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Pacht bei Bebauung auf Grundstücksgrenze

15.09.2010 21:15 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrter Anwalt,

ich bin Miteigentümerin eines bebauten Grundstückes und habe dieses im Zuge einer ZV ersteigert. Der ehem. Besitzer hatte drei Grundstücke, die in unmittelbarer Nachbarschaft liegen und diese bebaut. Da ein Haus auf einem "Schlauch" gebaut ist und dieses längliche Haus auf beiden langen Seiten auf den Grundstücksgrenzen steht wurde damals (vor der ZV) ein Pachtvertrag über die nutzung eines Streifens meines Grundstücks auf 10 Jahre geschlossen, der die Option auf Verlängerung von zweimal je Zehn Jahre enthält. Der neue Besitzer des Hauses hat über Jahre die Pacht bezahlt. Dieses Jahr ist das 12. Jahr und er will die Pacht nicht mehr zahlen. Letztes Jahr hat er die Pacht bezahlt (ohne die fällige Erhöhung) und damit m.E. die Willenserklärung abgegeben, dass er den Vertrag verlängern möchte. Nun hat er mir angeboten, den Streifen, den er gepachtet hat, zu erwerben. Dies kommt für mich aus zwei Gründen nicht in Betracht. Erstens bietet er mir nur 6 Euro pro qm. Zweitens bin ich nur Miteigentümerin und meine Kinder haben kein Interesse an einer Veräußerung,

Für den Pächter ist es jedoch extrem wichtig, da er nur auf der mir zugewandten Seite seines Hauses Fenster hat und er diese zumauern müßte. Ausserdem steht sein Dachüberstand auf dem Pachgrundstück.

Nun könnte ich ja einen Mahnbescheid beantragen, was ich auch vorhatte. Ein Bekannter von mir ist dann nochmal zu dem Pächter hin und hat ihn darauf hingewiesen. Von dort kam dann nur, dass er den Pachtvertrag nicht verlängert hat und ich ihm noch die Pacht für letztes Jahr erstatten müsste, da er die ja überzahlt hat. Ausserdem hat er meinem Bekannten Hausverbot erteilt, da ihm die Uhrzeit, zu der er gstört wurde nicht gepasst hat. Es war 21.30, jedoch ist er tagsüber nie anzutreffen gewesen.

Für mich als Frührentnerin ist es sehr wichtig, dass ich dieses Geld bekomme, da meine Rente nur sehr klein ist.

Es liegen Pachverträge vor, außerdem ist eine Baulast im GB eingetragen. Das war dem Käufer vor dem Erwerb bekannt und er ist seinen Zahlungsverpflichtungen über Jahre mehr oder weniger pünktlich nachgekommen.

Der Pächter hat in einem Gespräch mir gegenüber geäußert, dass er nicht zahlen will. Ich habe ihn dann gefragt, wie er sich das gedacht hätte. Seine lapidare Antwort: Ich habe gedacht, das kriege ich schon hin.

Im Pachtvertrag ist folgende Fälligkeit festgelegt: Die Pacht ist jeweils zum 03. eines Jahres für das folgende Jahr fällig.

Ich habe ihn angemahnt am 19.04., am 05.07. erneut per Einschreiben mit Zahlungsfrist zum 15.07 und der Androhung der gerichtlichen Beitreibung und Verzinsung 2% über dem Basiszinssatz der Bundesbank. Das Einschreiben hat er nicht abgeholt. Das Einschreiben liegt mir wieder vor, ich habe es nicht geöffnet.

Fragen:

Hat sich der Pachtvertrag durch die Zahlung leztes Jahr verlängert?

Kann der Pächter die Pacht zurückfordern? Schliesslich hat er die Fläche genutzt.

Ich beantrage die Durchführung des strittigen Verfahrens im Antrag des Mahnbescheides. Habe ich im Verfahren mit Überaschungen zu rechnen?

Und zu guter letzt: Kann ich die Kosten, die diese Beratung verursacht, mit aufführen und muss er auch die Beauftragung eines Anwalts im Verfahren bezahlen?

Ich weiss, dass der Einsatz relativ gering ist, aber da ich davon ausgehe, dass es zum strittigen Verfahren kommt, ist dann ja auch eine evtl. Beauftragung für Sie drin. ;-)

Vielen Dank dafür schoneinmal, dass Sie sich mit meinem Problem befassen.

Sehr geehrter Fragensteller,

ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:
Zunächst zu der wichtigsten Frage: Ist ein Pachtvertrag zustande gekommen ( bzw. hat sich dieser der Option entsprechend verlängert) durch die Weiterzahlung der vereinbarten Pacht im letzten Jahr:
Dazu ist auszuführen, dass ebenso wie Mietverträge auch Pachtverträge einer stillschweigenden Verlängerung zugänglich sind, gleichgültig, ob es sich um Verträge mit bestimmter oder unbestimmter Laufzeit handelt.
Da der Pächter gem. § 581 I BGB nicht nur zum Fruchtgenuss, sondern auch zum Gebrauch des Pachtgegenstandes berechtigt ist, reicht auch eine bloße Gebrauchsfortsetzung für eine Vertragsverlängerung aus.
Dies soll im Interesse der Rechtssicherheit vertragslose Zustände bei der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache verhindern. Einschränkend ist lediglich anzuführen, dass dies nicht für Landpachtverträge gilt, also Pachtverträge im Zusammenhang mit der Landwirtschaft. Dies ist bei Ihnen offenbar nicht der Fall, so nehme ich an?

Insoweit kann der Pächter die Pacht auch nicht zurückfordern.

Ihre Anwaltskosten, können sie zurückfordern, da Sie den Pächter in Verzug gesetzt haben und die Anwaltskosten daher einen Verzugsschaden darstellen.

Soweit Sie den Mahnbescheid selbst einlegen, sollten Sie schon allein aus taktischen Erwägungen heraus die Durchführung des streitigen Verfahrens beantragen, da der Mahnbescheid sonst ein zahnloser Tiger wäre.

Ob Ihnen Überraschungen im streitigen Verfahren drohen, vermag ich an dieser Stelle nicht abschließend zu beurteilen, da man hierzu vor allem Detailwissen und eine gewisse fundierte Einarbeitung in den Fall benötigt, insbesondere hinsichtlich der Einlassungen der Gegenseite. Ihr Vortrag kling aber sehr schlüssig und angesichts obiger Ausführungen zur materiellen Rechtslage erfolgsversprechend.

Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Einblick* in die Rechtslage verschafft zu haben und stehe Ihnen jederzeit und ausgesprochen gern für (kostenlose) Rückfragen zur Verfügung!

Sollten Sie ein persönliches Gespräch wünschen, können Sie mich über 123recht.net auch im Wege einer (kostenpflichtigen) Telefonberatung konsultieren (http://www.123recht.net/loginvoip.asp?lawyerid=104930).

Da wir bundesweit tätig sind, vertrete ich Sie auch gerne anwaltlich, wenn Sie dies wünschen, wobei die Kommunikation auch via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen kann und einer Beauftragung nicht entgegen steht.

Ich bedanke mich nochmals herzlichst für Ihre freundliche Frage und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus München,

Ihr
Alexander Stephens

__________________________________________________________________________________

*Hinweis:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen. Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.

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