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Pachtvertrag nichtig oder anfechtbar? Probleme mit Pächter.

| 01.05.2010 13:11 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Susanne Ziegler


Hallo,

Meine Familie und ich haben ein Problem mit einem Familienmitglied, und wir würden nun gerne wissen, welche Optionen wir haben.

Es geht dabei um einen Familienbetrieb (Gastronomie), der durch meine Unterstützung von meiner Schwester übernommen werden konnte. Der ursprüngliche Inhaber war mein Vater, der im Februar gestorben ist. Meine Mutter hat den Laden vor einigen Jahren übernommen, um für den Fall vorzusorgen, dass mein Vater stirbt. Im Januar hat sie dann als Verpächterin einen Pachtvertrag mit meiner Schwester (Pächterin) abgeschlossen.

Es war ursprünglich geplant, dass ich das zusammen mit meiner Schwester mache, sie sich also in ihrer Funktion als Geschäftsführerin von mir (und meiner Mutter) in geschäftlichen Angelegenheiten beraten lässt. Das sollte in einer Familie ja selbstverständlich sein und wir haben ihr vertraut, deswegen wurde es auch nicht vertraglich festgelegt.

Leider hat sie sich irgendwann entschlossen gegen ihre Familie zu arbeiten. Und wenn man versuchte mit ihr zu reden, dann wurde sie beleidigend und sagte nur "Das ist mein Laden" und "Ich habe einen Vertrag".

Alleine ist sie aber nicht wirklich in der Lage diesen Laden erfolgreich zu führen. Viele ihrer Ideen und Versäumnisse sind dazu geeignet die überlebensnotwendige Stammkundschaft zu verärgern. Darüberhinaus würde der WKD ihr unter Umständen den Laden schliessen, z.B. aufgrund von Verstössen gegen die Hackfleischverordnung. Wenn das die Kunden sehen, dann könnte das natürlich der Todesstoss für diesen Laden sein, gerade in Zeiten der Wirtschaftskrise. Steuerfahnder würde mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch einiges finden, was gegen das Gesetz verstösst.

Als der Pachtvertrag unterschrieben wurde, war ich nicht dabei. Ich bin eben davon ausgegangen, dass ich meiner Schwester vertrauen kann. Ich halte mich ja auch an mündl. Absprachen. Die Verpächterin war leider aufgrund der schweren Krankheit (mit Todesfolge) meines Vaters psychisch angeschlagen und hat sich den Pachtvertrag meiner Schwester nicht wirklich durchgelesen, bevor sie ihn unterschrieben hat. Sie war aber wahrscheinlich zu diesem Zeitpunkt voll geschäftsfähig.

Nachdem meine Schwester versucht hat mir widerrechtlich den Lohn zu kürzen und auch Teile des Lohns einbehalten hat, habe ich nochmal versucht mit ihr zu reden. Es kamen aber im Grunde nur Beleidigungen von ihr und es wurde offensichtlich, dass ihr ihre Familie (Zitat) "sch***egal" ist und sie auch kein schlechtes Gewissen dabei hat, ihrer eigenen Familie zu schaden. Unter diesen Vorraussetzungen ist eine weitere Zusammenarbeit natürlich nicht möglich.

Daraufhin habe ich mir erst mal den Pachtvertrag geben lassen.

Dabei ist mir vor allem folgendes aufgefallen: Im Pachtvertrag ist eine monatl. Pacht von €1000,- vorgesehen. Mündlich abgemacht waren zu diesem Zeitpunkt aber €1850,-. Es wurden auch zwei mal €1850,- in Bar gezahlt und 2 x €1850,- auf das Bankkonto der Verpächterin überwiesen. Die Kontoauszüge, die dies belegen, sind selbstverständlich vorhanden.

Ich habe dies der Verpächterin mitgeteilt. Sie wusste auch nichts davon, dass in dem Vertrag nur monatl. Zahlungen von €1000,- vorgesehen sind. Wenn ihr das bewusst gewesen wäre, hätte sie den Vertrag nicht unterschrieben. Sie weiss dies nun seit 3 Tagen (Donnerstag). Mit der Pächterin wurde noch nicht darüber geredet, da wir uns erst beraten mussten.

Ist der Pachtvertrag in diesem Fall nichtig oder anfechtbar? Welche weitere Vorgehensweise ist empfehlenswert, vor allem bezügl. Einhaltung von Fristen ("unverzüglich")?

Nach Rücksprache mit meiner anderen Schwester bin ich zu dem Entschluss gekommen, dass es die beste Lösung wäre, das Vertragsverhältnis sofort zu beenden und der Pächterin Hausverbot zu erteilen, da sie uns sonst ruiniert. Ist das rechtlich möglich?

Die Pächterin hat keine Kaution bezahlt. Es ware keine vorgesehen, da die Pächterin zur Familie gehört(e).

Die Pächterin hat auch gegen eine Klausel im Pachtvertrag verstossen, die besagt, dass bauliche Veränderungen nur mit schriftl. Zustimmung der Verpächterin vorgenommen werden dürfen. Es handelt sich hierbei unter anderem um einen Raucherraum. Nun war das grundsätzlich vorher mit mir (nicht aber mit der Verpächterin) abgesprochen und ich habe den baulichen Veränderungen zugestimmt. Allerdings habe ich ihrer Meinung nach und laut Pachtvertrag ja eh nichts zu sagen. Das Wiederherstellen des alten Zustands würde enorme Kosten verursachen. Die Verpächterin wäre grundsätzlich bereit den Raucherraum trotz ästhetischer Mängel zu behalten.

Darüberhinaus wurde ohne Rücksprache eine Starkstromleitung verlegt, die potentiell andere Geräte durch Überlastung des Stromkreises beschädigen könnte, oder zu einem Kabelbrand führen könnte.

Hat die Pächterin ein Anrecht auf Entschädigung für die vorgenommenen baulichen Veränderungen, falls der Vertrag angefochten oder nichtig wird? Werden dadurch weitere Kosten fällig, z.B. für einen Gutachter? Oder kommt man da ohne hohe Kosten wieder heraus? Die Verpächterin verfügt im Moment genau wie ich nur über sehr begrenzte finanzielle Möglichkeiten, deswegen würden wir solche Kosten natürlich am liebsten vermeiden, oder sie notfalls von der Pächterin tragen lassen. Es ist allerdings nicht unsere Absicht, der Pächterin Schaden zuzufügen.

Sie soll einfach nur da raus, und das so schnell wie möglich.

Die Pächterin hat auch eine schwere Maschine gekauft, die wir da nicht haben wollen. Können wir die im Falle der Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit des Vertrages einfach vor die Tür stellen, damit meine Schwester sie abholen lässt und unsere Räumlichkeiten nicht mehr betritt?

Eine weitere Klausel im Pachtvertrag besagt, dass Glücksspiele nicht erlaubt sind. Das ist natürlich Quatsch, da es selbstverständlich war, dass ich dort auch weiterhin Geldspielgeräte mit Gewinnmöglichkeit aufstellen werde. Dafür war ja der Raucherraum gedacht.

Nun habe ich aber keinen Automaten-Aufstellvertrag mit meiner Schwester abgeschlossen, sondern mit meinem Vater. Bin ich dazu verpflichtet, mit ihr die nächste Abrechnung zu machen und ihr den Wirteanteil auszubezahlen? Ich habe ihr bereits 2 x den Wirteanteil überlassen, allerdings sind die Rechnungen noch nicht gültig, da meine Schwester es trotz mehrmaliger Nachfragen versäumt hat, mir ihre Steuernummer mitzuteilen. Wahrscheinlich hat sie das Geld einfach in die eigene Tasche gesteckt, ohne es in der Buchführung festzuhalten. Die Abrechnungen sind alle in meinem Besitz, d.h. sie hat auch keine Kopie davon, weil ich ja noch ihre Steuernummer eintragen muss.

Wäre es in diesem Fall rechtlich zulässig, einen neuen Automaten-Aufstellvertrag mit der Verpächterin abzuschliessen und ihr (anstatt der Pächterin) das Geld auszubezahlen?

Wenn das nicht möglich ist: Ist es rechtlich zulässig, wenn ich einen von der Verpächterin unterschriebenen Automaten-Aufstellvertrag habe, in dem steht dass ich jederzeit ohne Angabe von Gründen eine monatl. Kostenpauschale von z.B. €300,- pro Gerät verlangen kann? Gilt dieser Vertrag dann auch für die Pächterin, da er ja durch schlüssiges Handeln (aber ohne Einsicht in den Vertrag) akzeptiert wurde?

Ich würde das zwar alles lieber alleine regeln, aber meine Leistungen in BWL waren eher unterdurchschnittlich. Darum meine letzte Frage: Wie hoch schätzen Sie (unverbindlich) die Rechtskosten ein, die in diesem Fall auf die Verpächterin zukommen könnten?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Frage, die ich gerne im Rahmen einer ersten Einschätzung beantworte:

1. Pachtvertrag

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich davon aus, dass der Pachtvertrag zwischen Ihrer Mutter und Ihrer Schwester geschlossen wurde. In diesem Pachtvertrag ist eine Pacht von 1.000,- € monatlich festgehalten, obwohl mündlich eigentlich eine Pacht vorn 1.850,- € vereinbart war. Allein dies führt nicht automatisch zur Nichtigkeit des Vertrages.

Zum einen könnten durch die tatsächlichen Zahlungen in Höhe von 1.850,- € bereits die Regelung des Vertrages abgeändert worden sein. Hierzu müssten diese aber nachweisbar sein. Die Zahlung auf das Konto ist durch den Kontoauszug zu belegen. Bestehen Quittungen über die Barzahlungen?
Es lässt sich auch argumentieren, die Höhe der tatsächlichen Zahlungen von Anfang an zeigt, dass in dem Vertrag eine falsche Pacht niedergeschrieben wurde. Die typische Klausel des Schriftformerfordernisses in Verträgen, die sich bestimmt auch bei dem Pachtvertrag finden wird, hindert dies nicht.

Soweit Sie an eine Anfechtung denken, kommt zunächst eine Anfechtung wegen Irrtums ( § 119 BGB ) in Betracht. § 119 I BGB regelt: „Wer bei der Abgabe einer Willenserklärung über deren Inhalt im Irrtum war oder eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben wollte, kann die Erklärung anfechten, wenn anzunehmen ist, dass er sie bei Kenntnis der Sachlage und bei verständiger Würdigung des Falles nicht abgegeben haben würde.“ Nach § 121 I BGB muss die Anfechtung „ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat. Die einem Abwesenden gegenüber erfolgte Anfechtung gilt als rechtzeitig erfolgt, wenn die Anfechtungserklärung unverzüglich abgesendet worden ist.“ Unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern bedeutet in der Regel etwa 1 Woche. Dies ist die Richtschnur. In einigen besonderen Einzelfällen kann jedoch auch eine kürzere oder längere Frist angenommen werden.

Problematisch ist jedoch, dass der Irrtum bei Vertragsschluss praktisch und nachweisbar keine Konsequenzen hatte. Die Pacht wurde in der mündlich vereinbarten Höhe gezahlt. Insoweit wird eine Anfechtung scheitern.

Eine Anfechtungserklärung hätte vor diesem Hintergrund nur Sinn, wenn Sie Bewegung in die Sache bringen, sie eskalieren wollen.

Falls die Pächterin nun nur noch die geringere Pacht von 1.000,- € zahlen würde, können Sie den Differenzbetrag geltend machen und entsprechend den vertraglichen und / oder gesetzlichen Regelungen kündigen.

2. Kündigung

Eine Kündigung des Pachtvertrages kann nur nach den vertraglichen Vereinbarungen und / oder den gesetzlichen Regelungen erfolgen.

§ 584 BGB regelt die Kündigungsfristen bei Pachtverträgen wie folgt:
„(1) Ist bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück oder ein Recht die Pachtzeit nicht bestimmt, so ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.
(2) Dies gilt auch, wenn das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.“

Vorrangig gelten die vertraglichen Regelungen, falls vorhanden und wirksam. Erst wenn sich im Pachtvertrag nichts findet, auch keine Beendigung durch Zeitablauf, gilt § 584 BGB.

Unabhängig davon besteht stets ein Recht auf fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Dies kann auch vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Allerdings sind hieran hohe Anforderungen zu stellen. Allein der Umstand, dass Sie und Ihre Familie der Ansicht sind, Ihre Schwester leite das Lokal nicht gut, reicht hierfür nicht aus.

§ 314 BGB bestimmt für die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund:
„(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
(2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. § 323 Abs. 2 findet entsprechende Anwendung.
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.“

Möglicherweise könnten bauliche Veränderungen ohne Zustimmung zu einer fristlosen Kündigung führen. Jedoch entnehme ich Ihrer Schilderung, dass die Veränderung bereits länger bekannt ist. Damit wäre die Frist für eine Kündigung aus wichtigem Grund abgelaufen. In der Regeln geht von von 2 Wochen ab Kenntnis bis zum Ausspruch der Kündigung aus.

3. Vertragsverletzungen

In den Pachtvertrag ist geregelt, dass bauliche Veränderungen der schriftlichen Zustimmung der Verpächterin bedürfen. Diese liegt nicht vor. Sie teilen mit, jedoch mündlich für Ihre Mutter diese erteilt zu haben. Hier müsste im Einzelnen geprüft werden, ob Sie für die Verpächterin als Vertreter die Zustimmung erteilen konnten und ob das Schriftformerfordernis abgeändert wurde.

Ihre Schwester kann sich jedoch nicht beliebig aussuchen, wann sie Sie als Vertreter der Verpächterin akzeptiert und wann nicht. Hier muss ggfs. nach Treu und Glauben ( § 242BGB ) beurteilt werden, wie ein entsprechendes Verhalten zu bewerten ist.

Falls im Pachtvertrag nichts anderes bestimmt ist, muss die Pächterin bei Beendigung der Pacht die Räume auf ihre eigenen Kosten wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen.

Kommt es hierüber zum Streit und muss ein gerichtliches Verfahren eingeleitet werden, entstehen nicht unerhebliche Kosten. Derjenige der Unterliegt muss diese letztendlich tragen. Wenn die Verpächterin jedoch klagt, muss sie die Kosten für das Gericht als Vorschuss einzahlen.

4. Maschine

Selbst wenn der Pachtvertrag beendet wird, können sie nicht einfach eine maschine, die Ihrer Schwester gehört auf die Straße stellen. Sie müssen Sie unter Fristsetzung auffordern, die Räume von Ihren Sachen zu räumen. Tut sie dies nicht, dürfen Sie den Gegenständen trotzdem keinen Schaden zufügen, also Wind und Wetter etc. auf der Straße aussetzen. Ggfs. müssen die die Sachen ( auf Kosten der Pächterin ) einlagern.

5. Automatenaufstellungsvertrag

Der Automatenaufstellungsvertrag wird oft mit einem anderen Vertragspartner geschlossen, so dass er eine eigene Überprüfung notwendig macht.

Sie geben an, mit Ihrem Vater einen solchen Vertrag geschlossen zu haben. Ihr Vater ist verstorben. Ist der Vertrag auf seine Rechtsnachfolger übergegangen?

Möglicherweise haben Sie aber bereits stillschweigend einen neuen Vertrag mit Ihrer Schwester geschlossen. Die Automaten sind weiterhin in Betrieb; Sie haben bereits Abrechnungen erstellt und Anteile ausgezahlt.

Dann können Sie nicht ohne weiteres einen neuen Vertrag über den gleichen Gegenstand mit der Verpächterin schließen. Sie würden sich schadensersatzpflichtig machen.

Ein Vertrag kann immer nur zwischen den Vertragsparteien gelten. Wenn Sie einen Vertrag mit der Verpächterin schließen kann das die Pächterin nicht ohne weiteres verpflichten.

6. Rechtsanwaltskosten

Die Höhe der Rechtsanwaltskosten bei einer außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung richtet sich nach den Regelungen des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes ( RVG ) und hängt vom Streitwert der Sache ( Pachtzins? Welcher Schaden? Rückbaukosten? ) ab.

Soweit die Beauftragung des Rechtsanwalts nur den Bestand des Pachtverhältnis betrifft, ist für den Streitwert der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden ( vgl hierzu § 41 I GKG ).

Die Kosten werden also nicht unerheblich sein. Bereits die Beauftragung für eine außergerichtliche, durchschnittliche Tätigkeit ohne Vergleichsabschluss nur für den Bestand des Pachtverhältnisses würde Anwaltskosten von etwa 1.000,- € verursachen.

Soweit ein Rechtsanwalt eine Beratung durchführt, wird er auf eine Gebührenvereinbarung mit Ihnen hinwirken ( vgl. § 34 RVG ). Sprechen Sie die Kostenfrage vorher an.

7.
Ihr Sachverhalt ist sehr komplex und lässt sich nicht abschließend hier beurteilen. Deshalb rate ich Ihnen – trotz der relativ hohen Kosten – einen Rechtsanwalt aufzusuchen und mit einer eingehenden Prüfung zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben. Bitte berücksichtigen Sie, dass es sich bei meiner Antwort, basierend auf den von Ihnen gemachten Angaben, nur um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Abweichende Informationen, die Ihnen geringfügig erscheinen mögen, können schon zu erheblich unterschiedlichen rechtlichen Beurteilungen führen.

Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Auch eine Beauftragung zur Vertretung stellt dank Email, Fax und Telefon über größere Entfernung kein Problem dar.

Mit freundlichen Grüßen

S. Ziegler
Rechtsanwältin, Dortmund

Bewertung des Fragestellers 01.05.2010 | 20:29

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