.2015 alle Nutzungsverträge, die in den Geltungsbereich des SchuldRAnpG fallen, nach den allgemeinen Vorschriften (über den Mietvertrag) kündigen.

Die §§ 12 ff. SchuldRAnpG befassen sich lediglich mit der Frage, welche Entschädigung der Grundstückseigentümer an den Nutzer zu leisten hat, falls dieser durch die Kündigung das Eigentum am Gebäude verloren hat.

Nach § 20a Abs. 1 SchuldRAnpG ist es zulässig, dass der Grundstückseigentümer die Grundsteuer auf den Gebäudenutzer umlegt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 16.11.2016 | 21:13


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