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Pachtvertrag Kündigungsfrist

30.07.2010 16:49 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ich habe von der Gemeinde ein Baugrundstück erworben und möchte so schnell wie möglich bauen. Diesen Bauplatz hat die Kommune im Tausch erhalten. Die verstorbene Vorbesitzerin hatte einen unentgeltlichen Pachtvertrag für eine Teilfäche des Grundstücks (Stellplatz) mit dem Grundstücksnachbar abgeschlossen. Dies war der Gemeinde nicht bekannt.

Der Pachtvertrag wurde 1996 abgeschlossen. Die Gemeinde war seit mehreren Jahren Eigentümerin.

Habe mit Übergabe am 5.7.2010 (Montag) eine schriftliche "vorsorgliche und hilfsweise" fristlose Kündigung des Grundstückpachtverhältnisses ausgesprochen.

An diesem Tag wurde mir der vorher nicht bekannte bestehende schriftliche Pachtvertrag mit der verstorbenen Vorbesitzerin vom Grundstücksnachbarn ausgehändigt.

Am 29.07.2010 erfolgte ein schriftlicher Widerspruch vom Pächter, mit dem Hinweis, dass die Gründe für eine fristlose Kündigung nicht genannt wurden und nach § 584 BGB die Zustellung erst am 4 Werktag erfolgte, "er nun davon ausgeht, dass der Pachtvertrag fristgerecht zum 31.12.2011 gekündigt ist".
Er will letztendlich mein Bauvorhaben solange als möglich hinauszögern.

§ 584 BGB greift ja nur bei zeitlich nicht begrenzter Pachtzeit.

Nun steht im letzten Absatz des Pachtvertrages:

"Für den Fall, dass die Eigentümerin (=verstorbene Vorbesitzerin) das Grundstück selber baulich nutzen wird od. dass z.B. ein Erbfall oder andere Veränderungen in den Eigentumsverhältnissen eintreten, so muss über die Weiterführung der Stellplatznutzung neu verhandelt werden"

Der Pachtvertrag wurde 1996 abgeschlossen. Die Gemeinde war seit mehreren Jahren Eigentümerin.

Meine Fragen:

1) Ist durch den letzten Absatz der Pachtvertrag zeitlich befristet und greift somit die lange Kündigungsfrist (31.12.2011) nicht - sprich kann ich sofort kündigen - wenn ja mit welcher Kündigungsform?

2) Falls der Pachtvertrag noch länger gültig ist, kann ich den gepachteten Stellplatz auch auf einen anderen Teil des Grundstückes verlegen - notfalls auch ohne Zustimmung des Pächters (außerhalb des Baufensters - wäre somit beim Bau nicht störend)?
30.07.2010 | 18:27

Antwort

von


(17)
Märchenallee 13
41541 Dormagen
Tel: 02133216417
Tel: 01735954335
E-Mail:

Sehr geehrter,

der Pachtvertrag ist zunächst im Rahmen der Eigentumsübertragung auf Sie übergegangen ("Kauf bricht nicht Miete"). Grundsätzlich finden daher die gesetzlichen Regelungen des Pachtrechts, d.h. insbesondere auch die Kündigungsregelungen des § 584 BGB Anwendung. Die von Ihnen am 05.07.2010 abgegebene Kündigungserklärung hätte den Pachtvertrag nach der gesetzlichen Regelung zum Ende des Jahre 2010 beendet, wenn sie bis zum Ende des 07.07.2010 zugegangen wäre. Ist sie - wie es aufgrund Ihres Sachverhalts scheint - allerdings erst am 4. Werktag zugegangen, so verschiebt sich die Wirkung der Kündigung auf das Ende des nächsten Jahres (2011). Gegebenenfalls sollten Sie nochmal genau prüfen, ob die Zustellung tatsächlich erst am 08.07.2010 erfolgte und einen Nachweis hierüber verlangen (sofern nicht bereits vorhanden).

Diese gesetzliche Kündigungsfolge wäre nur dann nicht eingetreten, wenn man die Kündigungsregelungen des § 584 BGB im Pachtvertrag verändert hätte, d.h. wenn dadurch eine befristeter Vertrag vereinbart wurde. Darüber kann man sich im vorliegenden Fall wohl streiten. Die besseren Argumente dürften allerdings dafür sprechen, daß mit der Regelung keine Befristung des Vertrages bezweckt, sondern nur eine Verpflichtung der Parteien zur Verhandlung festgelegt werden sollte. Da derartige Verhandlungen auch scheitern könnten, kann meines Erachtens hieraus kein gesondertes Kündigungsrecht oder eine Befristung abgeleitet werden. Sie müssen daher davon ausgehen, daß die gesetzliche Regelung wirksam zur Anwendung gekommen ist.

Zu Ihrer weiteren Frage zur Verlegung des Stellplatzes: hier kommt es darauf an, ob der Pächter eine bestimmte Stellplatzfläche (gegebenenfalls konkretisiert durch einen Plan) angemietet hat. Wenn der Stellplatz klar bezüglich seiner Lage definiert ist, hat der Mieter auch einen Anspruch auf die Überlassung genau dieser Fläche. Je nach örtlicher Situation könnte man allerdings auch argumentieren, daß es dem Pächter egal sein könne, wo der Stellplatz liegt.

Ich würde vor dem Hintergrund des geschilderten Sachverhalts die Aufnahme von Verhandlungen mit dem Pächter empfehlen und mit ihm vereinbaren, den Stellplatz zu verlegen. Im schlimmsten Falle könnten Sie über eine Entschädigung des Pächters verhandeln. Eine weitere Möglichkeit bestünde darin, mit dem Bauvorhaben zu beginnen und damit vertragsbrüchig zu werden. In diesem Fall müßten Sie allerdings Schadensersatz in Höhe der Kosten für einen Ersatzparkplatz leisten.

Ich hoffe Ihnen mit den Erklärungen geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Hans Felix Schäfer


Nachfrage vom Fragesteller 30.07.2010 | 19:21

Hallo Herr Schäfer,

§ 584
Kündigungsfrist

(1) Ist bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück oder ein Recht die Pachtzeit nicht bestimmt, so ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

Ich habe den § 584 so verstanden, dass spätestens am 3.07.2010 (Samstag) die Kündigung zum Jahresende hätte zugehen müssen.

Oder beginnt die Fristberechnung erst ab Kenntnis des schriftlichen Pachtvertrages am 05.07.2010 - denn die Kündigung habe ich am gleichen Tag, also am 05.07.2010 (Montag) ausgesprochen - ist somit die Kündigung zum 31.12.2010 wirksam?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.07.2010 | 00:15

Vielen Dank für Ihre Nachfrage. Der dritte Werktag im Sinne des 584 BGB ist in der Tat der 03.07.2010. An diesem Tag hätte Ihre Kündigung zugehen müssen. Wie bereits erwähnt, ist daher Ihre Kündigung für das Jahr 2010 zu spät erfolgt. Ich würde nochmals empfehlen, Verhandkungen mit dem Pächter aufzunehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Felix Schäfer

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.07.2010 | 00:16

Vielen Dank für Ihre Nachfrage. Der dritte Werktag im Sinne des 584 BGB ist in der Tat der 03.07.2010. An diesem Tag hätte Ihre Kündigung zugehen müssen. Wie bereits erwähnt, ist daher Ihre Kündigung für das Jahr 2010 zu spät erfolgt. Ich würde nochmals empfehlen, Verhandkungen mit dem Pächter aufzunehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Felix Schäfer

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(17)

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