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Pacht oder Nutzung

07.02.2011 17:58 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich bin eine Versorgungsbevollmächtigte meiner Mutter, die im Heim wegen starker schwerwiegender Demenz ist.Da meine Geschwister sich an den Unkosten nicht beteiligen, bleibt mir nicht anderes über das Ackerland zu verkaufen, damit die Heimkosten weiterhin gewährleistet sind. Mir liegen keinerlei Unterlagen vor. Alle Informationen haber ich durch dein Mitarbeiter des Finanzamtes erhalten. Durch den Bauernverband hat sich ein Käufer gefunden und jetzt beginnt das Problem: Ein Nachbar behauptet einen Pachtvertrag zu haben, den meine Mutter mit ihm abgeschlossen hat. Nur meine Mutter sprach nur einmal von einer Nutzung von 10,00 € im Jahr, die auch immer an meine Schwester gezahlt wurde.Wie kann ich kkündigen mit welcher Frist. Leider liegen mir keine Weitere Angaben vor. Aber ich benötige das Geld.
Vielen Dank für Ihre Hilfe

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein Pachtvertrag verpflichtet den Verpächter, dem Pächter die Nutzung des Pachtgegenstandes in einem bestimmten Umfang zu gewähren. Wenn nun der Nachbar behauptet, einen Pachtvertrag zu haben, und auch Ihre Mutter von jährlichen Zahlungen von „Nutzungen" sprach, spricht viel dafür, dass tatsächlich ein Pachtvertrag geschlossen wurde.

Ich gehe davon aus, dass weder Sie noch der Nachbar in Besitz eines schriftlichen Pachtvertrags sind, dieser also zwischen Ihrer Mutter und dem Nachbarn mündlich geschlossen wurde. Geht man nun davon aus, dass mangels anderslautender Vereinbarungen die gesetzlichen Kündigungsfristen greifen sollen, gilt Folgendes:

Da es sich um Ackerflächen handelt, gehe ich davon aus, dass das Grundstück überwiegend zur Landwirtschaft überlassen wurde, es sich also um einen Landpachtvertrag gemäß § 585 BGB handelt.

Ein solcher Vertrag kann, wenn die Pachtzeit nicht bestimmt wurde, spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres gekündigt werden, § 594a BGB. Üblicherweise laufen Pachtverhältnisse vom 1.Oktober bis 30.September. Ist das Pachtjahr nicht vereinbart oder erkennbar (z.B. aus dem Zahlungstermin der Pacht, die zum Ende des Pachtjahres fällig ist), so gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, § 594f BGB.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung dürfte nicht möglich sein, da der Grund für die Kündigung (Verkauf wegen Zahlungspflicht aus Heimaufenthalt) dem Risikobereich Ihrer Mutter, also des Verpächters und nicht des Pächters zuzuordnen ist.
Falls Sie das Grundstück schnell brauchen, könnten Sie aber eine vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses anstreben. Diese wird mit einem kooperativen Pächter fast immer möglich sein, insbesondere wenn Sie ihm die Notsituation schildern. Allerdings hat der Pächter dann Anspruch auf die Zahlung einer Pachtaufhebungsentschädigung, die ihm den finanziellen Nachteil aus der vorzeitigen Kündigung ausgleicht. Allerdings dürfte diese angesichts der geringen Pacht nicht sehr hoch ausfallen.

Ich möchte abschließend noch darauf hinweisen, dass grundsätzlich auch ein verpachtetes Grundstück verkauft werden kann, vgl. § 593b BGB. Der Erwerber tritt dann in die Rechte und Pflichten des Verpächters ein, siehe §§ 566 ff. BGB.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2011 | 19:31

Ich habe nochmal Rücksprache gehalten mit meinen Geschwister, was sie darüber wissen. Beide waren der Auffassung, dass der Nachbar nur einNutzungsrecht hatte und keine Pacht, deswegen die 10,00€ jährlich. Gibt es darüber ein Unterschied?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2011 | 22:38

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wurde tatsächlich vereinbart, dass der Nachbar das Grundstück nur benutzen darf (und nicht auch auch den Ertrag, den dieses einbringt, erhält - auch wenn dies für Ackerland eher unwahrscheinlich ist), würde kein Pachtvertrag, sondern wohl ein Mietvertrag vorliegen. Die Kündigung wäre dann, da die Miete ja nach Jahren bemessen wird, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich, § 580a Abs.1 Nr.3 BGB.

Möglicherweise wurde dem Nachbarn auch eine Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) an dem Grundstück, z.B. ein Wegerecht eingeräumt. Dies lässt sich durch Einblicknahme in das Grundbuch klären. Eine solche Grunddienstbarkeit wäre nicht einseitig kündbar.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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