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Pachtvertrag gültig?

14.08.2008 12:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
wir haben uns ein Haus gekauft.
Dazu gehört eine Scheune die von uns zukünftig als Pferdeoffenstall genutzt werden soll.
Diese Scheune ist bis unters Dach von einer Nachbarin mit Heu blockiert so daß keine Arbeiten von uns stattfinden können.
1998 hatte der Vorvorbesitzer unseres Grundstückes mit dem Nachbarn einen Pachtvertrag abgeschlossen der die Benutzung der Scheune erlaubte.Es ist in dem Vertrag keine Pachtdauer angegeben.Allerdings sind wir jetzt die übernächsten Besitzer und im Vertrag stand ausdrücklich drin : Der Pachtvertrag ist nicht auf Dritte übertragbar!Auch in unserem Kaufvertrag des Hauses steht,Frei von Ansprüchen Dritter.
Die Blockierung der Scheune verursacht uns erhebliche Kosten, da unsere jetztiger Stall gekündigt ist und wir jetzt schauen müssen wie wir unsere Pferde unterbringen können.
Können wir das Heu entsorgen?
Ist der Vertrag überhaupt noch gültig?
Darf der Nachbar trotz ausdrücklichen Verbotes auf unserem Grundstück sich aufhalten wie er will?

Sehr geehrte Fragestellerin,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Auf Pachtverträge sind großteils die Vorschriften über Mietverträge entsprechend anwendbar. Das bedeutet, daß auch § 566 BGB anwendbar ist („Kauf bricht nicht Miete“). Durch den Erwerb des Grundstücks wird somit der Pachtvertrag nicht unwirksam, vielmehr tritt der Erwerber in die Stellung des vorherigen Eigentümers – und somit Vertragspartners – ein. Dabei spielt es keine Rolle, daß Sie bereits der zweite Eigentümer nach dem Originalvertragspartner sind.

Der im Pachtvertrag vorgesehene Ausschluß der Übertragbarkeit richtet sich meines Erachtens nur an den Pächter und stellt einen Schutz des Verpächters dar, ähnlich der Situation bei einer Wohnungsmiete, bei der der Vermieter sich auch davor schützen will, daß der Mieter eigenhändig einen Ersatzmieter besorgt. Ein (durchaus möglicher) Ausschluß der Geltung des Gesetzes, hier des § 566 BGB , ist damit meiner Meinung nach nicht gewollt. Genaueres kann hier aber nur aus der Situation des Einzelfalls geschlossen werden; hierzu müßten notfalls die Aussagen der damaligen Vertragspartner gehört werden.

Wenn nun aber der Pachtvertrag weiterhin gültig ist und Sie daran gebunden sind, so sollten Sie hierfür natürlich auch den vereinbarten Pachtzins verlangen. Darüber hinaus können Sie sich an den Vorbesitzer, der Ihnen das Grundstück „frei von Ansprüchen Dritter“ verkauft hat, wenden, und von diesem Schadensersatz bzw. Minderung des Kaufpreises verlangen, da er Ihnen das Grundstück eben nicht frei von Ansprüchen Dritter veräußert hat.

Wenn Sie den Pachtvertrag beenden möchten, so müssen Sie ihn kündigen. Wenn kein besonderer Grund vorliegt, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen würde (z.B. fehlende Pachtzahlung), so können Sie nur ordentlich kündigen. Nach § 584 BGB ist dies bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Verträgen nur zum Ende eines Pachtjahres möglich; dabei muß die Kündigung spätestens am 3. Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Eine Kündigung für Ende 2008 kommt daher zu spät, sie können frühestens zum Ende des Jahres 2009 kündigen.

Keinesfalls sollten Sie das Heu eigenmächtig entfernen bzw. entsorgen, da dieses im Eigentum des Pächters steht und Sie sich sonst schadensersatzpflichtig und sogar strafbar machen würden (Unterschlagung und/oder Sachbeschädigung).

Es tut mir leid, daß ich Ihnen keine für Sie positivere Antwort geben konnte. Ich hoffe aber dennoch, daß meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Rückfrage vom Fragesteller 14.08.2008 | 20:12

Hallo Herr Müller,
vielen Dank für Ihre Antwort.Tatsächlich bleibt noch eine Frage offen. Im Pachtvertrag sind folgende Teile des Grundstücks aufgenommen: das Hofgelände, das Stallgebäude rechter Seitenflügel, Scheune und das Gartenland hinter der Scheune. Ein Punkt des Vertrages besagt: Der Pächter verpflichet sich den Pachtgegenstand in Ordnung zu halten und Reparaturen selbständig und auf eigene Rechnung durchzuführen.

Der Stand der einzelnen Punkte derzeit ist:

das Hofgelände ist komplett mit Pflanzen und Unkräutern verwuchtert, es befinden sich Berge, etwa 20 Kubikmeter halb vergammeltes Heu und Stroh aus der Einlagerung in einem Abschnitt des Hofes

das Stallgebäude rechter Seitenflügel hat verwahrloste Einbauten, mehrere hundert Kilo Vogelkot, teilweise zerstörte Türen, kaputte Fenster

Die Scheune hatte bei Vertragsabschluss, wie ich gerade vom damaligen Verpächter erfahren habe nach vorne und hinten raus etwa 5 Meter Hohe und ebenso breite hölzerene Rolltore gehabt - diese sind vorne bis auf Fragmente nicht mehr vorhanden, nach hinten raus fehlt eins von 3, die anderen 2 sind so stark beschädigt, dass sie vermutlich auch als Schrott zu werten sind.
Weiterhin sind Mauerreste im unteren Bereich möglicherweise vom Trecker angefahren und beschädigt worden, dann ist im vorderen Dachbereich der Scheune das Dach auf mehreren Meter derart stark durch Heueinfuhr beschädigt, dass das tragende Hauptgebälk unmittelbar dem Wetter und dem ablaufenden Regen ausgesetzt ist - sicher gibt es weitere Schäden, die ich bisher nicht sehen konnte, da ich ja nicht die komplette Scheune abgehen kann

das GArteland hinter der Scheune ist eine stark verwilderte und zugewucherte Ansammlung von etwa 30-50 Kubikmetern Schutthalden, Bergen von zertrümmerten Eternitplatten, runtergetrampelte und verwachsenen Zäunen, alten verrotteten Landmaschinen, zerstörten Schuppen und halb abgerissenen Aufbauten - komplett nicht nutzbar als Gartenland und zur Pferdehaltung - dafür ist es aber verpachtet worden.

Inwiefern kann ich einen ordentliche Zustand einfordern - Schadensersatzforderungen verlangen - ist das kein Kündigungsgrund?

Es handelt sich um Schäden, deren Beseitigung selbst in Eigenleistung mehrere Tausend Euro kosten wird.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.08.2008 | 09:50

Sehr geehrte Fragestellerin,

grundsätzlich obliegt dem Pächter die Pflicht, das Inventar (also die beweglichen Gegenstände) in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten; der Verpächter dagegen hat die Pachtsache an sich – hier also Grundstück und Gebäude – zu erhalten. Dieser Grundsatz kann aber einzelvertraglich abgeändert werden. Eine solche Abänderung liegt hier bei Ihnen wohl vor. Nach dem von Ihnen vorgetragenen Sachverhalt hat sich der Pächter verpflichtet, auch Grundstück und Gebäude in Ordnung zu halten. Sie können daher vom Pächter verlangen, daß er den ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustand wiederherstellt.

Selbst wenn man eine vollständige Übernahme der Erhaltungspflichten durch den Pächter ablehnen sollte, hätte dieser die Pflicht, Schäden am Pachtgegenstand unverzüglich dem Verpächter anzuzeigen. Bei Unterlassen dieser Pflicht hätte der Pächter selbst die Schäden zu ersetzen, die durch die unterlassene Anzeige entstanden sind. Ist also z.B. das Dach undicht und unterläßt der Pächter es, dem Verpächter diesen Mangel anzuzeigen, so sind daraus entstehende Schäden wegen Feuchtigkeit, Schimmel etc. vom Pächter selbst zu tragen!

Daneben kann Ihnen ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zustehen. Ein solches kann sich daraus ergeben, daß der Pächter entgegen seiner Pflichten den Pachtgegenstand nicht in ordnungsgemäßem Zustand erhält und somit Schäden am Eigentum des Verpächters entstehen. Hierzu bedarf es jedoch zunächst einer Abmahnung.
Sie sollten daher zunächst den Pächter schriftlich auffordern, den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen, da Sie ihm andernfalls kündigen werden. Weigert sich der Pächter bzw. reagiert er nicht in angemessener Zeit, können Sie das Pachtverhältnis außerordentlich kündigen.
Daneben können Sie selbstverständlich Wiederherstellung des gebrauchsmäßigen Zustandes verlangen bzw. bei endgültiger Weigerung des Pächters auch Schadenersatz.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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