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Pachtvertrag abgelehnt trotz mündlicher Zusage - was tun?

| 17.06.2013 16:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich habe ein Problem mit einem Pachtvertrag.
Ich habe eine Obstwiese mit kleinem Häuschen gepachtet, so dachte ich. Verpächter ist zu ¾ A und zu ¼ B. Die prozentuale Verteilung bezieht sich hierbei auf das gesamte Grundstück, nicht auf einzelne Grundstücksabschnitte. Mit A wurde ein Pachtvertrag geschlossen. Mit B gab es in Bezug auf diesen von A unterzeichneten Pachtvertrag immer wieder Nachverhandlungen die in den Vertrag aufgenommen wurden und auch von A akzeptiert wurden. Zwischenzeitlich stimmte B der Schlüsselübergabe an mich zu, die Zählerstände für Strom und Wasser wurden abgelesen und ich habe seit Wochen angefangen den Garten, der 20 Jahre brach lag, zu richten. Zu diesem Zeitpunkt hatte B den Pachtvertrag jedoch noch nicht unterschrieben. Nun, nachdem ich jede Menge Arbeit und Zeit investiert habe, teilt mir B mit, den Vertrag doch nicht zu unterschreiben. Er hätte sich entschlossen doch nicht verpachten zu wollen.
Ich bin zu jeder Zeit davon ausgegangen, dass ein wirksamer Pachtvertrag seit der Schlüsselübergabe und dem Anfang der Arbeiten (diese hatte B auch mehrfach zur Kenntnis genommen) vorliegt. B hatte sich auch schriftlich dahingehend geäußert, dass er einer Verpachtung mit den in den Nachverhandlungen beinhalteten Punkten zustimmen würde. Diese Punkte wurden sodann alle einvernehmlich in den Pachtvertrag aufgenommen. Heute kam, wie erwähnt, aus heiterem Himmel die Mitteilung von B doch nicht verpachten zu wollen. Eigentlich hatte ich mit dem von B unterzeichneten Pachtvertrag gerechnet.
Meine Fragen: Liegt insgesamt ein wirksamer Pachtvertrag vor? Ist ein mündlicher Pachtvertrag in dieser Konstellation möglich, d.h. ist es möglich einen schriftlichen Pachtvertrag mit A zu haben und einen mündlichen Pachtvertrag mit B? Wie sind dann die Kündigungsmöglichkeiten von B? Insbesondere: Gibt es so was wie einen Mehrheitsbeschluss, dass A mit seinem Anteil von ¾ das Grundstück alleine verpachten kann?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Sollte nicht ausnahmsweise eine Erbengemeinschaft oder eheliche Gütergemeinschaft vorliegen, dürften A und B eine Bruchteilsgemeinschaft bilden. Dies bedeutet, dass gemäß der §§ 1008, 744 BGB die Verwaltung (wozu auch Entscheidungen über Vermietung/Verpachtung gehören) grundsätzlich von beiden gemeinschaftlich ausgeübt wird. Allerdings sieht § 745 BGB auch die Möglichkeit eines Mehrheitsbeschlusses vor.

Das von Ihnen geschilderte Verhalten des B kann aber m.E. eh nur als Zustimmung zum Vertragsschluss gewertet werden, sodass ein wirksamer Pachtvertrag über das gesamte Grundstück bereits vorliegen dürfte, auch ohne Unterschrift des B. Ob es sich hierbei um einen mündlichen Pachtvertrag handelt oder das Verhalten des B als Zustimmung bzw. Bevollmächtigung des A zum Abschluss eines schriftlichen Vertrages gewertet werden kann, wäre im Endeffekt eine Auslegungsfrage, spielt bezüglich der Wirksamkeit des Pachtvertrages aber keine entscheidende Rolle.

Ist nichts Abweichendes vereinbart, gilt für die Kündigung eine Ein-Jahres-Frist (§ 594a Absatz 1 BGB). Da es sich bei der Kündigung um ein Gestaltungsrecht handelt, dass das gesamte Grundstück betrifft, kann aber grundsätzlich auch die Kündigung nur durch A und B gemeinsam ausgeübt werden.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2013 | 19:03

Vielen Dank für die gute und schnelle Antwort. Jetzt bin ich ein Stück weiter. Folgendes Verständnisproblem besteht jedoch noch:

Es genügen also die Unterschriften nur von A und mir unter dem Pachtvertrag um einen wirksamen „schriftl. Pachtvertrag" zu begründen, ein „Mehrheitsbeschluss" von A ist nicht nötig.

Ich hatte in meiner Frage noch vergessen zu erwähnen, dass der Pachtvertrag eine Laufzeit von 10 Jahren hat. Somit ist er auch nicht früher kündbar – Sie hatten eine 1-Jahres Frist genannt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2013 | 19:35

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wenn A in wirksamer Vertretung des B unterschrieben hat, wäre die Schriftform gewahrt. Ansonsten würde aufgrund des Verhaltens des B zumindest ein mündlicher Pachtvertrag zu bejahen sein. Hiervon abhängig wäre auch die Kündigungsfrist. Denn nur bei Einhaltung der Schriftform ist ein befristeter Pachtvertrag möglich (§ 585a BGB), ein mündlicher Vertrag läuft dagegen auf unbestimmte Zeit und es greift grundsätzlich die von mir genannte Frist des § 594a BGB.

Um klare Verhältnisse zu schaffen, sollte B darüber informiert werden, dass er aus dem Vertrag nicht mehr "herauskommt" und es daher empfehlenswert wäre, zur Dokumentation und aus Gründen der beidseitigen Rechtssicherheit den Vertrag zu unterzeichnen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 19.06.2013 | 07:56

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