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Pachtvertrag Kündigungsfrist Berechnung

29.07.2010 16:28 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Mit Übergabe am 5.7.2010 erfolgte eine schriftliche "vorsorgliche und hilfsweise" fristlose Kündigung des Grundstückpachtverhältnisses zum 31.12.2010.

Am 29.07.2010 erfolgte ein schriftlicher Widerspruch vom Pächter, mit dem Hinweis, dass die Gründe für eine fristlose Kündigung nicht genannt wurden und nach § 584 BGB: Kündigungsfrist die Zustellung erst am 4 Werktag erfolgte, "er nun davon ausgeht, dass der Pachtvertrag fristgerecht zum 31.12.2011 gekündigt ist".

Mit Verweis auf das BGH-Urteil vom 13.07.2010, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20129/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.07.2010 - VIII ZR 129/09: Zur Frage, ob der Sonnabend bei der Frist zur Zahlung der Mie...">VIII ZR 129/09</a> macht er deutlich, dass der Samstag (3.7.) im Falle einer Kündigung als Werktag gilt.

Frage 1: Kann die fristlose Kündigung in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden (siehe auch genannte Formulierung)?
Frage 2: Gilt der Samstag als Werktag, auch wenn dies der letzte Tag der 3-Tagesfrist ist, oder verlängert sich die Frist auf den 5.7. (= Montag)?
Frage3: Fazit: Zu welchem Stichtag ist das Pachtverhältnis nun gekündigt?

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

1. Eine fristlose Kündigung kann immer dann in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn aus dem Kündigungsschreiben ersichtlich ist, dass der Kündigende an dem Vertragsverhältnis nicht mehr festhalten will und dieses auf jeden Fall lösen will.
Wenn Sie wie wohl hier eine ordentliche Kündigung zum Ende des Jahres aussprechen und hilfsweise – für den Fall des verspäteten Zugangs der Kündigungserklärung- fristlos kündigen, so wirkt die Kündigung zum nächsten Termin, wenn die fristlose Kündigung nicht durchgeht. Die fristlose Kündigung wäre bei Ihnen wohl, unabhängig vom Vorliegen eines Grundes, als unwirksam anzusehen, da Sie keinen Kündigungsgrund genannt haben.

2. Die zitierte Entscheidung des BGH besagt, dass bei Kündigungsfristen im Mietrecht auch der Samstag als Werktag anzusehen ist und eine Verlängerung der Drei-Tagesfrist nicht notwendig ist.
Anders als z.B. eine Überweisung können die Übermittlung und die Zustellung eines Kündigungsschreibens durch die Post an einem Sonnabend erfolgen. Im Gegensatz zur Zahlungsfrist bezüglich der Miete verkürzt sich daher die Karenzzeit für eine Kündigung nicht, wenn der Samstag bei der Dreitagesfrist als Werktag berücksichtigt wird.
In der Literatur wird dies zwar noch teilweise anders gesehen, im Streitfall ist aber davon auszugehen, dass Gerichte den Ausführungen des BGH folgen werden.
Die Kündigung hätte daher wohl am Samstag zugehen müssen.

3. Wenn kein Grund für eine fristlose Kündigung besteht und das Pachtverhältnis keine Pachtzeit enthält, so ist die Kündigung des Pachtvertrags nur für den Schluss des Pachtjahrs zulässig. Wenn Kündigungsgründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegen, sollten Sie das Pachtverhältnis unter Angabe der Kündigungsgründe nochmals fristlos kündigen.
Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass das Pachtjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, so dass eine Kündigung zum Stichtag 31.12.2011 endet, da die Kündigung zum Ende dieses Jahres nach Ihren Angaben verspätet zugegangen ist.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Rückfrage vom Fragesteller 30.07.2010 | 15:15

Vielen Dank für die Antwort.

Hintergrund: Habe von der Gemeinde ein Baugrundstück erworben und möchte so schnell wie möglich bauen. Diesen Bauplatz hat Kommune im Tausch erhalten. Der Grundstücksnachbar hat mit der verstorbenen Vorbesitzerin einen Pachtvertrag für eine Teilfäche des Grundstücks (Stellplatz) abgeschlossen, dies war der Gemeinde nicht bekannt.

Zwischenzeitlich habe ich den alten Pachtvertrag erhalten.

Die genannten Fristen gelten ja nur bei zeitlich nicht begrenzter Pachtzeit.

Nun steht im letzten Absatz des Pachtvertrages:

"Für den Fall, dass die Eigentümerin (=verstorbene Vorbesitzerin) das Grundstück selber baulich nutzen wird od. dass z.B. ein Erbfall oder andere Veränderungen in den Eigentumsverhältnissen eintreten, so muss über die Weiterführung der Stellplatznutzung neu verhandelt werden"

Der Pachtvertrag wurde 1996 abgeschlossen. Die Gemeinde war seit mehreren Jahren Eigentümerin.

Meine Frage: Ist durch diesen Nachsatz der Pachtvertrag zeitlich befristet und greift somit die lange Kündigungsfrist (31.12.2011) nicht - sprich kann ich sofort kündigen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.07.2010 | 15:46

Sehr geehrter Fragesteller,

die kostenfreie Nachfragefunktion bezieht sich auf Verständnisfragen zur ursprünglichen Frage. Hier soll sichergestellt werden, dass auch alles so beantwortet wurde, wie es der Fragesteller gewünscht hat.
Ihre Frage hier ist jedoch als gänzlich neue Frage zu werten. Insbesondere wird der Sachverhalt nicht nur unwesentlich erweitert. Ich bitte Sie daher um Verständnis, dass eine Antwort hier im Rahmen des ursprünglich ausgelobten Einsatzes von 25,00 € nicht erfolgen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

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