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Pachtvertrag mit Wochenendhaus


27.12.2016 14:35 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihnen gerne folgenden Fall mit meinen Fragen schildern:

Mein Großvater und meine Großmutter haben nach der Flucht aus Pommern nach Nordbayern 1945 ein kleines Häuschen auf einem gepachteten Grundstück errichtet. Dieses ist mit Garten 600 qm groß, das Häuschen aus Holz ca. 40qm zweistöckig. Im weiteren Anschluss befindet sich noch eine 2400qm große Obstbaumwiese, die von uns mit bewirtschaftet wurde.
Das Häuschen liegt ca. 150m außerhalb eines kleinen Dorfes und ca. 100 außerhalb des Bebauungsplans.Es wurde 1946 Strom und Wasser verlegt und ebenso eine Kleinkläranlage eingebaut.

Der Pachtvertrag besteht aus vier Paragraphen. Im ersten wird die Errichtung einer Blockhütte mit jährlicher Kündigungsfrist geregelt. Im zweiten der Pachtpreis (100 Euro nach 2002). Im dritten steht:

Im guten Einvernehmen mit Ihnen Herr xy übernehme ich (mein Großvater) für Sie die Forstaufsicht und die forstliche Beratung in Ihrem Forstgrundstück.

Im vierten Paragraphen steht, dass bei Veränderung oder Verzug bzw. Aufgabe der Hütte Herr xy benachrichtigt werden muss.

Hintergrund ist, dass mein Großvater Förster war und diese Gegenleistung durchgeführt hat. Betreut wurden ca. 10ha Wald. Dies ging bis zum Tod meines Großvaters 1973. Danach lebte meine Großmutter - stets im guten Einvernehmen - bis zu Ihrem Tod 1998 im Hüttchen.

Es übernahm dann meine Mutter, ebenso im guten Einvernehmen. Jedoch nutzte dann ich das Häuschen und Grundstück. Ich lebte seit 1998 im Hüttchen mit Postanschrift und Zustellung und hatte da meinen Betriebssitz. Ich bin ebenfalls Förster und übernahm ab 2004 die Bewirtschaftung und Betreuung der Wälder, ebenso auf Wunsch von Herrn xy. 2002 wurde ein neuer Pachtvertrag zwischen meiner Mutter bzw. mir und Herrn xy. geschlossen. Dieser hat die gleichen Inhalte wie der alte, jedoch ein aktualisierter Pachtpreis und das beim Tod meiner Mutter ich an Ihre Stelle trete. Es blieb bei der jährlichen Kündigungsfrist.

Im Laufe der Zeit gab es mehrere Versuche von meinem Großvater, meiner Großmutter, meiner Mutter und mir, das Grundstück zu erwerben. Herr xy wollte nicht verkaufen, sicherte uns aber immer seine Zustimmung und seinen Willen zu, dass wir das Grundstück so nutzen sollen und nur ich durfte seinen Wald bewirtschaften. Dies wollte er auch nach seinem Tod und es entsprechend regeln. Leider ist Herr xy 2014 verstorben und hat es nicht mehr schriftlich in irgendeiner Form niedergelegt.

Das Hüttchen wurde stets gut erhalten und restauriert und seht im guten Zustand da. Von mir wurden ca. 10000 Euro ohne Arbeitsleistung seit 2001 investiert.

Nun hat seine Nichte alles geerbt und uns im Dezember 2015 zum Jahresende 2016 gekündigt. Es gab seitens der Nichte die Anfrage bei meiner Mutter, ob Sie das Grundstück für einen Preis von 90.000 Euro kaufen möchte. Meine Mutter verneinte und verwies auf mich und mein Interesse. Mir wurde das Grundstück für 120.000 Euro angeboten. Ich wägte ab und wollte den Wald in erster Linie kaufen. Dieser wurde mir für 7 Euro/qm angeboten, später letztendlich für 5 Euro/qm was immer noch völlig überteuert ist. Abtriebswert mit jetzigem Bestand ist ca. 1,30 bis 1,50 Euro/qm. Das Angebot war mir völlig zu teuer und ich hatte das Gefühl, dass hier mein ideelles Interesse vorrangig ausgenutzt wurde.

Ich sagte ebenfalls ab. Im Vorfeld gab es noch mehrere Versuche von mir und meiner Mutter einen neuen Pachtvertrag mit dem Angebot eines enorm guten Pachtzins abzuschließen. Dies blieb erfolglos.

Es wurde dann noch vom Anwalt meiner Mutter ein Schreiben aufgesetzt, dass eine Ablösung von 5000 Euro zu verhandeln wäre, auf freiwilliger Basis?!
Das machte meine Mutter leider im Alleingang während ich auf Dienstreise war. Mir ist die Ablösesummer viel zu gering. Nichtsdestotrotz kam es am 3. Dezember dieses Jahres zu einem Treffen der Nichte mit Ihrem Lebensgefährden und meiner Mutter und mir.

Es war ein sehr unangenehmes Treffen. Es wurde zunächst behauptet 5000 Euro wären viel zu viel für das Hüttchen. Es eskalierte dann verbal etwas, dann beruhigte es sich wieder und es wurde nicht abgebrochen. Es wurde dann behauptet, dass dies ein Schwarzbau wäre und nach Übernahme es abgerissen werden müsste. Da ich mir rechtlich nicht ganz sicher war, hatten wir vereinbart, dass sich beide Parteien erstmal darüber informieren und dann weiter verhandeln.

Ich informierte mich bei der Gemeinde und das Häuschen muss nicht abgerissen werden, jedoch darf es auch nicht vergrößert und muss in seiner Grundstruktur belassen werden. Ich schrieb dann per Einschreiben diesen Inhalt der Nichte und Ihrem Lebensgefährden mit der Bitte sich dazu zu äußern und weiter zu verhandeln .

Leider kam bis jetzt keine Antwort und ich vermute die Gegenseite will jetzt noch die letzten Tage abwarten bis zum Jahresende und es dann ohne eine jegliche Zahlung einkassieren?!

Auf der Gemeinde wies mich der Bauamtsleiter darauf hin, dass hier ein Gentlement Agreement zwischen meinen Großvater bzw. mir und Herrn xy vorliegt. Also die Tatsache, dass wir den Wald über Jahrzehnte betreut haben. Mein Großvater Forstaufsicht und Beratung unentgeltlich und später ich die Beratung unentgeltlich und Bewirtschaftung sehr günstig (als Selbstständiger für 12 Euro/Stunde - Maschinenringpreis). Dies würde bedeuten, dass das Häuschen weiterhin auch unser Eigentum bliebe?!

Meine Fragen lauten:

Ist dem wirklich so? Wie heißen hierfür die Gesetzesgrundlagen?
Kann hier §812 BGB zum Tragen kommen?

Und wie sollen wir uns jetzt gegenüber der Nichte und Ihrem Lebensgefährden verhalten? Welche tatsächlichen Möglichkeiten haben wir?

Haben wir nach obiger Schilderung die Verpflichtung zum Abriss der Hütte, sofern die Gegenseite dies verlangt? Das Häuschen mit Grundstück wurde von der Nichte und Ihrem Lebensgefährten bereits im November auf ebay Kleinanzeigen zum Kauf bzw. Vermietung angeboten (ebenfalls für 120.000 Euro)


Vielen Dank für Ihre Antworten.




































Sehr geehrter Ratsuchender,


ohne den genauen Inhalt des gesamten Vertrages zu kennen, ist nach den gesetzlichen Vorschriften des BGB Folgendes zu beachten:


Als Pächter haben Sie nach § 591a BGB das Recht, eine Einrichtung, mit der er die Sache versehen hat, wegzunehmen.

Das bedeutet, SIE können die die Hütte abbauen und dann selbst verkaufen.

Der Verpächter kann dieses Wegnahmerecht nur durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass Sie als Pächter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme haben, wovon nicht auszugehen ist.


Sollte es im Pachtvertrag eine Vereinbarung geben, wonach das Wegnahmerecht ausgeschlossen wird, ist das nur dann wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich auch im Vertrag vorgesehen ist.




Von einen "Gentlement Agreement" wird man kaum sprechen können, wenn es klare vertragliche Vereinbarungen gibt.


Gegenüber der Nichte und Ihrem Lebensgefährden sollten Sie deutlich machen, dass die Hütte ohne Ihr Einverständnis nicht an Käufer weiterzugeben ist.

Hier sollte man vielleicht tatsächlich den Abriss (die Wegnahme) ins Auge fassen, da ohne Hütte vermutlich der von der Nichte anvisierte Kaufpreis nicht erzielbar sein wird; vielleicht wird Sie dann bei der Höhe der "angemessenen Ausgleichssumme" Ihnen entgegenkommen.



Besteht die Nichte hingegen auf einen Abriss, werden Sie dem Verlangen nachkommen müssen; insoweit sind die Vorschriften des Mietrechtes heranzuziehen und die Hütte ist zu entfernen, auch wenn diese mit Zustimmung des damaligen Verpächters erstellt worden ist (OLG Köln, Urt.v. 15.06.1998, Az.: 19 U 259-97).




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2016 | 12:49

Vielen Dank für Ihre bisherigen Antworten. Ich habe dazu weitere Fragen:

Wenn jetzt der Vertrag am 31.12.2016 ausläuft, geht dann unser Eigentum automatisch in das Eigentum der Nichte?
Es hat im Vorlauf ja offensichtliches Interesse an der Ablöse durch Ansage und Treffen gegeben und ein weiteres Treffen war geplant, nur ist die Dame jetzt nicht mehr zu erreichen?!

Hat die Gegenleistung meines Großvaters bzw. von mir (erwähntes Gentlement Agreement) irgendeine Auswirkung auf unsere Eigentumsansprüche?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2016 | 12:58

Sehr geehrter Ratsuchender,


das Eigentum wechselt zwar nicht automatisch.

Aber aufgrund des gekündigten Pachtvertrages haben Sie nur noch insoweit eingeschränkte Eigentumsrechte, als Sie die Hütte abbauen können.


Sie können also nicht etwas dort weiter wohnen oder eine Nutzungsentschädigung bei Fremdbesitz verlangen, wenn Sie Ihr Recht auf Wegnahme (Abbau) nicht ausnutzen.


Daher gibt es derzeit leider nur drei Möglichkeiten:

1.) Sie bauen die Hütte ab.
2.) Die Nichte verlangt den Abbau.
3.) Die Hütte bleibt gegen angemessene Entschädigung (muss zur Not ein Gutachter entscheiden) stehen und wechselt in das Eigentum der Nichte.


Ist diese nun nicht zu erreichen, sollte der Abbau von Ihnen verlangt werden, damit diese sich dann hoffentlich rührt und ein Einlenken zur Lösung 3 möglich ist.


Passiert aber nichts, können Sie das Grundstück nicht mehr betreten und auch die Fremdnutzung der Hütte nicht verhindern. Diese Fremdnutzung kann dann eben nur durch den Abbau verhindert werden.



Die Gegenleistung des Großvaters hat hier keinerlei Auswirkungen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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