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Ordentliche Kündigung des Mietvertrags durch Vermieter - Verkauf wg Trennung

| 28.10.2019 14:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


19:50

Mein Mann und ich haben uns vor einem Jahr getrennt und müssen nun wegen der Scheidung unsere gemeinsame Immobilie in Berlin veräussern und den Erlös aufteilen. Die Immobilie ist vermietet.
Vermietete Wohnungen zu verkaufen bedeuten laut zweier unabhängiger Experten-Ermittlungen in unserem Fall einen Verlust von bis zu 20% (Differenz Verkaufspreis vermietet/nicht vermietet).

In der Wohnung sind seit 8 Jahren und 2 Monaten dieselben Mieter (Ehepaar mit 2 Kindern). Die Mieter sind selbst am Kauf der Wohnung interessiert, der aktuelle Angebotspreis ist ihnen jedoch zu hoch.
Sie haben bei einer Besichtigung durch eine Interessentin den Zustand der Wohnung bemängelt und geäussert, dass sie (trotz des "mangelhaften Zustands") mindestens noch 5-6 Jahre verbleiben würden und man sie ja die nächsten 10 Jahre "sowieso nicht kündigen kann".
1) welchen Grund können/müssen wir angeben, um den Mietvertrag ordentlich kündigen zu können?
2) Wie muss ein rechtssicheres Kündigungsschreiben von uns an die Mieter (stehen beide im Mietvertrag) aussehen, damit wir sie mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 9 Monaten fristgerecht kündigen können (möglichst noch bis Ende Oktober)?
3) Können wir den Mietern solche verkaufsschädigenden/Preismindernden Äusserungen verbieten?
Ganz klar versuchen die Mieter nur den Preis zu drücken, damit sie selbst kaufen können.

Vielen Dank

28.10.2019 | 15:19

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Sie könnten als Kündigungsgrund "eingeschränkte wirtschaftliche Verwertbarkeit" angeben. Allerdings sind da die Anforderungen durch den BGH derart extrem, dass Sie die Kündigung kaum durchbekommen werden. Auch wäre eine Kündigung wegen Eigenbedarf denkbar, allerdings müßten Sie dann auch in der Wohnung wohnen.

Sie müßten in dem Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund benennen und glaubhaft machen, also so beschreiben, dass der Mieter den Grund verstehen und nachprüfen kann. Weiter müßten Sie die Kündigungsfrist benennen und den Mieter auf das Widerspruchsrecht hinweisen. Auch sollten Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Weiternutzung widersprechen und alle Vermieter müssen unterschreiben. Aber mangels Kündigungsgrund wird die Kündigung nicht erfolgreich sein.

Sie können den Mietern nur Falschaussagen verbieten. Wenn die Mängel tatsächlich vorhanden sind, können Sie den Mietern entsprechende Hinweise nicht verbieten, ebensowenig Hinweise auf Kündigungssperrfristen.

Ich fürchte, dass die Mieter hier in der überlegenen Position sind.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 28.10.2019 | 17:22

Verstehe ich Sie richtig: Da Sie weder dem Kündigungsgrund "eingeschränkte wirtschaftliche Verwertbarkeit" Chancen einräumen (ich verstehe übrigens nicht, was das bedeutet - haben Sie ein Beispiel?) noch Eigenbedarf in unserem Fall vorliegt, ist es uns nach dem Gesetz unmöglich, ein Mietverhältnis zu beenden, auch nicht mit 9 Monaten Kündigungsfrist?
Ich fasse es nicht. Das kann doch nicht sein?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.10.2019 | 19:50

Sehr geehrte Ratsuchende,

ein Beispiel haben Sie selber genannt, den Verkauf mit massiven wirtschaftlichen Verlusten. Ein anderer wäre ein Abriß eines baufälligen Hauses, wenn die Sanierung zu teuer/unmöglich ist. Ein Dritter wäre die Zerstörung eines Hauses durch Feuer, wenn der Vermieter kein Geld für den Neubau hat.

In all den Fällen muß der Vermieter nachweisen, dass ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wirtschaftlich nicht zumutbar ist und daher sein wirtschaftliches Interesse schwerer wiegt als das Interesse des Mieters, in der Wohnung zu verbleiben.

Sie müßten daher nachweisen, dass a) die Differenz tatsächlich 20 Prozent beträgt, und b) Ihnen diese Mindereinnahmen nicht zuzumuten ist. Da hier in Berlin die Preise extrem gestiegen sind, wird der Nachweis von Punkt b schwierig. Zudem ist der Mietmarkt derart angespannt, dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses von den Gerichten sehr hoch angesetzt werden wird, zumal die Berliner Gerichte eh sehr mieterfreundlich entscheiden.

Kurz: Doch, das kann sein.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.10.2019 | 21:23

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