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PKW-Stellplatz nicht erreichbar


18.11.2013 18:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Wir haben in einem 4 Familienhaus eine Ferienwohnung mit Stellplatz in Rostock gekauft.
Beim Abschluß des Kaufvertrags am 27.12.2011 haben wir den Vertreter des Bauträgers in Gegenwart des Notars darauf hingewiesen, daß unser Stellplatz nicht benutzbar ist (Projektierungsfehler).
Unser Stellpl. Nr.3 - vorn links begrenzt durch 2 Grundstücke (links + vorn, 0,5m Abstand).
Stellpl. 4 - rechts neben uns, Stellpl. 2 - hinter uns im Abstand von 2m, davor Stellplatz 1.
Die Stellplätze sind 2,30 m breit.Unser Auto ist 2,10 m breit. Beim Abstand von 2 m zu meinem Hintermann habe ich keine Chance meinen Stellpl. zu erreichen.
Ich habe vorgeschlagen die Stellplätze 1 + 2 um 2 m zurückzusetzen. Der Vertreter des Bauträgers sicherte uns zu, daß mein Vorschlag so realisiert wird. Er bat uns aber im Beisein des Notars auf eine Änderung der Teilungserklärung aus Zeitgründen zu verzichten, weil sich der Baubeginn sonst um mehrere Wochen verzögert hätte. Leider hat der Notar darüber keine Aktennotiz gemacht. Heute kann sich der Notar daran nicht mehr erinnern und der Vertreter der Firma wurde gekündigt.
Im Juli 2012 wurden die Stellplätze entsprechend meines Vorschlags fertiggestellt. Im März 2013 haben wir die Außenanlage vom BT abgenommen ohne Beanstandung der Stellplätze.
Durch die Veränderung der Lage (nicht der Größe!) der Plätze mußte die Pflasterung aus Sicherheitsgründen gering erweitert werden, sodaß die GRZ von 0,4 ausgeschöpft wurde.
Nun hat der BT von einer Vermessungsfirma die Stellpl. entspr. der Teilungserklärung
kennzeichnen lassen und will sie nach 1,5 Jahren Praxis in der 49. KW zurückbauen.

Nun meine Fragen:
1. Ist ein Zurückbauen der Stellplätze entsprechend der Teilungserklärung durch den
Bauträger möglich, nachdem wir die Außenanlage im März 2013 abgenommen
und die Plätze so bereits 1,5 Jahre genutzt haben?
2. Was passiert nach dem Zurücksetzen entsprechend der Teilungserklärung mit meinem
Stellplatz, wenn ich ihn dann nicht mehr erreichen kann?
3. Da eine Verschiebung der Plätze keine bauliche Veränderung ist, muß diese Änderung
auch in der Teilungserklärung geändert werden?
4. Ist für diesen Beschluß eine 100%ige Zustimmung der ET erforderlich oder reicht die
einfache Mehrheit aus?
5. Welche Verantwortung hat die Hausverwaltung bei der Klärung der Stellplatz-
probleme?

Für eine schnelle Antwort bedanke ich mich im voraus.
















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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Bei dem Nutzungsrecht in einer WEG-Anlage an einem offenen Stellplatz handelt es um Sondernutzungsrecht.

Wenn das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung hinsichtlich der Maße genau geregelt ist, dann müssen Sie sich hieran halten. Insoweit spielt es leider keine Rolle, dass der Stellplatz schon 1,5 Jahre in dieser Form bzw. Größenordnung steht, denn die Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum bezieht sich nur auf die Nutzung nach der in der Teilungserklärung festgelegten Größenordnung.

Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Zustimmen müssen sämtliche Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG).

Enthält die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel bezüglich der Änderung eines Sondernutzungsrechtes, dann ist auch ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss der Eigentümer zulässig.

Die Hausverwaltung hat mit der Klärung der Stellplätze nur im Rahmen der Teilungsgerklärung etwas zu tun. Sie hat darauf zu achten, dass diese eingehalten wird.

Fazit: Soweit also keine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung vorhanden ist, müssen alle Eigentümer der Änderung der Teilungserklärung zustimmen.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2013 | 19:11

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Unbeantwortet aber ist die Frage,ob der BT die Stellplätze entsprechend der Teilungserklärung verändern kann nachdem sie von allen ET abgenommen wurden (Hierbei handelt es sich nicht um eine Größenveränderung) und welche Forderungun kann ich stellen, wenn ich meinen Stellplatz nicht mehr erreichen kann.
Vilen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2013 | 19:28

Maßgebend ist die Teilungserklärung, ob die Stellplätze von den anderen Eigentümern so abgenommen worden sind, spielt keine Rolle. Wenn Sie Ihren Stellplatz nunmehr nicht mehr erreichen können, so stellt dies einen schwerwiegenden Grund dar, aufgrund dessen Sie eine Anpassung der Teilungserklärung gem. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangen können.

Darüber hinaus haben Sie meines Erachtens gegenüber dem Bauträger einen Anspruch auf Minderung des Kaufpreises, wenn Sie Ihren Stellplatz aufgrund des Rückbaus nicht mehr erreichen können und eine Änderung der Teilungserklärung in Ihrem Sinne nicht erreicht werden kann. Weisen Sie den Bauträger auf Ihren Minderungsanspruch schon einmal hin und behalten Sie sich diesen ausdrücklich vor.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


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