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Ordentliche und/oder außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages?

18.06.2007 22:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Unsere Eigentümergemeinschaft möchte bei der Ende Juni anstehenden Eigentümerversammlung den Verwaltervertrag ordentlich kündigen. Dieser läuft bis Ende 2008, jedoch steht im Vertrag, dass er "mit einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende gekündigt werden" kann. Wir denken deshalb, dass wir mit einfacher Stimmenmehrheit den Vertrag bereits zum 31.12.2007 kündigen können. Daneben heißt es aber auch im Vertrag, dass die Abberufung des Verwalters nur aus wichtigem Grund zulässig ist.
Da unserer Kenntnis nach aber immer beides beschlossen werden muss - die Vertragskündigung und die Abberufung des Verwalters - sind wir uns nicht ganz sicher, ob wir allein mit der fristgemäßen Vertragskündigung durchkommen. Was müssen wir beachten?

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Sie müssen zwischen der Kündigung des Vertrages und der Abberunfung aus der Stellung als Verwalter unterscheiden.

Die Kündigung ist ordentlich möglich, jedoch müssen Sie damit rechnen, daß der Verwalter nicht abberufen werden kann und dann weiter Verwalter ist. Diese etwas verwirrende Situation folgt aus den Sondervorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes.

Die Beschränkung der Abberufung auf eine solche aus wichtigem Grunde ist möglich, jedoch ist ein wichtiger Grund bereits gegeben, wenn das gegenseitige Vertrauen zwischen Verwalter und Wohnungseigentümer nicht mehr gegeben ist o.ä.

Vielleicht könnten Sie kurz ausführen, warum Sie den Verwalter abberufen wollen?

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 19.06.2007 | 19:05

Wir möchten kündigen, da wir äußerst unzufrieden mit der Arbeitsweise des Verwalters sind.
So haben wir bislang keine Jahresabrechnungen für 2005 (und 2006) erhalten. Für 2005 gab es keinen uns vorliegenden Wirtschaftsplan, obwohl drei der jetzt fünf Eigentümer bereits im Herbst/Winter 2004 eingezogen waren. Das Protokoll der ersten und einzigen Eigentümerversammlung im Mai letzten Jahres erhielten wir auf drängende Nachfragen ein Jahr später. Zudem wurden diverse Aufgaben, die im letzten Protokoll vermerkt sind, bis heute nicht bearbeitet.

Auch die jetzt anberaumte Eigentümerversammlung wurde erst auf Drängen unsererseits einberufen. In der letztjährigen Versammlung hatten wir mündlich vereinbart, im Herbst die nächste Eigentümerversammlung abzuhalten. Leider wurde diese Vereinbarung nicht im Protokoll vermerkt. Im April diesen Jahres haben wir dem Verwalter einen Brief geschickt, in dem wir ihn aufgefordert haben, die Jahresabrechnungen für 2005 bis Ende April vorzulegen und die Einladung zur zweiten Eigentümerversammlung bis Mitte Mai zu schicken. Der Verwalter hat daraufhin schriftlich geantwortet, dass wir in den nächsten Tagen eine Einladung erhalten und wir die Abrechnungen bis zum 11. Mai erhalten. Diese selbst gesetzte Frist hat er verstreichen lassen, ohne uns zu informieren warum.

Auf unsere Nachfrage zirka zwei Wochen später gab er an, die Heizkosten/Wasser-Abrechnungen selbst noch nicht erhalten zu haben.

Reichen diese Sachverhalte für eine außerordentliche Kündigung und Abberufung des Verwalters aus? Ist es zwingend, in der selben Eigentümer-Vers. bereits einen neuen Verwalter zu bestellen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2007 | 13:26

Sehr geehrte Ratsuchende,

mit den genannten Vorkommnissen können Sie jederzeit das Vertrauen zu dem Verwalter für zerrüttet, also nicht-existent erklären.

Sie benötigen zwingend einen Verwalter. Jedoch muß dies kein externer sein. Sie können auch einen Wohnungseigentümer zum Verwalter wählen.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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