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PKW-Stellplatz nicht nutzbar


24.08.2007 22:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Meine Lebensgefährtin und ich sind seit Anfang diesen Jahres Mitbewohner einer Wohneigentümergemeinschaft (4 Wohneinheiten).

Meine Lebensgefährtin ist notarielle Eigentümerin der Wohnung.

Laut Notarvertrag gehört zu der erworbenen Wohnung ein PKW-Stellplatz. (Sondereigentum gem. Teilungserklärung)

Die theoretisch geplante Aufteilung der Stellplätze wurde uns
vor Abschluss des Kaufvertrages als Planauszug (DIN A 4-Blatt)
sowie mit der Teilungserklärung (ebenfalls vor Abschluß des
Kaufvertrages) zugesandt.

Dem Aufteilungsplan ist eindeutig und unmißverständlich zu entnehmen, daß der Parkplatz von zwei nebeneinander parkenden PKW genutzt werden kann.
Ergänzend hierzu sei vermerkt, dass neben den Stellplätzen ein Beton-Zaunsockel mit zwei Betonstützen angebracht wurde.

Beim Einzug in die Wohnung und der damit verbundenen erstmaligen Nutzung des Stellplatzes mussten wir feststellen, daß eben keine zwei PKW nebeneinander parken können.

Es ist lediglich möglich, die PKW hintereinander zu parken, wobei der vorne parkende PKW nur mit erheblichem Lenk-Aufwand ein- und ausparken kann - wohlgemerkt rückwärts einparkend; dies wird noch durch ein Gefälle in der Stellplatz-Fläche erschwert.

Diese Park-Regelung des Hintereinander-Parkens wurde als ´einzig mögliche Lösung´ in der Eigentümerversammlung 2007 beschlossen. Zudem wurde beschlossen, daß dieses Hintereinanderparken/die entsprechende neu-definierte Lage der Stellplätze durch einen Notarvertrag schriftlich fixiert werden sollten.

Die Praxis – d.h. das tägliche Aus- und Einparken – hat im nachhinein gezeigt, dass diese in der Eigentümerversammlung 2007 beschlossene und momentan auch praktizierte Regelung keine praktikable Lösung darstellt. Ein großes Potential für Personen- und Sachschäden besteht insbesondere dann, wenn der gegenüber wohnhafte Nachbar am Straßenrand Kraftfahrzeuge und Anhänger geparkt hat und damit ein Aus- und Einparken nur unter äußerst eingeschränkten Rahmenbedingungen möglich ist.

Zudem ist das Einparken des vorderen, rückwärts einparkenden PKW durch das Gefälle sehr gefährlich für den hinter ihm stehenden PKW (Gefahr des Aufrollens).

Auf Rückfragen bei der Hausverwaltung und auf einen ausdrücklichen Hinweis unsererseits, daß der gefaßte Beschluß nicht praktikabel ist, wurde uns lediglich mitgeteilt, der Beschluß sei Fakt und nicht mehr umkehrbar.

Nun meine Fragen:

a) Wie ist hier die rechtliche Lage?

b) Inwieweit ist es legitim, eine Wohnung mit Stellplatz
zu verkaufen, der nicht funktionstüchtig bzw. nicht in
regulärem Umfang nutzbar ist?

c) Inwieweit kann der vorherige Eigentümer der Wohnung
rechtlich in Verantwortung gezogen werden, dafür zu
sorgen, einen funktionstüchtigen Stellplatz anzulegen?

Kann der vorherige Eigentümer gezwungen werden, den
o.g. Zaun-Betonsockel – gegen Selbstkosten – zu
entfernen, um durch ein geändertes Parken doch noch
zwei funktionstüchtige Stellplätze zu schaffen?

d) Inwieweit ist der Beschluß in der diesjährigen
Eigentümerversammlung anfechtbar, da er einfach
nicht in der Praxis umsetzbar ist?


Besten Dank vorab für Ihre Antwort.
24.08.2007 | 22:52

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Es ist legitim, so etwas zu verkaufen, jedoch stellt es einen Mangel dar.

Sie können ihn im Wege der Gewährleistung auffordern, den Zustand, wie er laut Kaufvertrag sein sollte, herzustellen. Dies könnte jedoch an einer tatsächlichen Unmöglichkeit scheitern. Wenn die Betonsockel von einem wirksamen Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung abgesegnet wurden, ist die faktische Unmöglichkeit gegeben, Sie könnten ihn dann auf Minderung in Anspruch nehmen.

Beschlüsse sind nur anfechtbar, wenn formelle Fehler gemacht wurden. Die offenkundige Inpraktikabilität eines Beschlusses begründet keine Anfechtbarkeit. Jedoch könnte der Beschluß den Eigentümer des vorderen (also des benachteiligten) Parkplatzes derart benachteiligen, daß der Beschluß wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist. Dies kann jedoch nur vor Ort entschieden werden.

Könnten Sie bitte kurz mitteilen, ob die Neuverteilung des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen wurde?

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Nachfrage vom Fragesteller 25.08.2007 | 07:38

Sehr geehrter Herr RA Weber!

Zunächst besten Dank für die sehr schnelle und sehr aufschlußreiche Beantwortung meiner Frage.

Ich hätte hierzu noch eine Anmerkung bzw. Nachfrage:

a) der Betonsockel wurde nicht von einem wirksamen Beschluß der
Wohnungseigentümerversammlung abgesegnet

b) die Neuverteilung des Sondereigentums wurde noch nicht im
Grundbuch eingetragen; uns wurde durch die Hausverwaltung
mitgeteilt, es stünde der Notartermin zwecks Eintragung
bereits fest und ein ´Planer´ sei mit dem ´Umzeichnen´ der
Grundrißpläne bereits beschäftigt

Besten Dank vorab.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.08.2007 | 00:00

Sehr geehrter Ratsuchender,

sie können den Verkäufer auf Entfernung in Anspruch nehmen.

Sie können versuchen, den Beschluß wegen Sittenwidrigkeit (Benachteiligung des vorderen Parkplatzes) oder wegen Irrtums (über die Zustimmung) anfechten.

In beiden Fällen rege ich dringend an, einen örtlichen Kollegen Ihres Vertrauens hinzuzuziehen.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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