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Pacht auf Kauf anrechnen

| 08.09.2010 10:28 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wir beabsichtigen ein Haus mit Gewerbebetrieb ( Cafe' ) zu erwerben.
Leider hat der derzeitige Eigentümer das Objekt erst vor 6 Jahren erworben. Also sind noch nicht die gesetzlich vorgeschrieben 10 Jahre verstrichen.
Wir würden das Gebäude für 4 Jahre pachten.
Ist es rechtlich zulässig, die Pacht bei einem schlussendlichen Kauf anzurechnen, oder besser schon jetzt einen Kaufpreis vertraglich festzulegen ??
Natürlich brauchen wir die Sicherheit, das der Verkäufer es sich später nicht anders überlegt.
Herzlichen Dank im voraus für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller:

gerne beantworte ich Ihre Frage ich auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Wenn Sie jetzt lediglich einen Pachtvertrag abschliessen, so haben Sie keinerlei Gewähr dafür, dass in 4 Jahren überhaupt noch an Sie verkauft wird.

Sie müssten also heute bereits einen Kaufvertrag abschließen, um die Bedingungen und den Kaufpreis endgültig zu regeln. Dann spielt der Geldfluss aber auch keine Rolle, es kommt auf den Vertragsschluss an und der Verkäufer muss Spekulationssteuer bezahlen.

Sie müssen also letztlich selbst entscheiden, ob Sie auf sicherer rechtlicher Grundlage handeln wollen oder sich auf absolut unkalkulierbares Glatteis begeben wollen.

Die einzige Möglichkeit wäre, dass der Verkäufer Ihnen ein notarielles Kaufangebot macht, dass Sie – zu einem späteren Zeitpunkt in 4 Jahren – dann annehmen können. Vier Jahre ist aber für die Finanzbehörden auch wohl zu lange und wird dann von ihnen voraussichtlich nicht oder nur mit äusserster Mühe anerkannt.

Letztlich ist es auch nicht Ihre Sache, dem Verkäufer Steuern zu ersparen. Wenn er verkaufen will, muss er halt die Konsequenzen dafür auch tragen.

Ich kann Ihnen daher nur empfehlen, auf die Vermeidung der Spekulationssteuer des Verkäufers kein Augenmerk zu legen und vielmehr Ihre eigenen Interessen zu verfolgen.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich Ihnen gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2010 | 12:23

Da wir erst ein anderes Haus verkaufen, und zusätzlich eine größere Summe aufnehmen müssten, die wir aber in 4 Jahren sowiso zinsfrei zu Verfügung hätten, wäre es durchaus auch für uns interessant, vor allem preiswerter.

Meinten Sie das so, wenn wir dieses notariell hinterlegte Kaufangebot zum Preis x haben, sei dieses im Streitfall nach 4 Jahren nicht durchsetzbar ??

Herzlichen Dank im voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2010 | 12:34

Sehr geehrter Fragesteller:

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Nein, durchsetzbar wäre der Vertrag natürlich. Sie müssten das Kaufangebot innerhalb der Frist von 4 Jahren – notariell - annehmen, damit wäre ein rechtsgültiger Kaufvertrag zustande gekommen.

Zweifel habe ich angesichts der langen Frist, dass das zugunsten des Verkäufers vom Finanzamt anerkannt wird.
Denn immer dann, wenn es nur darum geht, Steuern zu sparen, versagt das Finanzamt den Steuervorteil.

Deshalb ist der wirtschaftliche Gesichtspunkt maßgebend, d.h. würde dieser Vertrag auch geschlossen, wenn es nicht um Steuervorteile ginge.

Eine Lösung wäre vielleicht, einen Pachtvertrag über z.B. 10 Jahre abzuschließen, der Ihnen das Recht des Kaufes (müsste natürlich notariell fixiert sein) einräumt. Dann ist das Ziehen der Option (= Annahme des Kaufangebots) plausibler und es besteht wohl eine realistische Chance der Anerkennung auch durch die Finanzbehörden.

Dann haben Sie allerdings das Risiko, wenn Sie – doch – nicht kaufen wollen, den Pachtvertrag erfüllen zu müssen.

Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können, andernfalls müssten Sie nochmals melden.


Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.09.2010 | 10:46

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