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Pacht-Kaufvertrag

16.01.2015 18:30 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Johannes Kromer


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Landwirt in Brandenburg und beabichtige eine landwirtschaftliche Ackerfläche von Privat zu erwerben. Hierzu sind bereits Gespräche mit der Eigentümerin dahingehend erfolgt, das diese mir schriftlich mit Ihrer Unterschrift zugesagt hat an mich diese Fläche zu verkaufen. Nunmehr tritt sie von den bereits beim Notar gefertigten Entwurf zurück und beabsichtigt die Fläche an einen Nichtlandwirt zu verkaufen.
Meine Fragen:
1.Hat die schriftliche Einverständniserklärung und der vorgefertigte Vertrag vom Notar einen Anspruch auf Kauf der Fläche durch mich?
2. Kann ein Nichtlandwirt eine Ackerfläche erwerben. Welche behördlichen Stellen sind für diese Regelung zuständig?
3. Ich bewirtschafte diese Fläche bereits seit ca. 25 Jahren (momentane Nutzung Erdbeeren im 2. Standjahr, d.h. noch weitere 2 Jahre in Kultur, bei Pflanzung der Kultur bestand noch ein schriftlicher Pachtvertrag und es wurde nach erfolgtem Ablauf dieses Vertrages mündlich vereinbart, dass ich diese Fläche weiter nutzen kann bis zum Umbruch) und habe derzeit einen mündlichen Pachtvertrag, die Pacht zahle ich zum Ende des Jahres in bar gegen Quittung. Lässt sich daraus noch eine Restnutzung ableiten oder ist eine sofortige Kündigung durch die Eigentümerin rechtens. Welche Kündigungszeiten bestehen?
4.Welche Lösungsmöglichkeiten sehen Sie um dieses Problem für mich zu entscheiden?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.Hat die schriftliche Einverständniserklärung und der vorgefertigte Vertrag vom Notar einen Anspruch auf Kauf der Fläche durch mich?

Nein. Dies ist sehr klar in § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt. Die Verpflichtung ein Grundstück zu übertragen bedarf der notariellen Beurkundung. Damit will der Gesetzgeber die Parteien vor einer Übereilung bewahren und eine sachgerechte Beratung durch den Notar sicherstellen (vgl. Grüneberg in Palandt BGB 74. Auflage 2015 § 311b BGB Rn.2)

2. Kann ein Nichtlandwirt eine Ackerfläche erwerben. Welche behördlichen Stellen sind für diese Regelung zuständig?

Dies ist möglich. Die Rechtsgrundlage findet sich im Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe
(„Grundstückverkehrsgesetz"). § 2 Grundstücksverkehrsgesetz sieht eine Genehmigungspflicht für den Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken vor, falls keine Ausnahme nach § 4 Grundstücksverkehrsgesetz vorliegt. Eine weitere Ausnahme besteht in Brandenburg für Grundstücke die kleiner als 2 Hektar sind. Hier ist eine Genehmigung nicht erforderlich, § 1 des Gesetzes zur Ausführung des Grundstücksverkehrs.

Nach § 9 Abs. 1 Grundstücksverkehrsgesetz kann die Genehmigung versagt werden, wenn die Veräußerung zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens führt. Dies wird gemeinhin angenommen, wenn der Boden an einen Nichtlandwirt verkauft wird und ein Landwirt das Grundstück dringend benötigt und ein Erwerbsinteresse dokumentiert.

Bei der Entscheidung wird die zuständige land- und forstwirtschaftliche Berufsvertretung nach §19 Grundstücksverkehrsgesetz gehört. Dies ist in Brandenburg der Landesbauernverband Brandenburg e. V. und Bauernbund Brandenburg e.V

3. Ich bewirtschafte diese Fläche bereits seit ca. 25 Jahren (momentane Nutzung Erdbeeren im 2. Standjahr, d.h. noch weitere 2 Jahre in Kultur, bei Pflanzung der Kultur bestand noch ein schriftlicher Pachtvertrag und es wurde nach erfolgtem Ablauf dieses Vertrages mündlich vereinbart, dass ich diese Fläche weiter nutzen kann bis zum Umbruch) und habe derzeit einen mündlichen Pachtvertrag, die Pacht zahle ich zum Ende des Jahres in bar gegen Quittung. Lässt sich daraus noch eine Restnutzung ableiten oder ist eine sofortige Kündigung durch die Eigentümerin rechtens. Welche Kündigungszeiten bestehen?

Zunächst ist festzuhalten, dass der Verkauf keine Auswirkung auf den bestehenden Pachtvertrag hat, §§ 593b, 566 BGB.
Da Sie den Vertrag über längere Zeit als zwei Jahre in nicht schriftlicher Form abgeschlossen haben, gilt der Vertrag als unbefristet, § 585a BGB. Entsprechend gilt die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 594a Abs. 1 BGB. Der Pachtvertrag kann am 3. Werktag eines Pachtjahres zum Ende des nächstens Pachtjahres gekündigt werden.

4.Welche Lösungsmöglichkeiten sehen Sie um dieses Problem für mich zu entscheiden?
Ich empfehle Ihnen Kontakt mit den zuständigen Berufsvertretungen aufzunehmen, die in diesen Angelegenheiten Ihre Interessen vertreten sollten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.01.2015 | 12:46

Sehr geehrter Herr Kromer,
zunächst vielen Dank für Ihre Antwort.Ich hätte noch eine Nachfrage zum Punkt 3.Ihrer Antwort.

Ich hatte mit der Eigentümerin einen langjährigen schriftlichen Pachtvertrag bis zum 31.12.2013. Bei der Pachtzahlung im Dezember 2013 wurde mit der Eigentümerin vereinbart, dass ich diese Fläche weiternutzen kann und die Pachtzahlung zum Ende des jeweiligen Jahres erfolgt. Der schriftliche Vertrag bis 31.12.2013 wurde mir zum 31.12.2014 (Datum des Schreibens 21.04.2014) schriftlich gekündigt. D.h. Vom 01.01.2014 bis jetzt habe ich einen mündlichen Vertrag - also 1 Jahr.
Gilt demnach der von Ihnen genannte § 585a BGB, was muss ich beachten.
Vielen Dank
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2015 | 13:23

Dieser Fall ist leider etwas komplizierter.

Sie hatten einen Vertrag bis 31.12.2013. Dann schlossen Sie einen mündlichen Vertrag, ohne konkrete Laufzeit und Kündigungsfrist. Demnach kam hier nach § 585a BGB ein unbefrister Vertrag zustande. Dieser kann nach § 594a BGB ganz gewöhnlich gekündigt werden.

Allerdings ist die maßgebliche Kündigungsfrist der dritte Werktag eines Pachtjahres. Da Sie die Pacht immer am Jahresende beglichen, spricht viel dafür, dass das Pachtjahr auch das Kalenderjahr ist. Dies sieht das Gesetz im Zweifel auch so vor.

Demnach war die Kündigung vom 21.04.2014 nicht mehr zum 31.12.2014 kündbar, da die 3 Werktage bereits lange abgelaufen wurden. Die Kündigung ist damit allenfalls zum 31.12.2015 wirksam.

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