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Pachtvertrag / Staffelmiete / Gartenhaus

06.08.2018 18:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Hallo zusammen,

durch den Kauf eines Grundstücks mit 2 Wohneinheiten (baulich voneinander getrennt), bin ich auch in einen "Pachtvertrag" aus dem Jahr 1991 vom alten Eigentümer als rechtlicher Nachfolger eingetreten.

In einer Wohneinheit lebe ich, in der anderen die Eheleute "Pächter".

Der Pachtvertrag:

"....
Alter Eigentümer verpachtet den Eheleuten "Pächter" in Musterstraße, Stadt ab 01.06.1991 eine Bodenfläche von 385,5 qm.
Der Pachtvertrag hat Gültigkeit bis zum Ableben des letzten Pächters ....
Die Pächter verpflichten sich auf diesem Grundstück kein Gewerbe zu betreiben und keinen anderen Personen zur Verfügung zu stellen.
Auf diesem Grundstück befindet sich z. Zt. ein unbewohnbares Behelfsheim aus den Kriegsjahren.
Die Eheleute "Pächter" sind berechtigt diese Bauruine auf eigene Kosten so zu renovieren, daß das Haus wieder bewohnbar ist.
Der Pachtzins beträgt monatlich xx DM plus Nebenkosten. (Nebenkostenzusammensetzung aufgeführt)
Der Pachtzins und die Nebenkosten sind erstmal zahlbar am 01.06.1992.
Eine Pachterhöhung erfolgt erstmals nach 16 Jahren, am 01.05.2007, mit einem Aufschlag von nicht mehr als 5%. Eine weitere Mieterhöhung ist nach 16 Jahren fällig und ebenfalls von nicht mehr als 5%."

Meine Fragen:
Wie zu sehen ist, wurde eine Staffelmiete vereinbart.
Meiner Einsicht nach ist diese Regelung ungültig, da
1. keine absoluten Geldbeträge genannt werden und
2. vor 2001 geltenden Recht, die Staffelmiete nur einen Zeitraum von maximal 10 Jahren umfassen durfte.

Liege ich mit meiner Einsicht richtig? Falls ja, darf ich von nun an die Miete an den ortsüblichen Mietpreis anpassen unter Beachtung der Kappungsgrenze? Darf ich die Miete auch rückwirkend anpassen? Falls nein, welche neue Miete darf ich hier ansetzen?

Weiterhin hat der Pächter das "unbewohnbare Behelfsheim" in eine Wohnung umgebaut und vergrößert. Nach einer Rücksprache mit dem Bauamt habe ich erfahren, dass das Gebäude keine Baugenehmigung hat. Der Pächter hat wohl den Bau ohne Einholung der baurechtlichen Genehmigung durchgeführt. Als ich den Pächter darauf angesprochen habe, bekam ich als Antwort, dass es nicht Ihre Aufgabe ist, die Baugenehmigung einzuholen. Allerdings steht im Pachtvertrag
"Auf diesem Grundstück befindet sich z. Zt. ein unbewohnbares Behelfsheim aus den Kriegsjahren. Die Eheleute "Pächter" sind berechtigt diese Bauruine auf eigene Kosten so zu renovieren, daß das Haus wieder bewohnbar ist.". Meiner Einsicht nach war es die Aufgabe des Pächters, dass "unbewohnbare Behelfsheim,..so zu renovieren, dass das Haus wieder bewohnbar ist." und das schließt doch die Einholung der Baugenehmigung mit ein? Der alte Eigentümer wusste nicht, dass der Bau "schwarz" durchgeführt wurde. Wer ist hierfür nun zuständig?

Der letzte Punkt wäre, dass der Pächter auf dem Grundstück noch weitere Gartenhäuser bzw. Abstellkammern gebaut hat (3 Stück, teilweise baugenehmigungspflichtig, allerdings liegt hier auch keine Baugenehmigung vor). Hierzu gibt es keine vertragliche Zustimmung. Kann ich den Pächter dazu auffordern, die Gartenhäuser zu entfernen?

Danke für die Beantwortung der Fragen im voraus!

Mit freundlichen Grüßen,
Eigentümer123





Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.

Die Staffelmietvereinbarung dürfte wirksam sein, da sich § 557a BGB mit seinen Voraussetzungen ausschließlich auf die Wohnraummiete bezieht. Ein Wohnraummietverhältnis liegt hier aber nach Ihrer Schilderung gerade nicht vor - es wurde lediglich ein Pachtvertrag über den Boden geschlossen.

Deshalb scheidet auch eine Anpassung der Pacht an die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Es ist kein Wohnraum vermietet, sondern eine Bodenfläche.

2.

Der Pachtvertrag ist unklar. Er enthält keine Regelung darüber, wer die rechtlichen Voraussetzungen für den Umbau des Hauses schaffen muss. Der Mieter ist nach dem Vertrag rechtlich zur Vornahme der tatsächlichen Bauarbeiten berechtigt - es ist aber nach dem Wortlaut nicht seine Aufgabe, auch den Bauantrag zu stellen. Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders eines Vertrages. Die Einholung der Baugenehmigung war und ist daher m.E. Sache des Eigentümers. Denn dieser muss die bau- und feuerpolizeilichen Genehmigungen für die Nutzung des Pachtgrundstückes entsprechend dem Pachtvertrag besorgen. Der Mieter (Pächter) hätte aber ohne vorherigen Bauantrag nicht bauen dürfen. Es muss nun eine nachträgliche Genehmigung eingeholt werden. Dies sollten Sie als Eigentümer veranlassen.

3.

Eine Bebauung des Pachtgrundstückes ist nur zulässig, sofern der Verpächer zustimmt bzw. dies im Pachtvertrag genehmigt wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung, muss der Pächter auf Aufforderung des Verpächters die Bauten wieder entfernen. Aber Vorsicht: Hat der ehemalige Eigentümer die Bauten geduldet, kommt auch eine stillschweigende Erlaubnis/Genehmigung in Betracht, an die Sie nun gebunden sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.08.2018 | 12:57

Hallo,

vielen Dank für die Antwort.

Ich hätte aber dennoch Rückfragen, da mir nicht wirklich klar ist, ob es sich tatsächlich um einen Pachtvertrag handelt, nur weil dies in der Überschrift des Vertrages steht. Der Vertrag wurde von (juristischen) Laien aufgesetzt.
Eigentlich handelt es sich doch hierbei um eine Wohnraumvermietung, wo dem Mieter das Recht eingeräumt wird, dass eine Renovierung des Gebäudes auf eigene Kosten erfolgen darf.

Wird das Ganze vor Gericht bzw. von Juristen nicht auch so (als Mietvertrag) gedeutet?

Pachtverträge werden i.d.R. bei Kleingärten, Landwirtschaft, Gasthäuser oder Geschäftsräume angewandt. Hier wohnt eine Privatperson.

zu 1)
Mal angenommen, es würde sich um einen Mietvertrag handeln:
- Ist die Staffelmietvereinbarung gültig bzw. wirksam?
- Welches Recht hätte ich bei einer unwirksamen/ungültigen Staffelmietvereinbarung, welche vom Voreigentümer und der Gegenseite geschlossen wurde? Dürfte ich theoretisch auf eine ortsübliche Vergleichsmiete anpassen?

zu 3)
Eine Zustimmung - weder schriftlich noch mündlich - liegt von ehemaligen Eigentümer nicht vor.
Gibt es tatsächlich ein Gewohnheitsrecht?
Ich habe in mehreren Artikeln gelesen, dass eine Duldung nicht gleich eine Zustimmung bedeutet, sondern der Vermieter jederzeit das Recht hat, nicht vereinbarte Regelungen zu untersagen.
(siehe u.a. Artikeln bei immoscout24 "
Gewohnheitsrecht
Einer der größten Irrtümer im Mietrecht ist das angebliche Gewohnheitsrecht. Die jahrelange Nutzung oder Duldung begründet weder für Mieter noch für Vermieter einen Anspruch. Es muss sich aus dem Verhalten der Vertragspartner eindeutig ergeben, dass eine Vertragsänderung gewollt ist. Stillschweigen allein ist nicht ausreichend. Betriebskosten, die nicht im Mietvertrag aufgenommen wurden, sind auch nach jahrelanger Umlage nicht automatisch vom Mieter zu bezahlen. Der Vermieter kann die Dachbodennutzung mit sofortiger Wirkung untersagen, egal wie lange er die Nutzung stillschweigend geduldet hat. Hat der Mieter Hausmeisterarbeiten unentgeltlich erledigt, kann er dies jederzeit ohne Einbußen unterlassen, sofern es dazu keine Absprache gibt.")

Ich bitte nochmals auf die Rückfragen einzugehen und den vermeintlichen "Pachtvertrag" zu deuten.

Danke und Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2018 | 18:59

Zunächst weise ich darauf hin, dass es sich nicht um eine Nachfrage handelt, sondern um mehrere, was grundsätzlich den Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sprengt.

Es handelt sich m.E. um einen Pachtvertrag, da Gegenstand des Vertrages nicht die Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken ist, sondern eine Bodenfläche verpachtet wurde.

Bei Vertragsbeginn konnte ja auch überhaupt kein Wohnraum vermietet werden - dieser bestand damals ja noch gar nicht und es ist den Pächtern lediglich gestattet worden, das Haus instandzusetzen. Das begründet aber noch keinen Wohnraummietvertrag - dafür müsste auch Wohnraum vermietet werden.

Auch eine Privatperson kann im Übrigen Pächter sein.

Handelte es sich um einen Wohnraummietvertrag, wäre die Staffelmietvereinbarung aus den von Ihnen genannten Gründen unwirksam - aber einen solchen Vertrag sehe ich hier nicht.

Was die Aufbauten angeht: wenn der ehemalige Eigentümer davon Kenntnis hatte und sie jahrelang stillschweigend geduldet hat, hat er damit einen Vertrauenstatbestand geschaffen, an den auch Sie gebunden sind. Anders sähe es natürlich aus, wenn der Voreigentümer überhaupt keine Kenntnis von den Bauten hatte.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

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