Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Pachtrückstände

| 05.07.2009 08:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Frage zu einem Gewerbemietverhältnis

Das Mietverhältnis (Restaurant in Berlin) besteht seit 9 Jahren. Das Teileigentum in dem sich das Gewerbe befindet wurde von mir Ende 2007 erworben. Es handelt sich um einen 10-Jahresvertrag mit Option. Die Miethöhe ist indexiert. Der Mieter zahlt etwa 15% weniger als er lt. Index zahlen müsste. Dies wurde von mir zwar schon Anfang 2008 einmal per email moniert aber eine höhere Zahlung abgelehnt. [Begründung: Er kann nicht und auch der Vorbesitzer hätte das so akzeptiert]. Daraufhin habe ich alles erst mal ruhen lassen...man will ja Ärger vermeiden. Im Mai/Juni 2009 habe ich eine neuen Anlauf genommen die Miete vertragsgemäss anpassen zu lassen. Als Kompromiss wurde eine Anhebung in 2 Schritten vorgeschlagen, zusammen mit einer Vertragsverlängerung über 5 oder 10 Jahre. Mittlerweile wurde mein Vorhaben auch offiziell über die Hausverwaltung, die diese Einheit für mich betreut, zusammen mit einer Kündigungsandrohung an den Mieter gesandt. Ergebnis: Lediglich eine Anpassung der Nebenkosten wurde akzeptiert, eine eigentlich vertraglich fällige Mietanpassung kategorisch abgelehnt. Nur auf dieser Basis ist der Mieter bereit den Vertrag bis 2012 zu verlängern.

Zusatzinfo:

1.Ich weiss, dass das Restaurant recht gut läuft und daher einer Vertragserfüllung nichts im Wege stünde.
2.Desweiteren ist der Mieter solvent, so dass die möglichen Schadensersatzansprüche sehr wohl eintreibbar wären.
3.Zudem kann ich aufgrund privater Umstände nicht mehr so grosszügig sein und auf eine Mietanpassung verzichten.
4.Eine Neuvermietung brächte aufgrund der Lage (vermutlich) noch mehr als die Miete, die durch Vertragserfüllung zu erzielen sein würde.

Meine Fragen:

--Kann ich trotz bisheriger laxer Umgangsweise [quasi-Duldung] Mietrückstände rückwirkend einfordern? Falls ja wie lange?
--Mein Verständnis des Vertrages ist, dass der Mieter aufgrund der Nichterfüllung keine Option mehr hat den Vertrag verlängern zu lassen. Ist das richtig?
--Mein Verständnis ist, dass der Mieter aufgrund der Nichterfüllung sämtliche Rechtskosten zu tragen hat. Gibt es die Möglichkeit einen Anwalt zu nehmen der die Kosten direkt vom säumigen Mieter einfordert?

Ich überlege mir gerade 2 Varianten der Vorgehensweise:

1.Ist ein Kündigungsschreiben in folgender Form eine rechtswirksame Alternative?: Kündigung zum xxx, zusammen mit Nachforderungen xxx, es sei denn eine Vertragsverlängerung mit den Bedingungen xxx werden bis xxx unterschrieben und entsprechend bezahlt.
2. Ist ein Kündigungsschreiben in folgender Form eine rechtswirksame Alternative?:
Keine sofortige Kündigung aber volle Miethöhe ab sofort bzw. sogar rückwirkend—Ankündigung der sofortigen Nachmietersuche—nach Findung Räumung innerhalb von xxx, es sei denn folgende Bedingungen werden bis xxx unterschrieben und entsprechend bezahlt.

Was kostet mich ein so Schreiben vom Anwalt an den Mieter? Ideal wäre (zwecks persönlichen Treffen) ein Anwalt aus Berlin, muss aber nicht sein.

Hier noch ein paar wichtige Details aus dem Mietvertrag

A, Der Vermieter kann den Mietvertrag aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung ohne Einhalt einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt (z.Bsp. Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete oder rückständige Betriebskosten in Höhe von mehr als einer Monatsmiete und trotz Abmahnung: erhebliche Belästigung des Vermieters oder anderer Mieter, vertragswidriger Gebrauch, unbefugte Überlassung an Dritte us.)

B, Im Falle einer Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist durch den Vermieter haftet der Mieter für den Ausfall an Miete, Nebenabgaben und sonstigen Leistungen.

C, Ist der Mieter trotz Mahnung mit einer Monatsmiete länger als 3 Wochen im Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Der Mieter ist verpflichtet dem Vermieter alle Schäden zu ersetzen, die aus der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses entstehen (z.Bsp. mangelnde Vermietungsmöglichkeit der Räume, schlechterer Mietzins etc.)

Gegen den Mietzins kann weder aufgerechnet werden noch eine Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden. §8 des Mietvertrages wird hierdurch insoweit ausser Kraft gesetzt.

Wird über das Vermögen des Mieters die Eröffnung des Konkurses oder das Vergleichsverfahren beantragt, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters richten sich nach Abs. 1

Guten Morgen,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Basis des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes wie folgt beantworten:

Um Ihre Frage abschließend beantworten zu können, ist eine genaue Kenntnis des Mietvertrages erforderlich. Dies gilt vor allem für die Frage, ob die nach dem Index zu erhöhende Miete automatisch bei Eintritt des Ereignisses geschuldet wird oder ab da vom Vermieter geltend gemacht werden kann. Hier kommt es entscheidend auf die Formulierungen an.

Ferner ist der Einwand des Mieters hinsichtlich der Behauptung abzuklären, der Vorbesitzer "habe das so akzeptiert". Wenn hier beispielsweise ein rechtswirksamer Verzicht des Vorbesitzers vorliegt, sind Nachforderungsansprüche von daher schon ausgeschlossen.

Ansonsten ist eine rückwirkende Forderung möglich, wenn die Erhöhung der Miete automatisch eintritt oder, falls nicht, ab Zugang eines Erhöhungsverlangens, was hier von Ihnen Anfang 2008 geschehen ist. Diese Beträge wären auch noch nicht verjährt und könnten von Ihnen gerichtlich geltend gemacht werden.

Im Falle des Obsiegens vor Gericht hat die Gegenseite alle Kosten eines Anwaltes und des gerichts zu tragen.

Ob Sie aufgrund der Nichtzahlung der Erhöhung den Mietvertrag kündigen können, hängt von der Höhe der Rückstände ab.

Gemäß § 543 BGB können Sie dann fristlos kündigen, wenn

der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Sind die seit Anfang 2008 nicht gezahlten Erhöhungen zusammen mehr als zwei Monatsmieten, liegt ein Grund für die fristlose Kündigung vor.

Da der Mieter nach Ihren Angaben ca 15 % weniger zahlt, als er müsste, dürften die erforderlichen Rückstände eigentlich schon oder zumindest bald erreicht sein. Sie könnten dann den Vertrag relativ schnell beenden.

Welche Kosten durch eine anwaltliche Beauftragung entstehen, kann nur gesagt werden bei Kenntnis der vereinbarten Kaltmiete. Gegenstandswert für ein Kündigungsschreiben ist der Jahreswert dieser Miete.


Ich hoffe, Ihnen eine ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Für eine weitergehende Beauftragung stehe ich gerne zur Verfügung, wobei die unterschiedlichen Standorte angesichts moderner Kommunikationsmittel keine Rolle spielen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.07.2009 | 09:35

1. Ich kann also trotz Duldung Mietrückstände einfordern, schlicht aufgrund der Tatsache, dass diese noch nicht verjährt sind? Kosten/Nutzen Übergang der Immobilie war 01.01.2008, davor war diese Gewerbeeinheit nicht mein Eigentum. Der Voreigentümer hat seine schriftliche Forderung die der Mieter sogar unterschrieben hat nur nie eingetrieben...also sicher nicht ausdrücklich darauf verzichtet. Wann ist eine Nachforderung verjährt?

2.Im Mietvertrag ist (so wie ich oben spezifiziert habe) eine fristlose Kündigung schon nach einem Monat Mietrückstand möglich. Gilt trotzdem Ihr erwähnter §543?

3.Ich fragte ob ein wie auch immer formuliertes bedingtes Kündigungsschreiben möglich ist? Also Kündigung zum xxx, es sei denn der Mieter einigt sich doch noch schriftlich und zahlt xxx. Die derzeit bezahlte Nettokaltmiete ist rund Euro 21.000/Jahr. Zu zahlen wären rund 24.000 nettokalt. Was kostet so ein bedingtes Kündigungsschreiben, wenn es sowas überhaupt gibt. Ansonsten was kostet mich ein Kündigungsschreiben nebst max. Nachforderung

4. Zur Indexmiete: Hier steht folgender Zusatz:
Die jeweils gültige Miete gilt als vom Zeitpunkt Ihrer Zulässigkeit an als vereinbart. Auf den Zeitpunkt der Mitteilung und Geltendmachung durch den Vermieter kommt es nicht an.


Freundliche Grüsse


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.07.2009 | 10:56

Ihre Nachfrage bringt Klarheit über die Fälligkeit der erhöhten Miete.

Zu 1)
Ansprüche aus der Zeit vor 01.01.08 stehen dem Vorbesitzer zu. Sie können ab diesem Zeitpunkt geltend machen.
Nachforderung verjährt in 3 Jahren.

Zu 2)
Sie haben aber keinen Rückstand mit einer (vollen) Miete, sondern nur mit Teilbeträgen. Daher ist nicht die Vertragsklausel maßgebend, sondern § 543 BGB.

Zu 3)
Eine bedingte Kündigung ist unzulässig. Sie sollten zunächst die Nachzahlung fordern unter Fristsetzung und für den Fall des Fristablaufes die Kündigung androhen.

Für die Nachforderung von rund 3.000.- €/Jahr wären bis dato rund 5.400.- € aufgelaufen und damit der Gegenstandswert, die Anwaltskosten liegen bei hierfür bei 450.- €.

Die Kündigung würde sich nach dem Jahreswert 24.000.- € richten. Hier würde die Geschäftsgebühr bei rund 1.085.- € liegen.

Zu 4)
Damit wird die erhöhte Miete automatisch fällig und ist nicht von einem Verlangen abhängig.


Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 03.02.2012 | 13:51

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Wie immer ist Herr Otto, präzise, ausführlich und kompetent!"
FRAGESTELLER 03.02.2012 5/5,0