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Pachtvertrag Haus - wer zahlt Reparaturkosten


16.11.2007 20:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



SgDH, haben 2003 einen Pachtvertrag (40 Jahre) für ein ziemlich baufälliges Haus (seit Jahren unbewohnt) abgeschlossen u.auf eigene Kosten neue Fußböden eingesetzt, 3 Fenster ersetzt sowie Dämm- und Malerarbeiten durchgeführt um überhaupt darin wohnen zu können, Frage:
1. Im Vertrag steht nicht , wer Kosten für weiterhin notwendige Arbeiten am Dach, Außenfassade (Putz), Schornstein, weitere Fenster u. Heizung trägt (es sind noch nicht alle Räume bewohnbar).
2. Geht vorzeitige Kündigung?
3. Bekommen wir anteilige Kosten für durchgeführte Sanierungsarbeiten?
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen möchte ich auf Grund Ihres dargelegten Sachverhaltes wie folgt beantworten:
Ich bitte zu bedenken, dass diese Antwort lediglich einer ersten Orientierung über die Rechtslage dient und ein persönliches Beratungsgespräch beim Anwalt Ihrer Wahl nicht in jedem Fall ersetzt. Die Beantwortung erfolgt ohne Kenntnis der Pachtvertrages.

Auf den Pachtvertrag sind gemäß § 581 Abs. 2 BGB die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden, sofern nicht das Gesetz etwas anderes bestimmt. Das Wohnraummietrecht ist bei der Pacht von Grundstücken, auch Teilen davon jedoch unanwendbar (Palandt § 581 Rz. 15).

Grundsätzlich hat der Verpächter Ihnen den Gebrauch der Pachtsache nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu gewähren und zu erhalten. Dazu gehört auch, dass der Verpächter für die Erhaltung der Pachtsache aufkommen muss, hier also allen erforderlichen Arbeiten an Dach und Fach des Hauses.

Ist das Gebäude mangelhaft, wie hier anzunehmen ist, können Sie dem Verpächter eine angemessene Frist zu Behebung des Mängel setzen. Diese hat der Verpächter dann auf seine Kosten zu beseitigen. Erfolgt dies nicht, können Sie die Mängel auch selbst beseitigen udn die Kosten hierfür vom Verpächter ersetzt verlangen.

Ich hege aber in Ihrem Fall einige Zweifel, da Ihnen der Zustand des Hauses bei Vertragsschluss bekannt gewesen sein dürfte. Demnach könnten Sie sich gemäß § 536b BGB nicht auf Gewährleistungsrechte berufen, so dass Sie auch keinen Schadensersatz für die gemachten Aufwendungen beanspruchen können.

Selbiges gilt für das Kündigungsrecht. Grundsätzlich besteht ein außerdordentliches Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, der hier daran liegen kann, dass der Verpächter nicht seiner Pflicht nachkommt und Ihnen die Pachtsache nicht in einem vertragsgemäßen Gebrauch überlässt.
Kommt der Verpächter seiner Verpflichtung nicht nach, nach angemessener Fristsetzung die Mängel am Haus zu beseitigen besteht ein außerordenrliches Kündigungsrecht.

Jedoch wäre dieses ebenso wieder ausgeschlossen, sofern Sie den Zustand bei Vertragsbeginn kannten und der Verpächter Ihnen keine Zusicherung gegeben hat, die Mängel auf seine Kosten bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beseitigen.

Bezüglich Ihrer Dritten Frage, wäre gut zu wissen, ob es sich bei dem gepachteten Grundstück um eine zur Landwirtschaft genutzte Fläche handelt. Dann kämen die Vorschriften über den Landpachtvertrag zu tragen, nach denen Sie wertverbessernde Maßnahmen, also andere als notwendige Verwendungen, vom Verpächter bei Beendigung des Pachtvertrages ersetzt verlangen können ( § 591 BGB).
Grundsätzlich besteht aber die Möglichkeit, Ersatz für die gemachten Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB zu erlangen. Dies setzt aber wieder voraus, dass keine Nebenabreden bezüglich der Herstellung der Bewohnbarkeit des Hauses zwischen Ihnen und dem Verpächter getroffen worden und dass Sie den Zustand des Hauses (deren Unbewohnbarkeit) bei Abschluss des Pachtvertrages nicht kannten.

Sofern Sie den Zustand bei Abschluss des Pachtvertrages kannten, steht Ihnen weder ein Schadensersatzanspruch noch ein außerordentliches Kündigungsrecht auf Grund dieser Mängel zu.

Die Kosten wären sodann durch Sie allein zu tragen. Die gemachten Aufwendungen wären auch nicht über die Vorschriften der Gechätfsführung ohne Auftrag zu erstatten, da es sich um Kosten handelt, die der Verpächtet nach § 536 a BGB zu ersetzen hätte (Schadensersatz wg. Mangel), dafür jedoch die Voraussetzungen nicht vorliegen, da anzunehmen ist, dass Sie den Mangel (Zustand des Hauses) bei Vertragsschluss kannten und somit nach § 536 b BGB ausgeschlossen wären.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage geben.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt
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