Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Pachtvertrag auf Lebenszeit, 1 Pächter minderjährig

06.02.2021 14:39 |
Preis: 90,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um Fragen der Pacht und ggf. Erbpacht im Zusammenhang mit dem Betrieb vom Ferienhäusern ("Tinyhaus").


Wir brauchen bitte eine Beratung zu folgendem Fall:

Es sollen auf einem Campingplatz mehrere Parzellen gepachtet werden und als Stellplatz für Tiny Häuser / Zeltplatz genutzt werden.
Es soll rechtlich sichergestellt werden, dass ein Pachtvertrag über 30 Jahre hinaus wirksam ist.
Alle Parzellen werden in einem Pachtvertrag zusammen gepachtet.

Ist folgendes möglich und wie kann es rechtssicher vertraglich formuliert werden?:

1. Mutter, Vater und Sohn (2 Jahre alt!!) + eine 4. Person schließen als Privatpersonen gemeinsam einen Pachtvertrag mit dem Eigentümer eines Campingplatzes auf Lebenszeit der Pächter ab.
Der Pachtvertrag soll ausdrücklich auch weiter wirksam sein, wenn 3 Pächter gestorben sind und z.B. nur der heute minderjährige Sohn noch lebt und dann für seine gesamte Lebenszeit weiter gelten.

Die Gesamtpacht auf Lebenszeit wird in 2 Raten gezahlt, 50 % sofort und 50% nach 5 Jahren.
Es sind dann noch weitere Kosten von 2.500 EUR jährlich für die Pflege / Instandhaltung des Campingplatzes fällig.

Das Grundstück soll an eine GmbH weiter verpachtet werden (also gewerbliche Nutzung), die dort Tinyhäuser (keine Gebäude, sondern beweglich) kauft und betreibt.
Generell sollte eine allgemeine Weiterverpachtung auch von Einzelflächen uneingeschränkt möglich sein.

Es soll für die Pächter eine Kündigungsmöglichkeit eingeräumt werden, aber nicht für den Verpächter.


2. Wie ist steuerliche Abschreibungsmöglichkeit bei Pachtverträgen auf Lebenszeit (auf wie viele Jahre)?

3. Wir haben gelesen, dass ein Pachtvertrag unter Umständen bei Insolvenz des Verpächters gekündigt werden könnte. Ist dies korrekt und kann das umgangen werden?
Gibt es also einen Pachtvertrag der unumgänglich auf Lebenszeit aller Pächter besteht und unter keinen Umständen gekündigt werden kann?



Vielen Dank




06.02.2021 | 18:26

Antwort

von


(789)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Gerne nehme ich zu Ihrem Vorhaben Stellung:

Ihr relativ komplexes Vorhaben sollen Sie möglichst in einen praktisch erprobten und gesetzlich klar normierten Rahmen stellen. Denn schon nahe liegende Probleme wie die Frage der Unterscheidung und Veräußerung von wesentlichen Bestandteilen oder Scheinbestandteile eines Grundstücks (erfahrungsgemäß selbst bei „Tiny Häusern" häufiger Streitpunkt) stellen sich damit nicht oder seltener.

Auch Ihre Frage zu (3) wäre damit zu handhaben: Denn Sie müssen sich darüber im Klaren sein, dass es bei rein schuldrechtlichen Rechten und Pflichten eo ipso keine valide dingliche Sicherheiten mit und nach dem Vertragsschluss und der Zahlung der Pacht gibt. Wenn also ein Vertragspartner in Konkurs geht, das Objekt gepfändet oder weiterverkauft oder eben gekündigt wird, hilft Ihnen mangels dinglicher Sicherheiten, wie gerade eine Erbpacht, gegenüber dem Erwerber nichts

Insofern bietet sich das Modell eines Erbbaurechts an, wobei auch Ihre steuerlichen Fragen – die im Rahmen Ihres ausgelobten Budgets hier nur skizziert werden können – auf beiden Seiten überschaubar zu handhaben sind. Denn den sog. Erbbauzins kann der Erwerber steuerlich geltend machen. Andererseits wäre der Eigentümer des Grundstücks gehalten, die Einnahmen aus der Erbpacht als Zufluss zu versteuern. Ansonsten fiele Grunderwerbssteuer an. Wegen der Einzelheiten sollten Sie sich an eine/n Steuerberater/in wenden.

Ansonsten regelte sich Ihr Vorhaben dann nach dem Gesetz („Erbbaurechtsgesetz" vom 15. Januar 1919 in der jeweils aktuellen Fassung), wobei z.B. auch ein Vorkaufsrecht nach dem Erlöschen des Erbbaurechts vereinbart werden kann.

Im Übrigen herrscht im Zivilrecht allgemein, wie auch im Erbbaurecht Vertragsfreiheit betreffend die Zahlungsmodalitäten, die Sicherheitsleistung, Finanzierung und eine etwaige Nutzung durch Weiter- oder Unterverpachtung sowie die Regeln für Aufwendungen wie Pflege und Instandhaltung.

Und weil das Erbbaurecht wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden kann, lässt sich auch verlässlich die Erbfolge aus Ihrer Frage zu 1 regeln.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 06.02.2021 | 18:44

Guten Tag,

es geht uns nicht um Erbbaurecht, sonder um eine Pacht.
Deswegen die konkrete Frage, ob ein Pachtvertrag auf Lebenszeit nach §594b BGB auch für mehrere Personen gemeinsam inklusive eines minderjährigen Kindes möglich ist. Und wie das rechtssicher gestaltet werden kann.

Danke.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.02.2021 | 20:35

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Ein Pachtvertrag bietet eben nicht die umfassende (dingliche) Sicherung im Sinne Ihrer Anfrage, „und wie das rechtssicher gestaltet werden kann".
Wunschgemäß stelle ich Ihnen aber auch gerne die schuldrechtlichen Modalitäten des § 594 b BGB vor:

Wird der Pachtvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann nach 30 Jahren jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen.
Die Kündigung ist nicht zulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen ist.

Unter Satz 2 des § 594 b BGB wäre das eine klare Aussage zu Ihrer Fragestellung.

Aber:

Beachten Sie bitte, dass die von Ihnen angefragte Landpacht bzw. damti der § 594 b BGB gem. § 585 BGB vom Sinn und Zweck her ausgerichtet ist auf eine landwirtschaftliche Nutzung, weshalb nach § 589 BGB die Nutzungsüberlassung an Dritte ohne weiteres nicht möglich ist.

(Nicht unter die Landpacht in diesem Sinne fiele die „Kleingartenpacht", da sie keine erwerbsmäßige Nutzung darstellt.)

Hier käme es auf die konkrete Situation, Verhältnisse und Beziehung zu dem Verächter bzw. Betreiber des Campingplatzes an, die mir nicht bekannt sind.

Insofern sollte Sie Ihr Vorhaben auf § 544 BGB ausrichten:

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Satz 2 Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.


Die Vorschrift soll die „Erbmiete" oder ein ähnliches Verhältnis verhindern. Sie gilt für Miet- und Pachtverhältnisse und analog für Vertragsverhältnisse, die eine Gebrauchs- oder sonstige Nutzungsüberlassung zum Gegenstand haben. Voraussetzung für die Anwendung von § 544 S. 1 ist der Abschluss eines Vertrags mit einer längeren als 30jährigen Laufzeit. Entspr. seinem Zweck gilt die Vorschrift auch für Fälle, in denen die Kündigung für eine längere Zeit als 30 Jahre unzumutbar erschwert ist oder die Vertragsbeendigung von einem ungewissen Ereignis abhängt, das möglicherweise erst nach 30 Jahren eintritt. Als Rechtsfolge sieht § 544 die außerordentliche Kündbarkeit des Vertrags mit der gesetzlichen Frist nach Ablauf von 30 Jahren vor.

Die Kündigungsmöglichkeit nach § 544 S. 1 besteht gem. S. 2 nicht, wenn der Vertrag auf Lebenszeit einer der Parteien geschlossen ist. Hierbei handelt es sich um eine eng zu auszulegende Ausnahmevorschrift, die insbesondere nicht entspr. auf juristische Personen anzuwenden ist (BeckOK BGB/Herrmann, BGB § 544 ), , also im Sinne Ihre Anfrage einer gewerblichen Nutzung durch eine GmbH zu beachten wäre.


Was die Frage zu Ihrem minderjährigen Sohn angeht, wäre gem. § 1822 Nr. 5 BGB zu einem Miet- oder Pachtvertrag oder einem anderen Vertrag, durch den der Mündel zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet wird, wenn das Vertragsverhältnis länger als ein Jahr nach dem Eintritt der Volljährigkeit des Mündels fortdauern soll, die Genehmigung des Familiengerichts erforderlich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen auch zu dieser Variante Ihres Vorhabens weiterhelfen und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

ANTWORT VON

(789)

Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Strafrecht, Arbeitsrecht, Zivilrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht, allgemein, Verwaltungsrecht, Straßen- und Verkehrsrecht, Baurecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 88796 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Schnelle und Kompetente Antwort VIELEN DANK! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
DIREKTE EXPLIZITE OFFENE ANTWORT DANKE VOM HERZEN ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
An sich alles gut und super Reaktionszeit. Es ist allerdings vorab ein zu hoher Betrag, um anschließend auf eine Prozesskostenhilfe zu hoffen. Trotzdem vielen Dank für das Angebot. ...
FRAGESTELLER