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Pachtvertrag Kommune

09.03.2015 12:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Anschlusskonditionen bei Verlängerung eines Landpachtvertrages mit Gebäude durch die Kommune.

- Bestehender Pachtvertrag seit 15 Jahren mit der Kommune mit gleichem Pachtzins
- Fristgerecht Pachtverlängerung beantragt und bestätigt- jedoch wurde der Pachtzins
um das 20 fache erhöht !!
- Einspruch gegenüber Kommune wegen Wucherzins ist erfolgt
- Zwischenbescheid der Kommune: " ..ihr Pachtvertrag wurde an die wirtschaftliche
Entwicklung und die ortsüblichen Verhältnisse angepasst"

Anmerkung: 25 % der Grundstücksfläche werden wie im o.g. Pachtvertrag gewerblich
genutzt.(Lagerfläche). 75 % sind Wiese /Obstbäume.
Die Fläche befindet sich im baul. def.Außenbereich
Die Berechnung des neuen Pachtzins gehen vom Grundstücksmarktbericht
für Bauland aus, u. leiten daraus einen Erbbauzins von 4,5 % zum
Bodenrichtwert ab.


- Termin mit neuem Bürgermeister Ende März vereinbart
Mit welchen Agrumenten kann ich dagegen vorgehen?
-

Sehr geehrter Fragesteller,

bei Landpachtverträgen bietet sich die Aufnahme einer Wertsicherungsklausel bereits im Grundmuster an.

"Voraussetzung für ihre Wirksamkeit ist gem. § 3 Abs. 1 Nr. 1 d Preisklauselgesetz, dass der Pachtvertrag mindestens für die Dauer von 10 Jahren geschlossen wird und dass der geschuldete Betrag durch die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindexes bestimmt werden soll. Durch die Wertsicherungsklausel wird die Entwicklung der Pachthöhe an den Preisindex angekoppelt und so eine den tatsächlichen Lebensverhältnissen entsprechende Entwicklung erreicht. Die Vereinbarung derartiger Klauseln in AGB dürfte zulässig sein, da der Gesetzgeber selbst im Preisklauselgesetz von der Möglichkeit ihrer Vereinbarung ausgeht (vgl zum Gewerberaummietrecht: Fritz, Gewerberaummietrecht Rn 198)." (Qu.: Schulze/Grziwotz/Lauda, Bürgerliches Gesetzbuch, Vertrags- und Prozessformularbuch 2. Auflage 2014; Rn 14)

Das ist in Ihrem Vertrag augenscheinlich nicht erfolgt und soll wohl jetzt abrupt nachgebessert werden.

Wenn also jetzt der Pachtzins um das 20-fache erhöht wird, erscheint mir dies mit einer pauschalen Floskel

" ..ihr Pachtvertrag wurde an die wirtschaftliche
Entwicklung und die ortsüblichen Verhältnisse angepasst"


nicht zureichend begründet.

Zumal die Gemeinde bei der Berechnung des neuen Pachtzins vom Grundstücksmarktbericht für Bauland ausgeht, das gepachtete Grundstück sich aber im Außenbereich befindet.

Weiteres Argument: Eine "angemessene" Anpassung dürfte sich allenfalls auf die 25-%ige gewerbliche Nutzung beziehen, nicht aber auf die Wiese und Obstbäume.

Ich empfehle, die Bestätigung der fristgerecht Pachtverlängerung selbst nicht mit einem Rechtsmittel anzufechten, sondern das zulässige Rechtsmittel ausdrücklich auf die unverhältnismäßige Erhöhung des Pachtzinses zu beschränken und von der Gemeinde eine substantiierte Darlegung und Spezifizierung ihrer Berechnungen zu fordern.

Ob Sie in Ihrer Situation die Angelegenheit nach außen mit "Wucher" bezeichnet können, bedarf einer gesonderten Prüfung. Bis dahin empfehle ich insoweit im Rahmen der Verhandlungen vorerst Zurückhaltung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2015 | 14:33

Kann ich mich auch auf den Gleichbehandlungsgrundsatz berufen ,
wenn andere Pächter bei ähnlichen Bedingungen grob abweichende
Pachtzinsen zahlen müssen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.03.2015 | 16:16

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Auch das ist möglich nach Art. 3 GG i.V.m. dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung, Ihnen gegenüber als Bürger der Gemeinde.

MIt besten Wünschen für ein erfolgreiche Verhandlung,
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

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