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Pachtvertrag Wochenendhaus - Geländestatus: Eigentümer-Verpächter-(Unter)Pächter

02.05.2019 09:20 |
Preis: 80,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Vertragstext § 10 Vorkaufsrecht
Abs.1: Ein Weiterverkauf des Wochenendhauses (ohne Grundstück) ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters zulässig. Eine Ablehnung bedarf keiner Begründung. Ein Vertrauensschutz über das Pachtverhältnis besteht nicht.
Frage: Der Pächter hat die Grundstücksfläche (Parzelle) verpachtet und behindert den Weiterverkauf
und kann jeden interessierten Käufer ablehnen. Ist ein solches Vorkaufsrecht wirksam? Das
Grundstück gehört doch dem Eigentümer des Geländes.
Was bedeutet der Satz: Ein Vertrauensschutz über das Pachtverhältnis besteht nicht.
Abs.2: Der Pächter räumt dem Verpächter ein Vorkaufsrecht zum eigenen Kaufpreis ohne Zinsen für
alle Verkaufsfälle am Wochenendhaus ein.
Frage: Eine Wertsteigerung durch Sanierung und Verschönerung wird nicht abgegolten. Ist dies
rechtens?
Abs.3: Der Pächter verpflichtet sich bei einer Weiterveräußerung sicherzustellen, dass dem Verpächter ein Vorkaufsrecht zum ehemaligen Kaufpreis eingeräumt wird.
Frage: Geht das jetzt auch ohne schriftliche Zustimmung und ist damit der Abs.1 nicht mehr wirksam?

Vertragstext § 15 Kündigung
Abs.5: Bei einer Kündigung durch den Verpächter besteht keine Erstattungspflicht für das Wochenendhaus, und zwar unabhängig von seinem baulichen Zustand.
Frage: Was passiert nun mit dem Vorkaufsrecht und meinem Eigentum? Könnte ich es dann auch ohne Zustimmung des Verpächters verkaufen oder eventuell verschenken?

Vertragstext § 18 Pachtzeit
Abs.2: Die Pachtzeit beträgt ein Pachtjahr. Sie verlängert sich jeweils um ein Pachtjahr, wenn keine ordnungsgemäße Kündigung erfolgt.
Frage: Was ist jetzt zu tun? Der Verpächter versendet plötzlich eine Mitteilung, dass er aus gesundheitlichen Gründen aufgegeben und an seinen Nachfolger Herr Y übergeben habe.
02.05.2019 | 11:01

Antwort

von


(28)
Tratzigerstr. 21
22043 Hamburg
Tel: 040537981010
Web: http://www.shoja.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

§ 10 Abs. 1
Das unter § 10 Abs. 1 Vereinbarte geht über ein gewöhnliches Vorkaufsrecht hinaus. Denn der Verpächter hat das Recht, einen Käufer nach seinem freien Belieben abzulehnen, obwohl er selbst sein Vorkaufsrecht nicht ausüben möchte.

Wenn der Eigentümer und der Verpächter eine derartige schuldrechtliche Vereinbarung eingegangen sind, so darf der Eigentümer lediglich nach Zustimmung des Verpächters verkaufen. Er kann dennoch ohne Zustimmung des Verpächters wirksam verkaufen, macht sich dann jedoch gegenüber den Verpächter schadensersatzpflichtig.

Die Formulierung mit dem Vertrauensschutz ist in der Tat nicht ganz eindeutig. Möglicherweise ist damit gemeint, dass im Falle eines Verkauf kein Vertrauensschutz dahingehend besteht, dass das Pachtverhältnis mit dem Käufer fortbesteht. Indes bricht ein Kauf nach der gesetzlichen Regelung die Pacht nicht. Für eine Abbedingung dieses gesetzlichen Grundsatzes erscheint mit die genannte Klausel nicht klar genug.

Andersherum könnte damit gemeint sein, dass das Bestehen des Pachtverhältnisses keinen Vertrauensschutz dahingehend begründet, dass der Verpächter sein Ermessen hinsichtlich der Zustimmung oder Ablehnung des Verkaufs auf eine bestimmte Weise ausübt.

§ 10 Abs. 2
Ich gehe im Hinblick auf diesen Absatz davon aus, dass es anstatt "Pächter" hätte "Eigentümer" heißen sollen, denn der Pächter kann dem Verpächter schwerlich ein Vorkaufsrecht einräumen. Falls dies eine Fehlannahme ist, bitte ich um entsprechende Richtigstellung und ergänzende Ausführungen zum HIntergrund der Klausel.

Es besteht keine gesetzliche Regelung, wonach Wertsteigerungen durch Sanierung/Verschönerung im Rahmen eines Vorkaufsrechts preislich zu berücksichtigen sind. Davon getrennt ist freilich die Frage zu bewerten, ob dem Verpächter auf pachtrechtlicher Grundlage etwas für die durchgeführten Sanierungs-/Verschönerungsarbeiten zusteht, sodass dieser Anspruch ggf. gegen den Kaufpreisanspruch aufgerechnet werden kann.

§ 10 Abs. 3
Auch hier gehe ich davon aus, dass es hätte "Eigentümer" statt "Pächter" heißen müssen.

Mit diesem Absatz ist gemeint, dass der Eigentümer sich verpflichtet, im Kaufvertrag mit dem Käufer zu vereinbaren, dass der Käufer dem Pächter ein Vorkaufsrecht zu den genannten Konditionen einräumt. Denn das Vorkaufsrecht, welches der Eigentümer dem Verpächter eingeräumt hat, gilt nur gegenüber dem Eigentümer und wirkt nicht gegenüber dem Käufer.

§ 15
Ob nach Kündigung des Pachtvertrags ein Verkauf ohne Zustimmung des Verpächters erfolgen darf, bemisst sich danach, ob das Vorkaufsrecht nur für die Dauer des Pachtverhältnisses eingeräumt wurde.

Wenn eine Bindung an das Bestehen des Pachtvertrags nicht ausdrücklich festgeschrieben wurde, so kann dies nur im Wege einer Vertragsauslegung argumentativ hergeleitet werden. Dies ist mit einer gewissen Rechtsunsicherheit verbunden, jedoch - wenn der Eigentümer abgesehen von dem Pachtverhältnis kein wirtschaftliches Interesse an der Einräumung des Vorkaufsrechts hatte - sprechen meines Erachtens gute Gründe dafür, das Vorkaufsrecht hinsichtlich der Dauer des Bestehens an den Pachtvertrag zu koppeln.

Zu § 18
Möglicherweise ist die Mitteilung des Verpächters, er habe "aufgegeben", als Kündigungserklärung auszulegen. Dann würde es sich hierbei um eine ordentliche Kündigung im Einklang mit den im Pachtvertrag vorgesehenen Kündigungsfristen handeln.

Indes könnte in der Mitteilung, dass er "an seinen Nachfolger übergeben" habe, auch ein Angebot auf Vertragsübernahme liegen. Wenn im Pachtvertrag eine Nachfolgeklausel vereinbart würde, könnte der Verpächter möglicherweise auch seinen Nachfolger in seine Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag eintreten lassen.

Aus Eigentümersicht sollte zunächst überlegt werde, wie man weiterverfahren möchte. Wenn eine Loslösung vom Pachtvertrag intendiert ist, so sollte aus Gründen der Rechtssicherheit versucht werden, eine ausdrückliche und wirksame Kündigung bzw. einvernehmliche Vertragsaufhebung herbeizuführen. Dabei wäre auch daran zu denken, sich des eingeräumten Vorkaufsrechts zumindest klarstellend zu entledigen.

Sofern indes eine Weiterführung des Pachtvertrags beabsichtigt ist, so sollten Eigentümer und Verpächter gemeinsam mit dem Nachfolger des Verpächters eine entsprechende Vereinbarung eingehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Ersteinschätzung behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen
M. Shoja (Rechtsanwältin)


ANTWORT VON

(28)

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