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Pachtvertrag - Laufzeit und Erbe


30.04.2007 17:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Anwälte,

es geht um folgendes: Meine Freundin und ich planen bald auf`s Dorf zu ziehen und wollen, neben dem Hauskauf, dort auch von ihrem Onkel eine Halle samt Grundstück für eine Tierzucht pachten.

Nun ist der Onkel schon über 70, man kann also damit rechnen dass er nicht sonderlich viele Jahre mehr machen wird.
Sein (einziger)Sohn ist ein Schwachkopf - diese Info nur um im Bilde zu sein. Da wir uns mit dem auch nicht sonderlich gut verstehen (mit dem Schwachkopf) wollte ich mal wissen wie ich im Todesfalls des Onkels dastehe.

Wenn wir nun besagte Halle von ihm (Onkel) auf z.B. 20 Jahre pachten, er irgendwann mal verstirbt und de facto sein Sohn das dann erbt (sofern wir es vorher nicht kaufen): Kann uns dieser dann - obwohl vielleicht noch 10 Jahre Pachtvertrags-Laufzeit sind - aufgrund der veränderten Eigentumsverhältnisse den Vertrag dann kündigen?

Ebenso: Wie sieht das allgemein aus mit einem Pachtvertrag über z.B. 20 Jahre: Kann dieser seitens des Eigentümers definitiv vorher nicht gekündigt werden solange alle Vertragsbedingungen eingehalten werden (er könnte ja - wie z.B. bei einer Miete - auf die Nutzung zu Eigenbedarfszwecken pochen wollen)?
In welchem Fall darf ich kündigen bei gleichem Szenario (noch Restlaufzeit)?

Danke vielmals

Martin
Sehr geehrter Fragesteller,

ist der Pachtvertrag schriftlich für eine bestimmte Zeit abgeschlossen worden, so kann der Vertrag vor Ablauf der Vertragslaufzeit von keiner Seite vorher ordentlich (z.B. wegen Eigenbedarfs oder aufgrund mangelnden Interesses an der weiteren Nutzung der Halle) gekündigt werden, außer Sie hätten in dem Vertrag ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Das Pachtverhältnis endet dann durch Zeitablauf. Sie sollten sich also gut überlegen, ob Sie sich wirklich für eine so lange Zeitdauer an den Vertrag binden wollen. Sie sollten sich ggf. für bestimmte Fälle ausdrücklich ein vorzeitiges Kündigungsrecht einräumen lassen.

Verstirbt der Pächter vor Ablauf der vereinbarten Pachtzeit und erbt der Sohn das Grundstück, so tritt dieser als Gesamtsrechtsnachfolger an die Stelle seines Vater im Pachtvertrag. Auch er ist dann an die mit dem Vater vereinbarte Laufzeit des Vertrages gebunden.
Wird das Grundstück von dem Vermieter oder seinen Erben veräußert, so tritt - falls vertraglich zwischen Ihnen nichts anders vereinbart wurde - dann der Käufer anstelle des Vermieters in den Pachtvertrag ein.
Das gleiche gilt, wenn das Grundstück zwangsversteigert oder im Rahmen eines Insolvenzverfahrens durch den Insolvenzverwalter veräußert wurde. In diesen Fällen hätte der Ersteher dann allerdings das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG und könnte dann für den ersten zulässigen Termin auch schon vor Ablauf der Vertragslaufzeit kündigen.

Vor Ablauf der vereinbarten Pachtzeit ist für beide Seiten ansonsten nur in bestimmten Fällen eine außerordentliche Kündigung möglich. Ich gehe im Folgenden davon aus, dass es sich bei Ihrem Vertrag nicht um einen Landpachtvertrag handelt, Ihr Betrieb also allein auf die Tierzucht ausgerichtet ist ohne eigene Futtererzeugung durch die Bewirtschaftung des Bodens.

- Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund unter den Voraussetzungen des §§ 543, 581 Abs. 2 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dem Vertragsablauf nicht zugemutet werden kann, wobei alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Fallgruppen sind hier z.B. erheblicher Zahlungsverzug des Pächters, erhebliche Gefährdung der Pachtsache, unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten und die Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Verpächter.
- Ist der Vertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann nach Ablauf von 30 Jahren von jeder Vertragspartei das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden (§ 544 BGB, nicht bei Verträgen auf Lebenszeit des Pächters oder Verpächters).
- Falls der Pächter stirbt, kann der Erbe des Pächters binnen eines Monats, nachdem er davon Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 580 BGB).

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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