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Pachtvertrag Wiese - Kündigung durch Verpächter rechtens?


| 07.11.2006 12:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Im Jahre 1993 haben wir die an unser Grundstück angrenzende landwirtschaftliche Fläche (Wiese) von einem schon damals nicht mehr aktiven Landwirt gepachtet.
Der Vertrag wurde mündlich geschlossen uns sollte so lange Gültigkeit haben, bis das Grundstück vom Verpächter an uns verkauft werden würde. Dieses war damals wegen bestehender Banklasten von ihm noch nicht gewollt.
Leider lassen sich sämtliche Abreden hinsichtlich des zukünftigen Verkaufs und der Nutzung des Grundstücks nicht beweisen, da dies mündlich geschah. Letztlich bestehen nur über die Dauer des Pachtverhältnisses Nachweise in Form der vom Verpächter unterzeichneten Quittungen über den Erhalt der Pacht.

Wir sind keine Landwirte und haben das Grundstück zur Hälfte als Garten und zur Hälfte als Wiese genutzt. Der als Garten genutzte Teil wurde von uns 1998 mit einer Vogelschutzhecke abgeteilt (ohne Widerspruch des Grundstückseigentümers, da ja ein zukünftiger Erwerb geplant war) und gärtnerisch gestaltet.

Der Eigentümer hat mit Datum vom 03.02.06 (Eingang 07.02.06) per Einwurfeinschreiben den Vertrag zum 31.12.2006 ohne Angabe von Gründen gekündigt und uns aufgefordert, die Wiese wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.

Wie sehen die Kündigungsfristen bei dieser Art von Vertrag aus (Pachvertrag oder Mietvertrag über ein Grundstück?), sollten wir der Kündigung schriftlich widersprechen, müssen wir die Hecke abholzen?
Sehr geehrte Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich nach Ihren Angaben wie folgt:

Nach Ihrer Schilderung ist vom Abschluss eines Pachtvertrages auszugehen. Die besonderen Vorschriften über die Landpacht gelten nicht, da Sie das Grundstück nicht landwirtschaftlich nutzen.

Der Pachtvertrag kann gem. § 584 BGB bei unbestimmter Pachtzeit mit einer Frist von einem halben Jahr zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden. Sollte der Vertrag als Mietvertrag über ein Grundstück anzusehen sein, ergibt sich die Kündigungsfrist aus § 580a BGB und beträgt längestens drei Monate zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.

Ein schriftlicher Widerspruch ist grundsätzlich möglich, um ggf. den Eigentümer umzustimmen, kann aber die Wirksamkeit einer Kündigung nicht beseitigen, da der Eigentümer in diesem Fall keinen Kündigungsgrund benötigt. Die Vorschrift des § 574 BGB findet keine Anwendung, da diese nur für Wohnraummietverhältnisse gilt.

Die Kündigung ist insbesondere auch nicht deshalb unwirksam, wenn Ihnen ein etwaiges Vorkaufsrecht eingeräumt worden ist. Diese würde nur im Fall des Verkaufs des Grundstücks greifen, aber nicht, wenn der Eigentümer das Grundstück, aus welchem Grund auch immer, selbst nutzen will. Dies bleibt ihm unbenommen.

Die Rückgabe des Grundstücks hat grundsätzlich in dem baulichen Zustand zu erfolgen, in dem Sie dieses vorgefunden haben. Die Hecke wäre demnach grundsätzlich zu entfernen. Eine stillschweigende Zustimmung bei der Anpflanzung der Hecke durch den Eigentümer befreit Sie leider nicht von der Rückbaupflicht. Der Eigentümer kann die Entfernung verlangen, wenn die Hecke nunmehr bei der zukünftig geplanten Verwendung stört.

Ich bedaure, keine anderslautende Mitteilung machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2006 | 16:29

Bei der Landwirtschaftskammer und beim Bauernverband wurde unser Vertrag als Landpachtvertrag angesehen. Was ist den nun richtig? Wir stellen auf der Wiese Heu her, reicht das für die landwirtschaftliche Nutzung?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2006 | 17:14

Ein Landpachtvertrag liegt vor, wenn das Grundstück zur überwiegend landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet ist. Die Heugewinnung unterfällt der landwirtschaftlichen Nutzung; ob diese überwiegt ist Frage des flächenmäßigen Aufteilung des Grundstücks. Im Zweifel dürften Verband und Kammer bei einer einheitlichen Einschätzung kaum irren.

Da Sie in Ihrer Frage angegeben hatten, nicht als Landwirte tätig zu sein, habe ich die Besonderheiten der Landpacht unberücksichtigt gelassen.

Ein Landpachtvertrag kann gem. § 594a BGB nur mit wesentlich längerer Frist gekündigt werden und zwar am dritten Werktag des Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres. Eine Kündigung wäre daher in Ihrem Fall erst zum Ende 2008 wirksam, unterstellt, es wurde kein anderes Pachtjahr als das Kalenderjahr vereinbart.

Der Landpächter kann unter den Voraussetzungen des § 595 BGB die Fortsetzung verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung eine besondere Härte darstellen würde. Die Fortsetzung muß mindestens ein Jahr vor dem Ende des Pachtverhältnisses verlangt werden. Eine besondere Härte wird allerdings nur im Einzelfall vorliegen. Um dies beurteilen zu können, fehlen mir weitere Informationen.

Für die Rückgabe der Pachtsache trifft § 596 BGB besondere Regelungen. Die Rückgabe hat im Zustand der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zu erfolgen. Die Anpflanzung der Hecke wäre insoweit ebenfalls im Einzelfall zu überprüfen; tendenziell kann der Verpächter aber eher die Entfernung verlangen, da die Hecke keinen landwirtschaftlichen Nutzen für die Heugewinnung haben wird.

Im Hinblick auf die zu kurze Kündigungsfrist empfehle ich Ihnen eine weitere Vertretung durch einen Anwalt zur Wahrung Ihrer Rechte.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers |


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